“經營成本”項目，反映企業轉讓、銷售、結算和出租開發產品等房地產經營業務的實際成本，根據“經營成本”科目借方發生額分析填列。

“銷售費用”項目，反映企業轉讓、銷售、結算和出租開發產品等房地產經營業務過程中所發生的各項銷售費用，根據“銷售費用”科目借方發生額分析填列。

“經營稅金及附加”項目，反映企業轉讓、銷售、結算和出租開發產品等房地產經營業務應負擔上繳的土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅和教育費附加等，根據“經營稅金及附加”科目的借方發生額分析填列。

“其他業務利潤”項目，反映企業除轉讓、銷售、結算和出租開發產品等房地產經營業務以外的其他業務收入扣除其他業務的成本、費用、稅金及附加后的凈收入，根據“其他業務收入”和“其他業務支出”科目的發生額分析計算填列；如為凈支出，應以“-”號表示。

“管理費用”項目和“財務費用”項目，反映企業發生的管理費用和財務費用，分別根據“管理費用”科目和“財務費用”科目的借方發生額分析填列。

“投資收益”項目，反映企業對外投資所取得的收益，包括股利、債券投資的利息收入、對外投資分得的利潤，以及收回投資時發生的收益等，根據“投資收益”科目發生額分析填列；如為投資損失，應以“-”號表示。

“營業外收入”項目和“營業外支出”項目，反映企業經營業務以外的收入和支出，分別根據“營業外收入”科目和“營業外支出”科目發生額分析填列。

“利潤總額”項目，反映企業實現的利潤總額，根據“營業利潤”項目數加“投資收益”、“營業外收入”項目數，減“營業外支出”項目數后的余額填列；如為虧損，應以“-”號表示。

“所得稅”項目，反映企業年度內按照利潤總額和所得稅法規定的所得稅稅率計算的應交所得稅，根據“所得稅”科目的發生額分析填列。

“凈利潤”項目，反映企業本年度內繳納所得稅后的利潤，根據“利潤總額”項目數減“所得稅”項目數后的余額填列；如為虧損，應以“-”號表示。

損益表如僅算到利潤總額，則“所得”稅和“凈利潤”項目可在利潤分配表中列出。

三、利潤分配表的作用和結構。

利潤分配表是反映企業利潤分配(虧損彌補)情況和年末未分配利潤(未彌補虧損)結余情況的會計報表。利潤分配表是利潤表的附表，屬于年度報表。該表具體說明了房地產開發企業對一定會計期間實現凈利潤的分配去向(或虧損彌補的情況)，有利于會計報表使用者分析企業利潤分配的構成是否合理，并對房地產開發企業的利潤分配政策作出正確的評價。

為了便于與上年利潤分配情況進行對比分析，利潤分配表除列示“本年實際”數外，還列有“上年實際”數，“本年實際”欄各項目，根據“利潤分配”科目及其所屬二級科目的記錄分析填列。

“凈利潤”項目，反映企業本年度繳納所得稅后的利潤，應與“損益表”中“凈利潤”項目本年累計數相一致。

“年初未分配利潤”項目，反映企業上年未分配的利潤，如為未彌補虧損，用“-”號表示，應與上年本表“年末未分配利潤”項目的本年實際數欄數相一致。

“盈余公積補虧”項目，反映企業用盈余公積金彌補虧損的數額。“提取盈余公積”項目，反映企業按照規定從當年稅后利潤中提取的法定盈余公積金、任意盈余公積金和公益金。

“應付利潤”項目，反映企業已決定并入賬應分配給投資者的利潤和實行利潤上繳辦法的國有房地產開發企業按規定應上繳國家財政的利潤。

“未分配利潤”項目，反映企業年末未分配的利潤，應與年末資產負債表中“未分配利潤”項目的期末數核對相符。

利潤分配表“上年實際”欄各項目，一般根據上年本表“本年實際”欄各項目數字填列。如果上年本表與本年本表的項目名稱和內容不相一致，應對上年度報表項目的名稱和數字按本年度的規定進行調整，并按調整后的數字填入本表“上年實際”欄。

如果在損益表中僅算到利潤總額，則應在本表“凈利潤”項目之前，增列“利潤總額”和“減：所得稅”項目。

(第七節）現金流量表有何重要。

一、現金流量表的概念。

現金流量表是反映房地產企業在一定會計期間現金和現金等價物(以下統稱現金)流入和流出的會計報表。現金流量表是以現金為基礎編制的，這里的現金是指企業的庫存現、可以隨時用于支付的存款，以及現金等價物。具體包括：

1．庫存現金。

庫存現金是指存放在企業，可以隨時用于支付的現金。它與“現金”科目包含的內容一致。

2．銀行存款。

銀行存款是指企業存放在金融企業、可以隨時支用的存款。房地產企業存放在金融企業的款項中不能隨時用于支付的定期存款，不作為現金流量表的現金，但提前通知金融企業便可支取的定期存款，則包括在現金流量表中的現金范圍。

3．其他貨幣資金。

其他貨幣資金是指企業存放在金融企業、可以隨時支用的，具有特定用途的資金，包括外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用證存款、信用卡存款等。

4．現金等價物。

現金等價物是指企業持有的期限短、流動性強、易于轉換為已知金額現金、價值變動風險很小的投資。如三個月或更短時間內的短期債券投資等就是現金等價物。例如，企業2003年2月1日購入2000年3月1日發行的三年期債券，購買時還有一個月到期，這項短期投資應視為現金等價物。哪些短期投資應視為現金等價物，應根據其定義確定。企業確定現金等價物的范圍，是確定現金等價物的會計政策，應在會計報表附注中披露，并一貫性地保持這種劃分標準。一旦改變了劃分標準，應視為會計政策的變更。

現金流量是指一定會計期間現金的流入和流出。現金流量表首先對企業的現金流量進行合理的分類。依據企業經濟活動的性質，房地產開發企業在一定時期內產生的現金流量一般可以分為三類，即經營活動產生的現金流量、投資活動產生的現金流量和籌資活動產生的現金流量。

經營活動產生的現金流量。經營活動是指企業投資活動和籌資活動以外的所有交易和事項。就房地產開發企業來說，經營活動主要包括：銷售商品房屋、轉讓土地、提供勞務、出租房屋、發包工程、征用和批租土地、購買設備材料、接受勞務、繳納稅款等等。

投資活動產生的現金流量。投資活動是指企業長期資產的購建和不包括在現金等價物范圍內的投資及其處置活動。其中，長期資產是指固定資產、在建固定資產工程、無形資產、其他資產等持有期限在一年或超過一年的一個營業周期以上的資產。投資活動主要包括取得或收回投資，購建和處置固定資產、無形資產和其他長期資產等。作為現金等價物的投資屬于現金內部的變動，不包括在投資活動現金流量中，如購買3個月或更短時間內到期的債券等。通過投資活動產生的現金流量，可以分析企業的投資活動獲取現金的能力，以及投資活動現金流量對企業現金流量凈額的影響程度。

籌資活動產生的現金流量。籌資活動是導致房地產開發企業資本及債務規模和構成發生變化的活動。包括房及分配股利或利潤或償付利息所支付的現金、支付融資租入固定資產租賃費所支付的現金等現金流出。

現金流量表的結構也正是按照此分類得來的。

二、現金流量表的編制。

編制現金流量表時，列報經營活動現金流量的方法有兩種：一是直接法；二是間接法。

所謂直接法，是指通過現金收入和支出的主要項目反映來自企業經營活動的現金流量。在實務中，一般是以利潤表或損益表中的經營收入為起算點，調整與經營活動各項目有關的增減變動，然后分別計算出經營活動的現金流量。

所謂間接法，是指以本期凈利潤為起算點，調整不涉及現金的收入、費用、營業外收支以及應收應付等項目的增減變動，據以計算并列示經營活動的現金流量。

在現行會計準則中，要求企業按照直接法編制現金流量表，并在補充資料中披露按間接法將凈利潤調節為經營活動現金流量的信息。

房地產開發企業現金流量表按照經營活動產生的現金流量、投資活動產生的現金流量、籌資活動產生的現金流量分別反映。

1．經營活動產生的現金流量的編制方法。

“銷售商品、轉讓土地、提供勞務收到的現金”項目，反映企業銷售商品房屋、轉讓土地、提供物業管理等勞務實際收到的現金。包括本期銷售商品、轉讓土地、提供勞務收到的現金，以及前期銷售商品、轉讓土地、提供勞務本期收到的現金和本期預收的款項，扣除本期退回本期銷售的商品和前期銷售本期退回的商品支付的現金。根據“現金”、“銀行存款”、“應收賬款”、“應收票據”、“預收賬款”、“經營收入”、“其他業務收入”等科目的記錄分析填列。

“收到的稅費返還”項目，反映企業收到返還的各種稅費，如收到的營業稅、所得稅、教育費附加返還等，根據“銀行存款”、“應交稅金”、“經營稅金及附加”或“主營業務稅金及附加”等科目的記錄分析填列。

“收到的其他與經營活動有關的現金”項目，反映企業除了上述各項目外，收到的其他與經營活動有關的現金，如捐贈現金收入、罰款收入、流動資產損失中由個人賠償的現金收入等，根據“營業外收入”、“其他應收款”、“現金”、“銀行存款”等科目的記錄分析填列。

“發包工程、征用和批租土地、購買商品、接受勞務支付的現金”項目，反映企業與承包工程單位結算工程價款、征用和批租土地、購買設備材料、接受勞務實際支付的現金，包括本期與承包單位結算工程價款、征用和批租土地、購買設備材料、接受勞務支付的現金，以及本期支付前期與承包單位結算工程價款、征用和批租土地、購買設備材料、接受勞務的未付款項，和本期預付承包單位工程款、備料款及供應單位購貨款。根據“現金”、“銀行存款”、“應付賬款”、“應付票據”、“預付賬款”、“物資采購”等科目的記錄分析填列。