④兩者對組織成員的要求不同。居民委員會的工作人員不管是居民選舉產生，還是由上級地方政府指派，多數都是專職的，上為政府分憂，下為百姓解愁；業主委員會的成員大部分是兼職的，他們對業主負責，基本上都可以認為是有愛心的志愿者。

⑤兩者工作的側重點不同。居民委員會的工作包括宣傳教育、社會福利、治安保衛、文教衛生、調解民間糾紛、就業等多項工作，側重于社會政治穩定；業主委員會的工作范圍僅限于五大類公共服務項目，即公共衛生和公共秩序管理、綠化管理、車輛交通管理、公共部位公共設備設施的管理和其他居住環境管理，側重于業主的經濟利益。

⑥兩者的辦公用房不同。居民委員會的辦公用房由當地人民政府統籌解決，不一定在物業管理區域內，有的是多個小區才設立一個居民委員會；業主委員會的辦公用房應設在物業管理區域內，由建設單位和公房出售單位免費提供。

（2）居委會與業主委員會的聯系

①居民委員會和業主委員會都屬于社區管理的范疇，都是基層的自治組織。在社區組織中，居民委員會和業主委員會是居民和業主的自治組織，和業主的利益是一致的，它們理應維護居民和業主的合法權益。

②大多數居民同時也是業主，而業主多數也是居民。居民委員會和業主委員會的工作各有其側重點，但也有相互重復的地方，它們在很多領域有著共同的合作空間，況且兩者的服務對象有很多相同的。所以，它們應該開展廣泛的合作。

③居民委員會和業主委員會在民事關系上是一種平等的關系。居民委員會和業主委員會都是依法組建的基層群眾性自治組織，理應是平等的關系，居民委員會要支持業主委員會維護業主權益的工作，業主委員會也要積極配合居民委員會開展社區自治工作。

④居民委員會對業主委員會有指導和監督的義務，業主委員會在討論小區重大事務及組織召開業主大會時應該通知居民委員會參加。建設部關于印發《業主大會規程》的通知規定：業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。住宅小區的業主大會、業主委員會做出的決定，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

（3）居委會與業主委員會的矛盾

在實際操作中，由于缺乏具體的責任分工，業主委員會與居民委員會在許多職能上存在重合之處，這在無形中為業主委員會的獨立發展設置了障礙。

當業主與物業服務公司發生矛盾時，從職能上區分，業主委員會與居民委員會都有權介入協調，這就容易出現以下三種情況：

①雙方均推托不予承擔這項責任，出現推諉現象，導致社區事務陷入拖沓處理階段。

②雙方都介入其中，但未能把握好各自工作的側重點，缺乏交流，進而產生內耗，浪費資源，但卻事倍功半。

③雙方均采取介入，但是對問題的解決效果存在差異。居民委員會和業主委員會中的一方在處理這一問題上具備較高的能力，另一方則處于弱勢，久而久之，業主便會較為信任強勢方而忽視弱勢方。績效的差異，容易導致雙方產生矛盾。

尤其當居民委員會承接了許多街道辦下派的任務、較難為業主的利益奔波往來時，業主委員會與居民（業主）之間的關系緊密度就會優于居民委員會，業主委員會便能夠獲取較多的社會資本。一旦業主委員會成員強勢武斷，在一些問題上與居民委員會意見不統一時，他們便能依靠業主的支持贏得更多的話語權，給居民委員會施加一定程度的壓力。這類業主委員會與居民委員會之間的關系便與法律所賦予居民委員會的優先權有所沖突。

此外，當業主委員會與物業服務公司出現摩擦時，居民委員會應當協調雙方關系，化解矛盾，努力促成兩者達成共識。但是，如果在居民委員會的協調下仍然無法促使業主委員會與物業服務公司達到和解，則居民委員會在社區治理中將處于較為尷尬的角色狀態。

5.業主委員會與物業服務企業的關系

物業服務企業和業主委員會都屬于物業管理機構，兩者實行專業化管理與業主自治相結合的管理體制，共同管理一定范圍內的物業。物業服務企業由業主大會選聘，與業主委員會訂立書面的物業服務合同，對業主提供相應的服務。《物權法》賦予業主對物業管理方式的選擇權，確立了業主在物業管理活動中的主導地位。也就是說，業主是物業的主人，物業服務企業及其工作人員是為業主服務的，業主與物業服務企業之間是一種合同關系。常說的“物業管理公司”中的“管”不是管業主，而是受業主的委托，管理好該小區的物業，當好管家，使物業的使用壽命延長，使物業保值升值。

從法律上看，業主委員會與物業服務企業的關系是委托和受托的關系，是聘用和受聘用的關系。業主委員會有委托聘用或不委托不聘用的權利，物業服務企業也有接受或不接受該委托聘用的權利，兩者是平等的關系，不具有隸屬或領導的關系。物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。業主委員會應當向物業服務企業移交下列資料：

①竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

②設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

③物業質量保修文件和物業使用說明文件；

④物業管理所必需的其他資料。

當物業服務合同終止時，物業服務企業應將這些資料交還給業主委員會。

在服務費用上，根據雙方合同的約定，遵循合理、公開及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，由物業服務企業向業主按月收取物業管理費用。業主有義務根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。

然而，在實際生活中，千差萬別的社區自身條件使業主對物業服務具有不同的需求度和滿意度，同時業主委員會與物業服務企業的各自行為邏輯也為這兩個主體的有效配合造成一定的障礙。這主要表現在以下幾個方面：

①現實情況中，物業服務企業很少由業主委員會選聘，這使得物業合同有時很難有效約束物業服務企業，削弱了業主委員會的監督效力。法律規定，在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，房地產開發建設單位可以選聘物業服務企業并與其簽訂書面的前期物業服務合同，稱為前期物業管理。而前期物業服務企業基本上都會直接轉化為正式的物業服務企業，在這種情況下，業主委員會常常對物業服務企業形成不了約束力。

②當物業服務難以滿足業主需求時，業主委員會便陷入兩難窘境。當物業服務質量欠佳時，業主委員會有權解聘物業服務企業，解聘之后，原物業服務企業無須繼續為物業治理區域提供服務。所以，在業主委員會尋找新的物業服務企業期間，社區會出現一段物業治理真空期，業主的物業需求完全被擱置，造成比原物業服務企業負責提供服務時更糟糕的狀態，這就迫使業主委員會對物業服務企業做出妥協與讓步。

③個別業主委員會過分挑剔物業服務企業。一些業主委員會成員對物業服務提出了過高的要求，令市場化運營的物業服務企業承受較重的經濟負擔，導致兩者難以有效合作。

④業主委員會與物業服務企業串謀，侵吞物業維修基金。業主委員會與物業服務企業由個體組成，經濟人趨利避害的本性會驅使一些成員合謀騙取物業維修基金，損害業主權益。

造成這些問題的很大一部分原因來自我國對業主委員會和物業服務企業及其關系的法律定位有所欠缺。比如，業主委員會雖被認為是業主自治組織，但因為它在法律上的法人主體地位不明確，一旦發生糾紛，便很難實現其代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。要解決這些問題，需要我國進一步對物業管理條例進行完善，既切實保障廣大業主的合法權益，又充分保護物業服務企業的合法權益，促進小區和諧發展。

6.居委會、業委會和物業公司的關系

為了改進居民委員會、業主委員會和物業服務企業三者之間的關系，應該尋找一種合作共治的社區組織關系，建立基于制度式伙伴關系的社區共治。

（1）以業主委員會為核心，建立治理主體間的協商會議制度

西方學者在20世紀80年代提出了協商民主的概念，其核心在于理性的公共協商，即利用公共理性，通過討論、對話和溝通，從而實現立法和決策的共識。我國在協商民主方面有著豐厚的實踐基礎，在社區工作方面也是如此。因此，建立在協商民主基礎上的協商會議制度在我國當前的社區管理中具有優良的傳統和純熟的條件，只要架構精良、運行有序，這一治理方式就可以發揮巨大的能量。

在業主委員會與居委會之間，當業主針對包含物業治理內容的事宜向居委會提出投訴時，居委會可以與業主委員會進行協商，將物業治理的投訴交由業主委員會加以處理；當業主委員會與居委會在工作上出現重疊和矛盾時，兩者可以通過協商，明確各自的分工和責任，有序而高效地開展社區共治。

業主委員會與物業服務企業之間應當定期舉行協商會議，或者在特殊時期加開協商會議。在會議上，業主委員會可以根據合同條款或業主的需求對物業服務企業提出要求，物業服務企業應當提供物業維修預算及維修基金的運作情況，并且向業主委員會提出一定的要求。如果協商會議無法促使業主委員會與物業服務企業達成共識，則可以召開業主大會交由全體業主表決。

業主委員會與業主之間除了定期召開業主大會之外，業主委員會委員應充分了解業主對物業服務的反饋信息，明確業主的新需求，公示維修基金的階段性運作情況，接受業主的監督。

（2）培養并加強業主的民主意識

根據社區共治和業主委員會穩健運行的要求，業主必須強化選舉意識，明確選舉的程序和方式，提高業主委員會成員的代表性；業主須在各類協商中有序地表述自身需求，遵守民主的規則；業主應當具備民主決策意識，在業主大會或者業主委員會發起的其他需要表決的會議中，給予少部分人發言的機會，與之協商，盡量避免對少部分業主造成傷害；業主應當具備民主監督的意識，遵循監督程序規范，肩負起監督使命；業主應當主動繳納物業管理費用，履行自身義務。

對業主民主素養的培養與提升是全社會共同的責任，需要動員各類社會力量加以培植。素質的提升固然離不開正統的教化和實踐，社區內經常性和持續性的強化訓練對此也具有極大的推動力。在社區范圍內，根據五大主體的功能界定，可以由居委會和業主委員會開展日常活動，以強化業主民主素養的提升。

（3）提升業委會成員的自身管理能力

業主委員會成員的自身能力是當前限制業主委員會發展的一大瓶頸，因此，提高業主委員會成員的管理能力刻不容緩。

①業主委員會成員應當明確工作定位和具體內容，能夠按照規章制度辦事；

②業主委員會成員應當具備經濟法理念和知識，能夠與物業服務企業簽訂合同，細化合同的具體條款，監督物業服務企業的履行情況；

③業主委員會成員應當具備經濟財會知識與技能，能夠審議物業服務企業的預算報表，審核維修基金的使用情況；

④業主委員會成員應當樹立公共精神，強化民主管理能力，能夠站在公共利益的視角看待社區問題，與其他主體有效協作，完善組織內部的資源管理，真正做到為業主負責，切實維護廣大業主的合法權益，構建社區建設新格局。