第三節　入伙階段工程管理

一、辦理入住手續時期的工程管理

① 提醒業主認真填寫辦理入住各項表單并仔細閱讀表單中的各項內容。

② 同業主共同驗房時一定要仔細認真檢查室內已存在的設施以及完好程度并記錄好業主提出的需整改的各項問題。

③ 給業主發放鑰匙時要交代好室內每扇門的鑰匙數量及開啟方式，并讓業主親自試開。

④ 驗房過程中詳細解答業主提出的各項問題，對房屋存在的細小瑕疵在裝修過程中能處理的盡量給業主做出解釋，盡量避免不必要的麻煩。

二、業主裝修過程的工程管理

（一）裝修管理的意義

隨著業主的相繼進駐，物業公司的日常管理重點將轉移到裝修管理中來，如果說業主辦理進駐手續是跟物業公司第一次打交道，那么裝修管理將使業主逐步認識到物業公司的管理模式、管理理念、管理人員素質等具體信息，從而認識、了解、認可物業公司的管理與服務。同時也是物業管理人員了解業主的家庭、收入、工作、興趣愛好、性格等第一手資料的最佳時機。

在業主裝修的過程中，將會產生一系列的問題，例如，違規裝修、環境衛生、施工人員管理、施工噪聲、相鄰業主關系的處理等。如何讓這些問題少發生或者不發生，則是考驗物業管理人員工作能力的時候。

為了做好裝修管理，要求物業管理人員除了擁有飽滿的熱情和充沛的精力外，還需要足夠的專業知識。例如，房屋建筑知識、水電知識、建材知識、弱電知識、裝修常識等。豐富的知識帶給業主的將不只是對物業管理人員的敬佩，更多的是對物業公司的認可。

（二）裝修管理的流程

業主在整個裝修過程中按照時間先后大致可分為三個階段，即裝修手續辦理、裝修過程、裝修驗收等階段。每個裝修階段的不同特點見表2-11。

（三）裝修施工過程的管理

一般情況下業主的裝修流程為裝修施工單位測量尺寸→繪制施工圖紙→辦理裝修手續→材料、工人進場→水、電線路改造→結構改動→鋪設地板、地磚→木工制作→墻壁施工→油漆→打掃衛生→入住。當然這個流程并不是一成不變的，有時相關工作可能同時交叉進行。在大多數業主的裝修過程中，上下水管線的改造最快，也就是2～3天的時間，長一點的大約7天；鋪設地板和地磚的工期在5天左右；木工根據業主的需要有很大的變數，但一般來講，木工占總工期的時間最長；強、弱電線路的改造往往跟隨木工的進程而定，墻壁處理一般在10天左右。

分解業主的裝修流程和大致時間，目的就是找出容易發生違規裝修的階段和時間段，以便物業工程部在相應的階段和時間段加大巡查力度，及時發現和處理違規裝修。

（四）裝修過程中的巡檢

1. 裝修前的準備工作

當業主辦理好裝修手續以后，管理處應建議業主和上下左右鄰居溝通一下：“打擾了，從今天起我家開始裝修，影響了您的生活，請您諒解！”。好話說到前面，一旦將來有些噪聲影響，衛生影響，相鄰業主也不好意思投訴，這一點尤其是大多數業主已經入住的小區更加需要注意。可能有的業主不愿意做，我們可以告訴業主，如果有業主投訴他家產生裝修噪聲、衛生污染，我們將嚴加管理，相信他會做的。

2. 材料、工人進場時的管理

在材料、工人進場時，需要安全部門崗的密切配合，如果發現有異常的裝修材料進場，一定要問清楚具體房號和材料用途，及時與業主溝通，了解材料的真實用途，對于違規裝修用材料，將其阻擋在小區門崗之外。所謂異常的裝修材料包括大量水泥、砂子、磚塊，大型型鋼材料，大量鋼筋，腳手架等。往往這些材料的進場預示著業主將大興土木，在房間內砌墻、在頂層復式露臺上搭建構筑物。因為房間的地板的承受重量是經過嚴格計算后設定的，隨意增加地板的荷重，將會給整個房屋帶來極不安全的因素。而頂層樓臺搭建任何構筑物都是違反《物業管理條例》和小區《業主公約》的行為，這些行為都要嚴加制止。

3. 水、電線路的施工管理

水、電線路的施工也是業主裝修工程的正式開始，同時也是我們裝修巡檢工作的重點工作。絕大多數業主為了居住美觀，都將冷熱水管暗埋在墻壁和地板之下，外表好看了，但隱患增大了。大多數的水管材質是PPR熱熔管，相對來講，容易漏水的地方是接頭部位。物業工程部可以建議業主要求施工單位用加壓泵打壓，然后封閉4個小時以上，觀察壓力表的讀數變化情況，壓力表在±0.2個壓力下變動為正常，否則要檢查管道滲漏情況。壓力表和打壓泵是正規裝修公司的必備工具。

業主在衛生間施工上水管道時，建議業主將所有冷熱水管鋪設在離地面30厘米以上的墻壁上，避免破壞地面上的防水層。一旦施工人員破壞了防水層，必須及時開具“整改通知單”，提醒業主防水層已經破壞，房地產公司將不再負責維修其防水層，改由施工單位保修，同時建議多做幾次防水層。業主的熱水管線從廚房到衛生間的鋪設，我們建議不要鋪在地面下，因為長時間的踩壓會造成水管的破損而引起漏水，檢修起來將是非常麻煩的事情。衛生間的墻壁要做防水處理，目的是防止相隔房間受潮發霉。

強電線路的改動，要注意電線的質量和型號，對有大功率電器的線路一定要有相匹配的電線，線路改動時最好走垂直線路，接頭和轉彎的地方要設置接線盒，以便將來檢修。房頂的混凝土層較薄，切槽深度不得超過1.5厘米。所有線路暗埋必須串管（PVC管），穿線管內不準有接頭。

弱電線路的改動一定要注意，只有專業人士才能完成。小區的可視對講、安全防范系統必須經過物業公司指定的專業人員才能移動，而且是收費服務，一旦私自移位造成單元系統損失的，要照價賠償。

4. 結構的改造

小區的房屋戶型，是經過專業的設計師精心設計的，業主在購買房產時已經認可該戶型，因此沒有必要進行改建，而且也不準改建，任何改建都將會影響到整座樓的安全。

如果業主改動結構，將會產生很大的響聲，要求安全部門密切配合，一旦發現有可疑情況，及時查看，可以要求施工人員停工，等業主到現場后說明情況再行處理。

5. 地板、地磚的鋪設

業主在鋪設房間的地板時，建議干鋪，不能鋪設太厚的混凝土層，以防樓板荷重太大。不能大面積的灌水泡地板，因為除了衛生間外，其他房間都沒有設置防水層，不能讓樓下“下雨”。

衛生間的地板一定要做好坡度，可以相對大一些，以利于及時排水。地漏一定要用防臭的，地漏、陰陽角、管道等地方要多做一次防水，馬桶安裝不能用水泥，要用硅膠。

6. 下水管道、煙道的施工管理

廚房和衛生間的下水管道施工時，建議業主用塑料扣板封閉，不主張用水泥板、瓷片封閉，否則將來維修時將增加難度和恢復成本，尤其是底層業主更應該注意。廚房的煙道開口位置是根據國家規范設計的，不能做任何改動，否則極易產生串煙現象。如果業主執意要改，應該告訴他物業公司不會再接受他的報修。如果業主已經改動，當發生串煙時，可以購買止逆閥安裝上。廚房的燃氣管道不能有改動，否則燃氣公司將不會通氣，同時也會存在安全隱患。連接軟管的長度不得超過2.5米，連接軟管不得封閉在墻內，一旦發生泄漏，后果將十分嚴重。

7. 木工施工的管理

相對來講，對于業主的木工施工管理比較輕松，只需要查看業主的裝修進度，注意防范施工人員的用電安全、消防安全、在公共區域施工問題、環境衛生的保持等方面的問題。需要提醒業主的是，在吊頂和家具內安裝的電線一定要穿線管，減少火災隱患，盡量少安裝大功率的照明設備。

8. 油漆施工的管理

業主的墻壁和家具的油漆施工，也是相對比較輕松的管理環節，需要提醒施工人員的是注意環境衛生，不能影響到相鄰業主的正常生活，施工時一定要關閉進戶門，提醒業主在惡劣天氣情況下門窗要及時關閉，以防損壞已經完成的裝修工程。

9. 裝修工程的收尾及驗收

所謂裝修驗收，就是將業主在裝修過程中所發生的違規情況匯總，查看整改情況，對于沒有處理的記錄在檔案中，由業主、施工負責人簽字認可，分清責任。然后可以恭喜業主喬遷新居了，如果知道業主的詳細搬家之日，到時上門恭喜，將會達到意想不到的效果。經過2個月左右的緊張施工，業主可以松一口氣了，裝修施工基本結束，剩下收尾工程，我們的工作也即將告一段落。此時需要提醒業主的是，注意剩余材料的處理、裝修公司的質證金問題、室內有害氣體檢測、室內通風除異味問題等。一般建議業主空置房屋3個月以后再入住。可以告知業主一些常用的消除室內異味的方法。活性炭對苯、甲苯、二甲苯、乙醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物質都有吸附功能，常用的有木炭、竹炭等。吊蘭、蘆薈、虎尾蘭能大量吸收室內甲醛等污染物質，消除并防止室內空氣污染。茉莉、丁香、金銀花、牽牛花等花卉分泌出來的殺菌素能夠殺死空氣中的某些細菌，抑制結核、痢疾病原體和傷寒病菌的生長，使室內空氣清潔衛生，但要注意有些人會對花粉過敏，需要小心。

（五）裝修巡檢的重點

了解了業主裝修過程中的重點，也就明白了物業管理人員日常巡檢的重點。在業主材料進場和水電路改造階段，最少每天巡查1次，有違規意圖的業主，1天要巡檢2次，否則，前一天晚上他就可能破壞防水層，第二天封閉了，讓你無法查看，留下隱患。對于后面的木工和墻壁施工，一般1天或2天1次巡檢即可。

三、違規裝修的工程管理

雖然物業管理人員掌握了業主裝修的流程，加強了日常裝修巡檢，但難以避免違規裝修的出現，同時還有些業主為了自己的需求，明知裝修違規卻一意孤行，這就需要物業管理人員努力溝通，盡量減少重大違規裝修的出現，具體見表2-12。

綜上所述，物業公司雖然盡力阻止違規裝修的出現，但其不是執法機構，沒有執法權，每個業主都有維護自己財產的權利，物業管理人員可以借助相鄰業主的力量，共同維護物業的完好。