前言

某種意義上，標題中包含“不動產(chǎn)”和“信托”的書，銷路會很窄。在過去兩年左右的時間里，全美一度火熱的房地產(chǎn)市場迅速冷卻，大眾還沒有建立對房地產(chǎn)市場的足夠信任。

不過，不動產(chǎn)，以這種或那種形式，始終與人們的日常生活如影隨形。不動產(chǎn)無處不在，從閱讀本書的讀者的家或辦公室，到寫作本書的作者的家，或出版本書的出版社。實際上，人的一輩子都離不開不動產(chǎn)，從孩子出生的產(chǎn)房，到有些人度過生命最后時光的養(yǎng)老院。

特定區(qū)域的空地是不動產(chǎn)，可能是縣政府或市政府擁有的一塊宗地，計劃建一所學校；也可能是一大塊土地，某家房地產(chǎn)開發(fā)商計劃建設(shè)成千上萬套住宅。過去兩年，由于開發(fā)商和大宗土地買方在等候市場回暖，并未出現(xiàn)較大規(guī)模的住宅開發(fā)項目。

第9洞特別難的高爾夫球場、孩子們玩沙子的公園、購物中心、市政廳等，都屬于不動產(chǎn)的范疇。很多標志性的地標建筑本質(zhì)上也是不動產(chǎn)，如帝國大廈、西爾斯大廈，甚至著名的西雅圖魚市場。

不過，不動產(chǎn)行業(yè)，特別是其中的商業(yè)不動產(chǎn)，對大多數(shù)人來說還是比較神秘的。

除了買賣或租賃房屋、公寓，很少有人了解誰擁有這些物業(yè)及這些物業(yè)最初如何建成。像唐納德·特朗普（Donald Trump)這樣的大佬可能因為擁有一些豪華公寓樓而登上報紙頭條，但是像他這樣的人所持有的不動產(chǎn)數(shù)量，與全國的不動產(chǎn)總量相比，也只是滄海一粟。

數(shù)量更多的商業(yè)物業(yè)，是由數(shù)百萬資金比特朗普少很多、名氣也比他小很多的人共同擁有。他們可能擁有聯(lián)排零售街區(qū)的一小塊物業(yè)、一座倉庫的一小部分，或抵押貸款組合的一個份額。

這種所有權(quán)是通過投資房地產(chǎn)投資信托基金來實現(xiàn)的，即我們常說的REITs。

本書試圖解釋REITs的來龍去脈、上下波動、歷史發(fā)展，以及投資者風險與收益的相關(guān)知識。

在美國有超過200只公開交易的REITs，總資產(chǎn)超過4 500億美元。REITs，至少那些不動產(chǎn)控股公司，可以控制很多資產(chǎn)，從公寓樓到動物園，這些REITs被稱為權(quán)益型REITs（equity REITs)。

還有另一類REITs被稱為抵押型REITs(mortgage REITs)，實際上是指持有抵押貸款組合的控股公司。第三類REITs是權(quán)益型REITs與抵押型REITs的混合物，稱為混合型REITs(hybrid REITs)。

在此背景下，本書一個很好的起點是解釋REITs的各項特征，或者更進一步，探討是什么東西讓REITs如此特別，可以單獨用一本書來介紹。

本書的前五章詳細介紹了REITs的發(fā)展歷程。時任全美不動產(chǎn)投資信托協(xié)會（NAREIT）高級副總裁和總顧問的托尼·愛德華(Tony M.Edwards)，在1999年的國會聽證會上表示，美國國會在1960年創(chuàng)設(shè)REITs的目的是“允許各行各業(yè)的民眾投資分散化、專業(yè)化管理的房地產(chǎn)企業(yè)”，NAREIT是行業(yè)領(lǐng)先的協(xié)會與院外游說集團。

REITs在許多方面取得了成功。無數(shù)保守的長期投資者追逐REITs，包括個人投資者和機構(gòu)投資者。根據(jù)定義，REITs應當將其不低于90%的年度應稅收入以紅利方式分配給其股東。作為這項義務的交換，國會放棄對REITs征收公司層面的所得稅，只要REITs遵守其他稅法規(guī)定。

正如第三章更為具體的介紹，REITs不是普通投資者冒充房地產(chǎn)大亨的一種方式，它不只是小黃人的大富翁游戲。

實際上，除了較高的可預測性和較低的風險水平外，REITs還有一些投資方面的特征，諸如可分配現(xiàn)金（CAD），有時是指可分配資金（FAD），反映了REITs向股東以紅利方式分配現(xiàn)金的能力。在大多數(shù)情況下，這種分紅是指某只REIT在支付與不動產(chǎn)或非不動產(chǎn)相關(guān)的各項成本之后的剩余金額。

與REITs投資相關(guān)的CAD和其他技術(shù)問題，將在第三章進行介紹。

本書的第六章至第十三章介紹市場上可以選擇的全部種類的權(quán)益型REITs的初步知識。某只權(quán)益型REIT可能基于持有和出租目的購買和開發(fā)物業(yè)，REITs并不像開發(fā)商那樣只是建設(shè)或銷售物業(yè)。

權(quán)益型REITs像一個大家庭。它們由很多分支構(gòu)成，有時在全國范圍內(nèi)開展業(yè)務，單個物業(yè)有不同功能，總體上又構(gòu)成一體。實際上，它們共同構(gòu)成各種各樣的REITs子行業(yè)。

REITs家族可以劃分為以下類別：辦公類、住宅類、零售類、工業(yè)類、醫(yī)療類、自助儲藏類、酒店類等。

本書的第十四章至第十五章涉及買賣REITs份額的相關(guān)問題。投資者擁有很多選項，在約12類REITs中有超過200只權(quán)益型REITs。

猶如任何一類投資行為，選擇有時意味著風險。在REITs領(lǐng)域，一個潛在的風險就是供給與需求，即我們所熟知的過度建設(shè)與超額供應。換言之，特定市場中特定物業(yè)類型的過度建設(shè)會降低出租率，因為物業(yè)的供應量超過需求量。

下降的租金水平，反過來會導致物業(yè)轉(zhuǎn)讓價格的降低。

對REITs產(chǎn)生類似負面影響及多米諾骨牌效應的風險因素還有上升的利率水平。首先，較高的利率水平意味著較高的借款成本，往往會降低REITs的長期收益率;其次，較高的利率還會對總體經(jīng)濟產(chǎn)生負面沖擊，反過來會導致對不動產(chǎn)物業(yè)的需求減少，此處又再次涉及供給與需求問題。

此外，利率水平上升有時會造成REITs股價的下降，以及影響總體股市。對于REITs來說，利率對股價可能有長期影響，因為投資者會到其他地方尋找收益率更高的資產(chǎn)，比如債券。

REITs還存在一些特有的風險，第十六章將介紹這方面的知識。

出生于1960年的REITs，在投資領(lǐng)域還是年輕人，擁有良好的發(fā)展前景，特別是考慮到技術(shù)進步，信息與數(shù)據(jù)更加豐富、易得，對REITs進行研究比過去更加容易。

在最近10年，REITs行業(yè)取得了一些突破性進步。

例如，在2001年，通過REITs行業(yè)人士多年的游說，芝加哥的股權(quán)辦公不動產(chǎn)公司(Chicago-based Equity Office Properties)替代德士古石油公司(Texaco)納入標準普爾500指數(shù)，終于有首只REIT成為標準普爾美國指數(shù)的成分股（股權(quán)辦公不動產(chǎn)公司后來被一家私募股權(quán)公司私有化，不再是一家公開上市交易的公司）。

在股權(quán)辦公不動產(chǎn)公司之后，一些其他REITs加入標準普爾400中盤股指數(shù)及標準普爾600小盤股指數(shù)。在2007年年底，有13只REITs加入標準普爾500指數(shù)，有15只REITs加入標準普爾400中盤股指數(shù)，還有18只REITs加入標準普爾600小盤股指數(shù)。

REITs納入這些指數(shù)，諸如被密切跟蹤的標準普爾500指數(shù)，被視為受邀加入更大的投資平臺。事實上，首次將REITs納入這些指數(shù)，標準普爾對REITs行業(yè)的推動比其宣稱的作用更大：“REITs已經(jīng)成為經(jīng)營性的公司，與在美國主要股票交易所掛牌上市交易的其他公眾公司一樣，受制于同樣的經(jīng)濟與金融因素。”