第二節　驗收接管期工程管理

接管驗收指物業公司接管開發企業、建設單位或個人委托的新建房屋或原有房屋時，以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。

一、物業接管驗收的作用

《物業管理條例》第二十八條規定，物業公司承接物業時，應當對物業共享部位、共享設施設備進行查驗。

① 明確交接雙方的責、權、利關系。

② 確保物業具備正常的使用功能，充分維護自身和業主的利益。

③ 為后期管理創造條件。

二、物業接管驗收的對象

驗收的對象是物業主體結構及附屬的設施設備，目的是滿足日后管理時的使用功能的再驗收。

三、物業接管驗收的條件

（一）物業驗收條件

物業要驗收移交，必須滿足以下首要條件。

① 提供被驗收物業的竣工圖（若尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計修改說明）。

② 提供被驗收的設備、系統的操作說明、保養手冊及其他有關資料。

③ 提供與承包商（或供應商）簽署承包（供應）合同中有關技術條款。

④ 出示政府有關職能部門驗收證明。

⑤ 提供承包商、廠商和供應商的地址、聯系電話及聯系人資料。

⑥ 提供必要的專業技術介紹和培訓。

⑦ 提供所有測試、檢驗和分析報告。

⑧ 清潔被驗收的場地、設備和機房。

（二）拒絕驗收的情形

對以下情況，物業公司有權拒絕驗收接管物業。

① 嚴重違反國家有關法規。

② 未能通過有關政府職能部門的驗收。

③ 工地與交付物業不能有效隔離。

④ 機房不能完全獨立封閉。

⑤ 其他可能危及設備正常運行和入住者人身安全的物業。

四、接管驗收的資料要求

（一）技術數據

在物業驗收接管前，開發商/業主須提供有關物業的各種技術資料和竣工圖，分類立卷，在驗收時交物業公司歸檔保存，若驗收時尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計修改說明，竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的6周內呈交。

物業公司將參考這些技術數據對物業的設施進行驗收管理、運行、維護和保養，一般需要遞交的技術數據，見表2-4。

（二）驗收應提供的操作和維修保養手冊

承包單位在物業移交前，須遞交設備/系統的操作和維修保養手冊（以下簡稱“手冊”），以確保物業公司操作人員能盡快掌握驗收設備/系統的操作和管理，一般有以下要求。

① 承包單位須在設備/系統驗收前1個月遞交手冊，以便物業公司的操作人員有時間了解該驗收設備/系統的基本情況。

② 手冊內所有內容都應以中文編印，文字、插圖和表格等效果清晰顯示。

③ 每一系統都應獨立成冊，以減少每冊的厚度，不同內容或章節應以塑料索引標簽分隔，并附有清楚的目錄指示，以便操作人員翻查參考。

④ 為使手冊便于使用，應采用優質的A4標準紙張編印，配上堅硬的封面和書背，并以膠質塑料或其他耐磨損的材料作保護。

⑤ 手冊須同時附有本項目的“竣工圖”目錄，按所屬系統分列于有關系統的章節內。如某一圖紙同時適用于多個系統時，則需在每個有關系統章節內同時列出。若遞交手冊時尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計修改說明，竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的6周內呈交。

⑥ 要提供系統操作、設備操作、維修保養及安全方面的技術數據，見表2-5。

五、房屋接管驗收的標準

（一）原有房屋接管驗收標準

原有房屋接管驗收標準見表2-6。

（二）新建房屋接管驗收標準

新建房屋接管驗收標準見表2-7。

六、接管驗收的操作步驟

（一）驗收前的準備工作

1. 人員準備

① 組建接管驗收小組。由物業公司管理部牽頭，組織辦公室、工程部、公司策劃部有關人員參加，各部門應選派既精通業務又有責任心的技術人員參加，并且一般要有不同專業特長的工程技術人員參加，其規模一般為5～8人。

② 指定負責人，最好是由本項目的負責人擔任。項目驗收小組分工表，見表2-8。

2. 接管驗收資料準備

① 驗收接管的國家有關技術標準及規范，見表2-9。

② 圖紙：該物業的設計圖和施工圖紙，特別是隱蔽工程的圖紙及施工現場記錄。

③ 針對該物業驗收的內容，事先設計一些驗收記錄的表格，諸如房屋接管驗收表、公共配套設施接管驗收表、機電設備接管驗收表、室內接管驗收遺留問題統計表、機電設備接管驗收遺留問題統計表、接管驗收問題整改表等。

3. 進行現場初步勘察

根據設計圖和施工圖紙，派接管驗收小組的工程技術人員進入現場，為接管驗收工作的開展打下基礎。

（二）驗收的實施

① 驗收小組在預驗收過程中，按專業分工及標準、計劃、設備清單進行預驗收；主要負責驗收設備和主材料的規格、型號、制造廠，并清點數量、安裝位置等。

② 在預驗收過程中，檢驗出未達到驗收標準的設備及與設計要求不符的設備，提出書面《整改報告》并返回開發商，由開發商督促施工單位進行整改。

（三）驗收后的處理工作

① 驗收小組專業人員根據分工寫出單項的驗收報告，驗收小組負責人根據全部單項驗收報告，寫出物業的綜合性驗收報告的評定及意見書，呈交公司項目工程負責人。對不合格的設施和設備，寫出書面報告，上呈開發商及監理公司。

② 物業公司與物業的交接單位進行正式移交，并辦理有關手續。驗收小組要填寫物業竣工資料驗收記錄，填寫物業的交接記錄。

③ 管理處辦理正式物業驗收移交手續，會同開發商、施工單位簽字生效，將全部檔案資料移交物業管理處存檔。

（四）驗收后不合格的處理工作

對在預驗收中未達到要求的設備，整改落實實施后，驗收小組進行檢查驗證，并在《整改報告》中記錄結果，整改合格后進行正式的驗收。對監理公司移交的竣工圖，在“交接記錄”中記錄。

七、驗收后入伙前的設施成品保護

在物業接管驗收后、業主入伙前，要對設施和設備進行有針對性的保護。

（一）總的要求

① 建立巡查制度，對已經驗收的區域、機房和單元要做好巡查記錄。

② 建立應急預案（包括火警、停電、管道爆裂等），及時處理突發事故。

③ 對已經接收的區域機房和單元要盡可能封閉，鑰匙由專人保管。

④ 建立專門的清潔制度，專人負責已接收區域的清潔工作，發現問題及時報告。

⑤ 嚴禁在已經驗收區域和機房內吸煙。

⑥ 嚴禁擅自動用已經驗收的衛生潔具（特許使用的除外）。

⑦ 不得在驗收后的區域內用餐。

⑧ 準備必要的運輸工具（四邊有橡膠保護的塑膠輪小車、塑料搬運箱等）及保護用品（阻水沙袋、舊地毯、塑料保護膜、垃圾袋、鞋套等）。

⑨ 建立消防安全制度，遇有動火整改維修，必須辦理相關手續，按要求規范配置滅火器具。

（二）具體項目的保護要點

不同項目的保護重點和要點也不一樣，見表2-10。