第一章
什么是REITs

自紐約證券交易所（New York Stock Exchange)于1792年成立以來，人們就開始尋找高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的完美投資標(biāo)的。

然而，很顯然，這一訴求無效。所有類型的投資都有風(fēng)險(xiǎn)，甚至刻意規(guī)避某些含權(quán)產(chǎn)品，也要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

基于此，美國(guó)國(guó)會(huì)在1960年創(chuàng)造了一種投資工具，最初的目的是給投資者提供同時(shí)持有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)權(quán)益和傳統(tǒng)信托份額的機(jī)會(huì)。這在某種意義上是指，將持有不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和信托的規(guī)范性結(jié)合起來，嘗試創(chuàng)造一種近乎完美的投資工具。這一投資工具還可以將眾多個(gè)人投資者的資金聚集起來，享有傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主同樣的收益。

這種由政府創(chuàng)設(shè)的投資工具被簡(jiǎn)單、樸實(shí)地稱為房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱REITs)。

REITs由于是由政府創(chuàng)設(shè)，一開始便出臺(tái)了一些基礎(chǔ)性的法規(guī)。實(shí)踐證明，這些規(guī)定是非常明智的。

首先，國(guó)會(huì)免除REITs在公司層面的所得稅，前提是REITs遵守其他稅法規(guī)定。這是一項(xiàng)極其重要的法規(guī)，在此之前，一家普通的持有不動(dòng)產(chǎn)的公司面臨雙重征稅，包括公司所得稅和股息紅利稅。如今，REITs的投資者僅繳納股息分紅的個(gè)人所得稅。減稅意味著個(gè)人投資者將收到更多的現(xiàn)金分紅，進(jìn)而可以將更多資金再投資REITs。

聯(lián)邦立法者進(jìn)而規(guī)定合格REITs的標(biāo)準(zhǔn)。首先，公司至少75%以上的投資是不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)；其次，公司75%的收入必須來自抵押貸款利息或租金收入。

另一項(xiàng)REITs法規(guī)要求，該信托的年度總收入中，來自出售持有期少于4年的物業(yè)的收入占比不得超過30%。因此，REITs不得利用其特殊稅收政策，變相進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)或頻繁買賣物業(yè)。

因?yàn)樵O(shè)立REITs的部分動(dòng)機(jī)是讓所有投資者，甚至是小額投資者，都可以投資REITs，所以國(guó)會(huì)設(shè)立了一項(xiàng)100/50條款：一只REIT的份額必須由超過100位投資者持有，在每個(gè)納稅年度的后半年，不得有超過50%的信托份額由5個(gè)或數(shù)量更少的投資者持有。

另外，立法者還規(guī)定要成為一只合格REIT，該公司必須將至少90%的年應(yīng)稅所得以分紅方式分配給份額持有人。這一特別要求成為REITs最為持久的共同特征。

除了以上規(guī)定，一只公開上市交易的REIT還具有上市公司的諸多特征：

● 有董事會(huì)。

● 從總裁和首席執(zhí)行官依次往下有標(biāo)準(zhǔn)化的管理層級(jí)圖。

● 在某個(gè)證券交易所上市交易。

● 發(fā)行普通股、可轉(zhuǎn)換股及優(yōu)先股等形式的股票。

REITs和普通上市公司股票的最大區(qū)別是收益率，REITs的收益率是指投資者收到的分紅占信托份額市價(jià)的比例，用每股分紅除以股價(jià)即得到收益率。例如，一只REIT的股價(jià)為100美元，每股分紅為8.25美元，則收益率為8.25%。

類似于債券市場(chǎng)，如果信托份額的價(jià)格上漲但分紅保持不變，則收益率下降。不過在債券市場(chǎng)，當(dāng)投資者為避險(xiǎn)而將資金撤出股票市場(chǎng)時(shí)，債券的價(jià)格會(huì)上漲，收益率隨即下降。

不同的是，REITs的價(jià)格漲跌更多地追隨股市，而不是債市，REITs的交易方式更像股票。并且，由于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，REITs的收益率不像債券那樣固定。這一附加風(fēng)險(xiǎn)，讓REITs的收益率比政府債或市政債至少高2個(gè)百分點(diǎn)。

如此重要的收益率，實(shí)質(zhì)上是由REITs的管理者決定的。猶如任何一家上市或私營(yíng)公司的管理層，優(yōu)秀的REITs管理者總是盡力降低成本、提高效率和利潤(rùn)。REITs的管理層可以采取很多措施，從翻新物業(yè)提高租金到出售表現(xiàn)不佳的資產(chǎn)。

由于追隨美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)，REITs在第一個(gè)30多年中，經(jīng)歷了多個(gè)繁榮與蕭條的周期。1962年的股市大跌及20世紀(jì)60年代中期的反彈，70年代的通貨膨脹和高油價(jià)，80年代的存貸危機(jī)與政府緊急救助，還有90年代的地產(chǎn)繁榮，均對(duì)REITs行業(yè)的成長(zhǎng)和發(fā)展產(chǎn)生了影響。從整體上看，得益于眾多REITs管理者不斷地調(diào)整策略，也得益于投資者致力于發(fā)現(xiàn)如何運(yùn)用這一投資工具的最優(yōu)方式，REITs行業(yè)經(jīng)歷的牛市多過熊市。

很多金融書籍將20世紀(jì)90年代認(rèn)定為REITs最重要、發(fā)展最快的時(shí)期。20世紀(jì)90年代早期，美國(guó)經(jīng)歷了一次房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，部分地區(qū)的住宅行業(yè)陷入衰退。

一些金融和地產(chǎn)行業(yè)的專家認(rèn)為，正是20世紀(jì)90年代的住宅行業(yè)衰退，促使REITs走向主流：那些在危機(jī)中存活下來的房地產(chǎn)公司，不論大小，都需要募集資本。這些公司認(rèn)識(shí)到，解決問題的方式是公開上市。

公開上市的大型私營(yíng)地產(chǎn)公司之一，是總部位于紐約的金科地產(chǎn)(Kimco Realty)。該公司1991年的首次公開發(fā)行共募資1.28億美元，這給了公司股東很強(qiáng)的激勵(lì)，對(duì)REITs行業(yè)更是重大利好。金科地產(chǎn)首發(fā)上市后，NAREIT聲稱，REITs的閘門就此打開。例如，在1993～1994年這兩年間，REITs創(chuàng)造了歷史性的發(fā)展紀(jì)錄，約有100家公司完成上市，共募資160億美元。

隨后的十余年，直到2008年，是REITs發(fā)展的黃金時(shí)期。REITs從無人問津的冷門產(chǎn)品，成為對(duì)機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者均具有吸引力的合法投資工具，并逐漸成為主流產(chǎn)品。

實(shí)際上，從1992年到2004年，REITs行業(yè)的規(guī)模從160億美元擴(kuò)大到3 080億美元，增長(zhǎng)近20倍。2001年，標(biāo)準(zhǔn)普爾在其主要指數(shù)（包括標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)）中增加了REITs這一資產(chǎn)類別，自此REITs得到普遍認(rèn)可。

REITs與REITs持有的物業(yè)遍布美國(guó)各州、市和縣。REITs持有的物業(yè)包括如下地標(biāo)性的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)：位于明尼蘇達(dá)州布盧明頓的美國(guó)購(gòu)物中心（Mall of America）、位于舊金山的內(nèi)河碼頭購(gòu)物中心(Embarcadero Center)，以及位于芝加哥的商品大市場(chǎng)(Merchandise Mart)。NAREIT宣稱，2008年美國(guó)有約200只公開上市的REITs，總資產(chǎn)超過4 500億美元。

另外，在美國(guó)，還有一些公開注冊(cè)但不在交易所上市的REITs，以及一些私募REITs。

以上只是在美國(guó)公開上市的REITs的數(shù)量。REITs這一投資工具在中國(guó)、墨西哥和波蘭等至少30個(gè)國(guó)家和地區(qū)都有交易。

例如，中國(guó)香港的REITs始于2005年，一只市值超過20多億美元的REIT，在上市首個(gè)交易日股價(jià)上漲了15%。從2001年開始交易以來，日本的REITs市場(chǎng)也經(jīng)歷了顯著增長(zhǎng)。

而且，那些沒有引進(jìn)REITs的國(guó)家中的不動(dòng)產(chǎn)和金融行業(yè)的大佬，也在強(qiáng)烈呼吁引進(jìn)REITs。例如，西班牙地產(chǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)租賃集團(tuán)（Renta Corporacion Real Estate SA）的高管，曾任西班牙科技部部長(zhǎng)的安娜·倍特蘭(Anna Birulés)，在2007年年底的一次演講中，公開呼吁西班牙政府引進(jìn)REITs。

援引總部位于弗吉尼亞州夏洛茨維爾市的研究咨詢公司——SNL Financial的報(bào)告，倍特蘭稱REITs可以抑制西班牙不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的下行，REITs的稅收優(yōu)惠可以創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其中包括吸引更多的外國(guó)投資者。

REITs的3個(gè)大類

在美國(guó)，REITs可以分為3個(gè)大類，每個(gè)大類又可細(xì)分為數(shù)個(gè)子類。這3個(gè)大類分別是：權(quán)益型REITs，持有并運(yùn)營(yíng)管理能產(chǎn)生收入的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，從公寓樓到自助存儲(chǔ)中心；抵押型REITs，直接貸款給不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主、買入貸款和其他與抵押貸款相關(guān)的證券；混合型REITs，持有一系列物業(yè)資產(chǎn)，同時(shí)還貸款給其他業(yè)主。

從定義來看，一只權(quán)益型REIT貌似一家購(gòu)買、建造和銷售不動(dòng)產(chǎn)的普通房地產(chǎn)公司。然而，兩者的最大區(qū)別是：REITs僅購(gòu)買和開發(fā)自持物業(yè)，而不是單純建造和銷售物業(yè)。

權(quán)益型REITs可以持有各種類型的物業(yè)。若一棟建筑物拔地而起，有四面墻和屋頂，且可以買賣，就有可能成為權(quán)益型REITs的資產(chǎn)，具體包括酒店、醫(yī)院、購(gòu)物中心、倉(cāng)庫(kù)、住宅和公寓等。權(quán)益型REITs可以覆蓋不同的地域范圍，例如，覆蓋美國(guó)東南部或僅僅是西海岸。REITs按行業(yè)分類的細(xì)節(jié)情況，將在本書隨后的章節(jié)中詳細(xì)介紹。

權(quán)益型REITs為投資者提供差異性，有時(shí)還存在競(jìng)爭(zhēng)性的投資策略。某些權(quán)益型REITs，如經(jīng)營(yíng)三方租賃業(yè)務(wù)的REITs，資產(chǎn)增值的潛力較小、速度較慢，但是能穩(wěn)定地提供高收益率。其他權(quán)益型REITs，如那些開發(fā)新物業(yè)的REITs，提供較低的收益率，但是有很強(qiáng)的增值潛力。

目前，大多數(shù)抵押型REITs僅向現(xiàn)有物業(yè)發(fā)放抵押貸款，并利用抵押型證券和對(duì)沖型工具管理風(fēng)險(xiǎn)。不過在過去，一些抵押型REITs也發(fā)放開發(fā)性貸款。

投資者購(gòu)買抵押型REITs的目的在于獲取較高的收益率，抵押型REITs本質(zhì)上并不會(huì)提供很高的資產(chǎn)增值收益，因?yàn)椴怀钟锌赡茉鲋档膶?shí)體性物業(yè)資產(chǎn)。事實(shí)上，只有在利率水平穩(wěn)步下降的時(shí)期，抵押型REITs才會(huì)出現(xiàn)顯著的市價(jià)提升；反之，若利率水平上升，抵押型REITs的市價(jià)便有可能下跌。

目前的抵押型REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)高度分散，由眾多抵押貸款資產(chǎn)池組成某只REIT。這些資產(chǎn)池的來源廣泛，從政府貸款機(jī)構(gòu)到大型華爾街投資銀行。

2007年下半年到2008年，一些抵押型REITs因并不光彩的原因成為新聞，給其管理者與投資者抹黑。之所以會(huì)出現(xiàn)這種情況，原因在于全美的不動(dòng)產(chǎn)衰退，以及隨后發(fā)生在次級(jí)貸款行業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)問題。

例如，諾瓦投資公司（NovaStar Financial Inc.）——一家總部位于堪薩斯城的次級(jí)貸款提供商和抵押型REIT，便卷入2007年的次貸危機(jī)。該公司持有幾百筆違約貸款，總金額達(dá)數(shù)億美元。2007年9月17日該公司向其股東宣布，將不會(huì)派發(fā)基于2006年利潤(rùn)的紅利，而是保留現(xiàn)金，因?yàn)楣久鼞乙痪€。因此，該公司喪失了作為合格REIT的資格。

在一份聲明中，該公司將其失去REIT資格歸咎于危機(jī)四伏的次貸市場(chǎng)。

“很明顯，我們并沒有預(yù)計(jì)到，這個(gè)夏季發(fā)生的市場(chǎng)混亂所造成的資產(chǎn)價(jià)格下跌和流動(dòng)性短缺的嚴(yán)重性。”諾瓦投資公司的董事會(huì)主席兼總裁斯科特·哈特曼(Scott Hartman)說：“取消之前計(jì)劃的分紅，是唯一合理且審慎的行為。”

喪失REIT資格給諾瓦投資公司與股東在很多方面造成了損失，不僅僅是得不到分紅。該公司股價(jià)自2007年9月起下跌超過100%，而且危及公司在紐約證券交易所的會(huì)員資格。

好在諾瓦投資公司這樣的抵押型REITs的悲慘案例，目前或至少在過去還不多見。

混合型REITs試圖結(jié)合權(quán)益型REITs和抵押型REITs的特點(diǎn)。醫(yī)療行業(yè)是混合型REITs涉足較多的領(lǐng)域，REITs向醫(yī)療機(jī)構(gòu)和醫(yī)院管理者發(fā)放抵押貸款，同時(shí)收購(gòu)如醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園之類的物業(yè)，出租給醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

毫不奇怪，混合型REITs傾向于給投資者提供混搭型的投資選擇，這種混搭的價(jià)值往往被投資圈質(zhì)疑。混合型REITs的收益率往往高于權(quán)益型REITs，但低于抵押型REITs。同時(shí)，混合型REITs的增值潛力比權(quán)益型REITs低，但高于抵押型REITs。

混合型REITs存在的一個(gè)問題是投資可能過于分散。抵押型REITs和權(quán)益型REITs的投資策略存在內(nèi)在差異，所以當(dāng)一只REIT結(jié)合這兩種不同的投資策略時(shí)，會(huì)面臨收益稀釋和雙重特征的風(fēng)險(xiǎn)。

究竟這3類REITs，哪一類是最好的投資選項(xiàng)？

首先，這取決于特定投資者的投資目的：是追求較高的股價(jià)升值潛力，還是追求穩(wěn)定的高收益率，或是介于兩者之間。

根據(jù)NAREIT披露的數(shù)據(jù)，在20世紀(jì)70年代，抵押型REITs占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，吸引的投資者數(shù)量與權(quán)益型REITs的比例是3∶1。在1970年，約有80%的投資者選擇抵押型REITs，20%的投資者選擇權(quán)益型REITs。

但在接下來的30年，這一比例發(fā)生了變化，尤其是美國(guó)經(jīng)歷了數(shù)次持續(xù)性的商業(yè)和住宅市場(chǎng)的繁榮。到20世紀(jì)80年代中期，抵押型REITs與權(quán)益型REITs的投資者比例變成了50∶50，而到了20世紀(jì)90年代及21世紀(jì)的前10年，權(quán)益型REITs和抵押型REITs的投資者比例反轉(zhuǎn)成3∶1。

拋開投資者偏好這一因素，NAREIT的報(bào)告宣稱，自20世紀(jì)70年代起，權(quán)益型REITs獲得了最高的投資回報(bào)率，而抵押型REITs則提供了最高的收益率。因此，如今的投資界一致認(rèn)為，權(quán)益型REITs對(duì)保守型投資者來說是一個(gè)更好的選項(xiàng)，尤其是考慮到目前抵押貸款行業(yè)前景難料的局面。

很高的可預(yù)測(cè)性

REITs具有一些獨(dú)有的特征，將其與無數(shù)其他投資選項(xiàng)區(qū)別開來。從單項(xiàng)看，這些特征不值一提。但是組合起來，REITs的各項(xiàng)特征很有吸引力。這些特征具體包括：

（1）分散性（diversification)：因?yàn)榉梢驲EITs必須將每1美元應(yīng)稅收入中的90美分分配給投資者，所以投資者可以踏踏實(shí)實(shí)地依賴這項(xiàng)投資。傳統(tǒng)上，REITs的收益率可以媲美有時(shí)甚至優(yōu)于股票和債券。例如，NAREIT宣稱REITs的分紅比股票平均高出4倍。

(2)低相關(guān)性（low correlation）：低相關(guān)性是分散化的“遠(yuǎn)房表親”，有時(shí)被忽略，不過實(shí)際上是讓REITs確立地位的一個(gè)重要因素。相關(guān)性是資產(chǎn)管理和財(cái)務(wù)規(guī)劃領(lǐng)域中的一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)衡量工具，它將兩類資產(chǎn)進(jìn)行比較，來預(yù)測(cè)每類資產(chǎn)未來的價(jià)格走勢(shì)。比如，通過考察各類資產(chǎn)的歷史相關(guān)性數(shù)據(jù)，分析師可以判斷當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)上漲5%時(shí)，會(huì)對(duì)股票或REITs的價(jià)格產(chǎn)生多大影響。

相關(guān)系數(shù)的取值區(qū)間從-1到+1。-1代表兩類資產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)完全相反，而+1代表兩類資產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)完全同步。兩類資產(chǎn)的相關(guān)性越低，比如股票和債券，則整個(gè)資產(chǎn)組合的波動(dòng)性就越低。這種低相關(guān)性，反過來會(huì)提高整個(gè)資產(chǎn)組合的收益率。

REITs具有低相關(guān)性，這意味著當(dāng)市場(chǎng)低迷或處于熊市時(shí)，REITs不會(huì)擴(kuò)大資產(chǎn)組合的損失。當(dāng)然，另一方面，低相關(guān)性也意味著當(dāng)特定指數(shù)，如標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)大幅上揚(yáng)時(shí)，REITs并不會(huì)額外拉高資產(chǎn)組合的收益。

NAREIT的報(bào)告揭示，基于原始數(shù)據(jù)，REITs的收益率與其他投資工具的相關(guān)性在過去的30年里已經(jīng)降低。例如，從1994年到2004年，REITs的股價(jià)與標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)的相關(guān)系數(shù)為0.028。因此，REITs的股價(jià)波動(dòng)與標(biāo)準(zhǔn)普爾指數(shù)的波動(dòng)僅有2.8%的相關(guān)性。

(3)低風(fēng)險(xiǎn)/低波動(dòng)性（low risk/low volatility）：大多數(shù)長(zhǎng)期投資者回避波動(dòng)性，只是不想日常擔(dān)驚受怕。某只股票的波動(dòng)性越低，它的風(fēng)險(xiǎn)就越小。

投資不可能無風(fēng)險(xiǎn)，決策與不決策都存在風(fēng)險(xiǎn)。盡管權(quán)益型REITs是比抵押型REITs更好的投資標(biāo)的，但它也包含某些投資者不可控的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)包括住宅市場(chǎng)供求因素的變化，以及總在變化的復(fù)雜的稅法規(guī)定。

特定REITs也有風(fēng)險(xiǎn)，大多數(shù)取決于所屬行業(yè)。醫(yī)療類REITs必須面對(duì)醫(yī)療行業(yè)的問題，比如降低的醫(yī)療保險(xiǎn)補(bǔ)償率；零售類REITs必須面對(duì)美國(guó)消費(fèi)者變化無常的喜好。

盡管如此，投資圈普遍認(rèn)為，REITs的風(fēng)險(xiǎn)低于其他投資工具。在下行市場(chǎng)中，通過分散租戶構(gòu)成、業(yè)務(wù)的行業(yè)范圍及資產(chǎn)所處地域，一只高度分散化的權(quán)益型REIT，可以熬出頭甚至茁壯成長(zhǎng)。例如，一只購(gòu)物中心類REIT，可以在零售行業(yè)下行的時(shí)候，通過調(diào)整購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)組合獲得更好的收益。

以上是一只REIT與一只普通股票相比，具有較低風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)方面的原因。從另一方面看，一只REIT能做到這一點(diǎn)，只是因?yàn)樗皇瞧胀ǖ墓善辟Y產(chǎn)。

REITs通常不受華爾街聲稱的“驚喜并發(fā)癥”(surprise syndrome)的影響，具體原因分析師還沒有完全搞清楚，不過貌似在某種程度上與REITs的分散性及可預(yù)測(cè)性相關(guān)。驚喜并發(fā)癥是指，當(dāng)某公司在特定季度中表現(xiàn)很好，但沒有超出華爾街分析師的預(yù)期時(shí)，該公司的股價(jià)仍會(huì)下跌，盡管有一份優(yōu)秀的季度報(bào)表。

驚喜并發(fā)癥發(fā)端于20世紀(jì)90年代末的科技股繁榮，在華爾街愈演愈烈，投資者需要持續(xù)應(yīng)對(duì)這種現(xiàn)象。

（4）低杠桿(low leverage)：NAREIT的報(bào)告聲稱，在過去10多年，REITs的平均負(fù)債率一直低于50%。低負(fù)債率又稱為低杠桿，基于多項(xiàng)原因而有積極意義，首要的理念是杠桿率或負(fù)債率越低，一只REIT（或一家公司）需要負(fù)擔(dān)的固定成本就越低。在很多情況下，這不會(huì)提高銷售利潤(rùn)率，但對(duì)某只REIT來說，這是降低風(fēng)險(xiǎn)的另一種方式。

(5)可預(yù)測(cè)性(predictability)：在某種意義上，可預(yù)測(cè)性可以追溯到20世紀(jì)60年代最初設(shè)立REITs時(shí)的動(dòng)機(jī)。設(shè)立REITs的初心是為投資者創(chuàng)造一種穩(wěn)定的投資工具，替代其他波動(dòng)性更高，但收益率更低的投資工具。

該目標(biāo)已經(jīng)成功實(shí)現(xiàn)：根據(jù)NAREIT披露的數(shù)據(jù)，從1971年到2006年，權(quán)益型REITs的復(fù)合年化收益率達(dá)到13.97%。這一收益率超過了道瓊斯工業(yè)平均指數(shù)（7.83%）、納斯達(dá)克指數(shù)（9.11%）及標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)（11.35%）的同期收益率。

REITs不僅在長(zhǎng)期具有可預(yù)測(cè)性，由于該主體的穩(wěn)定特性，在短期內(nèi)也容易預(yù)測(cè)。分析師預(yù)測(cè)單只REIT的每季財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)時(shí)，通常只有幾美分的差距。

確實(shí)，具有可預(yù)測(cè)性也存在缺陷。盡管REITs很少有令人震驚的壞消息出現(xiàn)，投資風(fēng)險(xiǎn)明確，但一只REIT很難產(chǎn)生令人驚喜的回報(bào)率。沒有人會(huì)將一只表現(xiàn)良好的REIT混同為谷歌(Google)的股票。

REITs的市值通常是中小規(guī)模，因此，REITs的回報(bào)率也應(yīng)該和中小市值的公司進(jìn)行比較。

(6)流動(dòng)性（liquidity)：這是一只REIT具有的值得肯定的優(yōu)點(diǎn)之一。一只REIT持有的由單項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)組成的資產(chǎn)組合，其基礎(chǔ)資產(chǎn)高度缺乏流動(dòng)性，但是公開交易的股票在大多數(shù)情況下是流動(dòng)性資產(chǎn)。流動(dòng)性是投資和資產(chǎn)管理領(lǐng)域中，做出快速與明智決策時(shí)，需要考慮的一項(xiàng)重要因素。

(7)價(jià)值投資(Value investments)：可預(yù)測(cè)性、低波動(dòng)性及低相關(guān)性，通常與高回報(bào)率或跑贏市場(chǎng)無關(guān)。但是，一些華爾街的分析師宣稱，REITs是真正意義上的價(jià)值投資，因?yàn)榕c其真實(shí)價(jià)值相比，REITs的價(jià)格被低估。

強(qiáng)者愈強(qiáng)

很多分析師宣稱，即使經(jīng)歷了20世紀(jì)90年代和21世紀(jì)前10年的繁榮發(fā)展，REITs作為一項(xiàng)整體資產(chǎn)類別與個(gè)人投資者的投資選項(xiàng)，還有高速發(fā)展的空間。REITs現(xiàn)有市場(chǎng)規(guī)模超過4 750億美元，雖然很大，卻僅占總價(jià)值超過10萬億美元的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的一小部分。

1995～2005年間頒布的多部新法規(guī)，讓REITs的支持者與投資者有更多理由保持樂觀。例如，1999年通過并于2001年生效的一項(xiàng)重要法規(guī)《REIT現(xiàn)代化法案》(REIT Modernization Act)，允許REITs擁有應(yīng)稅子公司。NAREIT宣稱，該法案實(shí)質(zhì)上允許REITs控股的子公司為其租戶與其他客戶提供服務(wù)，而不必?fù)?dān)心收到的租金不能納入合格收入。

不過，對(duì)REITs未來發(fā)展的預(yù)測(cè)可以簡(jiǎn)單地基于其過去的表現(xiàn)。即使在混亂的市場(chǎng)條件下，REITs仍然保持穩(wěn)定的回報(bào)率增長(zhǎng)，足以確保這類資產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。