一、房屋價格泡沫

這場金融危機來自于美國的次級貸款市場，而次貸市場是為美國的房屋買賣與按揭提供金融服務的。次貸市場的興旺源于美國房地產市場自2002年以后開始的“繁榮”。2002—2006年，美國居住用房屋的市值從16兆美元增加到23兆美元，占國民生產總值的比重從110%升至150%。從2002年開始，美國的房屋價格開始飛漲，5年內上漲超過30%，到2006年達到頂點。此時距離危機爆發不到6個季度。房屋價格泡沫形成的原因很復雜，但大多與長期低利率和寬松的信貸條件有關，圖1-1描繪了美國10年期國債的真實利率的變化趨勢。

圖1-1　美國聯邦政府10年期債券真實利率走勢

資料來源：中經網數據庫。

隨著美聯儲在21世紀之初大幅削減了利率，隨之房屋抵押貸款利率大幅下降，房屋再融資量飛速上升，從2000年的4600億美元升到2003年的28000億美元。

低利率和外國資本的流入加速了房屋市場的繁榮，2000—2007年，房屋的平均銷售價格在美國某些地區上漲了2.5倍。圖1-2描繪了美國次貸危機爆發（2007年第三季度）前美國和其他主要國家房屋價格指數的走勢。可以看出，此次的金融動蕩同樣以房屋價格的泡沫形成和破裂為征兆。2007年11月金融危機爆發前，房地產價格已開始下滑。

圖1-2　2008年國際危機爆發前5年內主要國家房屋價格指數走勢

數據來源：Wind數據庫和筆者估算。