目前，法律法規(guī)對居民委員會的服務(wù)內(nèi)容還不夠明確，二者服務(wù)管理的內(nèi)容存在交叉、重疊。一般而言，居民委員會承擔(dān)著社區(qū)服務(wù)、衛(wèi)生、教育、文化、治安、環(huán)境等管理工作，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容也包括保安、交通、綠化、衛(wèi)生和物業(yè)（指小區(qū)建筑及公共設(shè)施設(shè)備）的使用管理、維護(hù)、更新，以及按照使用人要求，及時提供全方位服務(wù)。由于二者管理服務(wù)的內(nèi)容大致相同，職責(zé)交叉，在管理上“撞車”與“真空”現(xiàn)象并存，容易造成工作不落實和工作相互推諉扯皮現(xiàn)象。

②各職能部門從自身需要出發(fā)，把工作任務(wù)和要求下達(dá)給街道辦事處，而街道只好把各項任務(wù)層層分解給居民委員會去完成，居民委員會變成了街道辦事處的“派出機(jī)構(gòu)”和上級政府的“腿”，造成居民委員會“上面千條線，下面一根針”、“橫不到邊、縱不到底”的狀況。有的政府部門的行政性收費落到居民委員會頭上，據(jù)不完全統(tǒng)計，僅上級下達(dá)由居民委員會負(fù)責(zé)征收的稅費就有11項，如民兵預(yù)備役訓(xùn)練統(tǒng)籌費、環(huán)境衛(wèi)生有償服務(wù)費、群防群治服務(wù)費、義務(wù)植樹代植費、勞動就業(yè)調(diào)節(jié)費、暫住人口費、計生審驗費、房產(chǎn)租賃稅、自行車使用稅、除“四害”藥品費、垃圾袋等費用。居民委員會為了達(dá)到上級部門收費之目的，就不得不要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以配合，而根據(jù)《企業(yè)法》和委托合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有此職責(zé)，有的不予配合，兩者之間就容易產(chǎn)生矛盾。

③居民委員會雖然是群眾性自治組織，但卻是以戶數(shù)多少為主劃分組建的，涉及多種物業(yè)管理模式和多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)；小區(qū)住戶人員繁雜，往往是一幢樓或一個樓梯屬于不同的單位，人員來自五湖四海；“各人自掃門前雪，莫管他人瓦上霜”，社區(qū)建設(shè)缺乏地緣、人緣基礎(chǔ)，居民之間缺乏心理、利益上的認(rèn)同感和歸宿感，很難調(diào)動居民群眾共同參與社區(qū)建設(shè)的積極性，這成為居民委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)理順關(guān)系的盲點。

④建設(shè)單位或開發(fā)商遺留問題。居民委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系不夠協(xié)調(diào)，這與住宅小區(qū)各項配套設(shè)施不完善及功能殘缺有很大的關(guān)系。20世紀(jì)90年代以前開發(fā)和建設(shè)的住宅小區(qū)，基本上沒有考慮給小區(qū)居民委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)建設(shè)辦公用房，其他的服務(wù)配套用房就更不用說了，而且國家的法律法規(guī)也沒有這方面的條文，這就給日后居民委員會和小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系不協(xié)調(diào)留下了“后遺癥”。另外，居民委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系不夠協(xié)調(diào)，這也與有的居民委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員素質(zhì)較低、工作方法簡單、處理雙方關(guān)系時缺乏綜合協(xié)調(diào)能力有一定的關(guān)系。

（2）如何處理社區(qū)居民委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系

處理好社區(qū)居民委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，必須著重解決好以下幾個問題。

①明確職責(zé)分工。要用法律法規(guī)來明確居民委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)，指導(dǎo)和規(guī)范其工作。這是避免兩者產(chǎn)生矛盾的前提條件。

②規(guī)范社區(qū)運作。依據(jù)小區(qū)具體情況整合社區(qū)，組建社區(qū)黨支部，實行社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會“三位一體”的新型管理機(jī)制。

③加強溝通協(xié)調(diào)。居民委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強溝通，通過來訪、召開座談會、經(jīng)驗交流會等形式聯(lián)絡(luò)感情，聯(lián)手舉辦豐富多彩的社區(qū)文化、娛樂和聯(lián)誼活動，促使廣大居民支持和配合自己開展社區(qū)工作。

④把住規(guī)劃源頭。新批準(zhǔn)建設(shè)的住宅小區(qū)，從規(guī)劃源頭上嚴(yán)格把關(guān)，按照要求，留足各種配套設(shè)施，如社區(qū)物業(yè)管理和社區(qū)居民委員會辦公用房、會議室、老人活動室、文化室、醫(yī)療服務(wù)和適當(dāng)?shù)挠糜谂d辦社區(qū)服務(wù)業(yè)的經(jīng)營用房等，由開發(fā)建設(shè)單位無償提供，并給予辦理產(chǎn)權(quán)，為日后社區(qū)居民委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理創(chuàng)造良好條件。建設(shè)管理部門在進(jìn)行住宅小區(qū)竣工綜合驗收時，要按照社區(qū)建設(shè)要求把好關(guān)，確保各種配套設(shè)施的完善。

3.業(yè)主大會與業(yè)主委員會

業(yè)主是房屋的所有權(quán)人。同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

（1）業(yè)主大會

業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。下列事項由業(yè)主共同決定：

①制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

②制定和修改管理規(guī)約；

③選舉業(yè)主委員會或更換業(yè)主委員會成員；

④選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

⑤籌集和使用專項維修資金；

⑥改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

⑦有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但是，兩者都應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會決定上述第⑤項和第⑥項規(guī)定的事項時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定規(guī)定的其他5項事項時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項做出約定。

業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定對業(yè)主具有約束力，但是業(yè)主大會或業(yè)主委員會做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會的會議記錄。

（2）業(yè)主委員會

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)，它的性質(zhì)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施（自治管理的組織。其權(quán)力來源于業(yè)主大會的授權(quán)，主要義務(wù)是執(zhí)行業(yè)主大會的決議，宗旨是代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理、安全使用，維護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的工作與居住環(huán)境。）

業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，應(yīng)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

各地方對業(yè)主委員會備案的流程有些不同，但大都有專門的業(yè)主委員會備案表，表中內(nèi)容包括業(yè)主會議或業(yè)主代表會議召開的情況和業(yè)主委員會所在住宅區(qū)的物業(yè)類型、規(guī)模、設(shè)施及相關(guān)情況等，同時備案還須提供相關(guān)資料，包括業(yè)主委員會章程、管理規(guī)約（業(yè)主公約）和經(jīng)業(yè)主大會會議表決產(chǎn)生的業(yè)主委員會成員的基本情況。

業(yè)主委員會章程是業(yè)主委員會的行為準(zhǔn)則，是其正常開展工作、維護(hù)業(yè)主權(quán)益、實現(xiàn)自治管理的保障。章程不得與我國法律和法規(guī)相抵觸，并充分體現(xiàn)各業(yè)主的意思。

業(yè)主委員會章程一般包括如下內(nèi)容：

①本會名稱、地址、所轄區(qū)域范圍、性質(zhì)、主管部門及宗旨；

②組織和職責(zé)；

③會議制度及工作安排；

④委員的條件、選舉辦法及權(quán)利與義務(wù)等；

⑤經(jīng)費來源、經(jīng)費賬目管理；

⑥辦公用房；

⑦章程生效、修改、補充等有關(guān)事宜。

業(yè)主委員會的管理規(guī)約是對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法所做出的約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會的委員從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會委員應(yīng)該具備以下條件：

①遵守物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件；

②履行業(yè)主委員會職責(zé)；

③品行端正無劣跡；

④熱心公益事業(yè)；

⑤有一定的組織協(xié)調(diào)能力，在業(yè)主中有較高的威信。

有下列情形的人員不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員；已擔(dān)任的須停任，并由下屆業(yè)主大會確認(rèn)：

①已不是業(yè)主的；

②無故缺席會議連續(xù)三次以上的；

③以書面形式向本會提出辭呈的；

④因身體或精神上的疾病而喪失履行職責(zé)能力的；

⑤被司法部門認(rèn)定有違法犯罪行為并正在接受調(diào)查的；

⑥其他原因不適宜擔(dān)任本會委員的。

委員停任時，必須在停任后半月內(nèi)將其管理、保存的屬于本會所有的資料、財物等移交給本會。業(yè)主委員會委員擁有的權(quán)利包括：

①有權(quán)參加本會組織的有關(guān)活動；

②有權(quán)參與本會有關(guān)事項的決策；

③擁有對本會的建議和批評權(quán)。

同時，業(yè)主委員會委員須履行下述義務(wù)：

①遵守本會章程；

②執(zhí)行本會的決議，完成本會交辦的工作；

③參加本會組織的會議、活動和公益事業(yè)；

④對本會的工作提供有關(guān)資料和建議。

業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

①召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

②代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

③及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

④監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

⑤業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得做出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。

4.業(yè)主委員會與居委會的關(guān)系

根據(jù)兩個主體的不同功用和定位，業(yè)主委員會的目標(biāo)服務(wù)群體是住宅小區(qū)的業(yè)主，維護(hù)著小區(qū)業(yè)主的利益；而居民委員會的服務(wù)對象是全體社區(qū)居民（含業(yè)主），保障全體社區(qū)居民的利益。兩者都圍繞構(gòu)建和諧社會、推進(jìn)城市建設(shè)、創(chuàng)建優(yōu)美居住環(huán)境、塑造文明社區(qū)、提高居民生活質(zhì)量開展工作，均是居民（業(yè)主）利益的代表，維護(hù)著居民的合法權(quán)益。

（1）居委會與業(yè)主委員會的區(qū)別

①兩者的權(quán)利基礎(chǔ)不同。居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，業(yè)主委員會自治的基礎(chǔ)是物業(yè)所有權(quán)，業(yè)主委員會的委員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會的設(shè)立、撤銷等由業(yè)主大會決定，并報有關(guān)部門備案。

②兩者的性質(zhì)不同。居民委員會有明確的法律地位，實質(zhì)上是一種半行政性的基層自治組織，社區(qū)建設(shè)是基層政權(quán)建設(shè)的有效途徑；業(yè)主委員會在法律上地位不明確，有時連訴訟主體的資格都沒有，是一種特殊的基層自治組織。

③兩者的經(jīng)費來源不同。居民委員會的經(jīng)費由政府財政撥款；業(yè)主委員會的經(jīng)費取決于業(yè)主大會的決定，由業(yè)主自行解決。