一般在評估地理條件時，應認真測定經過該地點行人的流量，這也就是未來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數有較大關系。上下車人數的調查重點為：各站上下車乘客人數歷年來的變化。上下車乘客人數愈多的地方愈有利。上下車乘客人數若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會減少。根據車站出入的顧客年齡結構，可了解不同年齡顧客的需求。

4購買力

商圈內家庭和人口的消費水平是由其收入水平決定的，因此，商圈人口收入水平對地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對周圍商圈2公里半徑的居民按照分群隨機抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個。經過匯總分析，這2000戶居民中，人均月收入在千元左右的約占40%，500～1000元的占20%，1000～1500元的占20%，人均月收入500元以下的占10%，人均月收入2000元以上的約占10%。由此說明，該地區居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。

(三)競爭商店的調查分析

商場在立地調查分析時，首先應選擇商圈內或商圈附近的競爭對手進行調查分析。知己知彼，百戰不殆。只有對競爭對手進行深入了解，才能更好地認識自己，制定本店正確的經營戰略。競爭店的調查必須在競爭店未發覺的狀態下進行。否則，會導致不必要的麻煩，從而對今后雙方關系的發展不利。

1競爭店的選址

競爭店的選址調查，應詳細查明城市規劃情況，并比較地點周圍的商店街的狀況以及店鋪周圍的其他情況，與本店作比較分析。其結果應反映到本店未來的經營規劃與定位中。具體可從以下角度入手：①道路情況：周圍的池塘、河流、山谷、丘陵等與競爭店吸引顧客能力相關的自然環境。②與競爭店選定的地址相關的商店街等的商業環境。③公共汽車、地鐵等交通工具情況。④競爭店的商圈范圍。

2銷售規模調查

對競爭店的銷售規模，可從以下角度入手調查，并制作出競爭店銷售交叉表：①該店整體的銷售規模。②各經營商品的部門銷售規模。③顧客層次調查。

3商品結構調查

商品結構與顧客層次有密切的聯系。將上述顧客層次與本店進行比較分析時，有可能發現明確的因果關系。調查競爭店的商品結構要點如下：①商品的獨特性；②品種齊全的程度；③商品的價格帶；④商品的品質；⑤商品的數量。這種調查不僅對分析競爭店有重要意義，而且對制定本店的商品供應戰略也具有較大價值。

4競爭店調查的方法

對競爭店的調查，是為了了解競爭店的經營動向。因此，必須經常注意觀察，最好的方法是把能掌握的信息記下來，日積月累就成為能夠活用的重要資料。調查要點如下：①試買調查。試買調查是作為實際的顧客在競爭店買東西，然后調查其店內的狀況。如店鋪布局、商品結構、顧客層、接客態度和服務狀況等。②團體面談法。③觀察法。站在競爭店的店前，觀察顧客人數、促銷狀況、商品陳列以及推算其主要商品的銷售額。這時必須注意的是千萬不要讓競爭店意識到這是在調查其商店。對競爭店客流量進行調查，對分析他店的顧客層非常有效。④家庭訪問法。調查員訪問顧客的家庭，了解各競爭店的情況。至于訪問哪些家庭可以通過抽樣決定。通過調查顧客經常光顧的是哪個競爭店，其理由是什么等，可以推算競爭店的銷售額，分析其市場占有率。⑤電話調查法。以電話調查的形式了解競爭店的情況。由于電話調查時間不能太長，所以必須準備一個簡明扼要的調查提綱。

二、選址分析的理論與方法

為了做好商場的立地調查與選址決策，下面介紹幾種國內外實用的理論與方法。

(一)中心地點理論

1933年，沃爾特·克里斯托勒發表了《德國南部的中心地點》的文章，說明中心地點是指由一群商店組成的商業中心，也就是今天的城市和集鎮。中心地點理論是以各個行業的第一流的商業區為基礎的。從根本上說，最基本的中心地點是商業區，他們為顧客提供了最基本的生活必需品和有關的商業服務。人們去商業中心地點會發現比較大的商業中心區，它可以為顧客提供所有的商品和服務。圍繞中心地點居住的家庭，需要去中心地點才能獲得有關的商品和服務。因此，在決定中心地點的因素中，消費者去中心地點的距離，成為一個關鍵因素。事實上，克里斯托勒說明了要開辟中心地點必須要考慮這一因素，以便將周圍消費者去中心地點的交通費用降至最低程度。越是人們基本生活需要的商品和商業性服務，消費者要求的行程距離越要短。相反，一個大型的綜合商場或專業店，通常消費者則愿意行駛(或行走)比較遠的距離。因為，這只有到比較大的商業中心(注：區域性商業中心)才能得到滿足。

中心地點理論對商場的立地和選址的意義在于：

(1)并非所有的商業中心都需要建設大、中型商場。商業中心理論告訴我們，一般在居民集中居住的住宅區建立的商業中心，主要需要的商業服務業態和業種是以小型商場、食品雜貨及日用小百貨為主的超市、餐館、加油站、美容美發店、家具店、干洗店等，一般不適合建設大、中型商場。

(2)大、中型商場選擇在城市的市級商業中心和區域性商業中心，一般不應選址在居民區的三級商業中心或孤立的地址。

(二)所在地區生命周期理論

企業選址地區的發展模式，可以歸納為四種，即：迅速發展模式；持續發展模式；穩定發展模式；發展減慢模式。根據我國實際情況，迅速發展的模式主要集中于沿海開放城市、中西部重點發展地區；持續發展的模式主要是新興的工業地區和進一步擴展的地區；緩慢發展或者穩定發展模式主要是指已經發展起來并保持有比較穩定地位的城市；發展減慢模式往往與當地資源耗盡或技術轉移有關。大型商場的建立應當力求發現有發展前途的地區，在這些地區，或者可以迅速發展，或者可以持續發展，因為這關系到企業能否得到長期發展。

三、市場需求與供應密度分析方法

市場內的機會分析主要目的是為弄清楚各個市場內為新開設商店提供的最有吸引力的開設地點。下面就與市場內機會分析密切相關的需求密度舉例加以說明。一定的戶口區域或一部分地區對零售商業提供的商品和商業性服務的潛在需要，稱之為需求密度。作為商場的決策者需要確定需求密度的范圍，需要弄清楚什么是影響潛在需要的主要可變因素。

需求密度會使企業經營者清晰地了解到整個地區中潛在需要最大的那一部分地區，這也就是企業立地調查進行選址的位置。然而，這只是對消費者居住狀況和需求密度進行了調查分析。問題的另一方面是，還應對各種業態的零售商店已開設地點進行調查，然后繪制成圖。我們可以直觀地考察現有零售企業的分布狀況。要開設商場，必須要有可用的場所。因此，對進行分析的各個地區，還應當繪制出開設商店的可用場所圖。

四、最佳地點的選擇與分析

每個商場的經營者都希望為自己的商店選擇到最佳的開設地點。這一觀念的實質是指在一個商業區內，有一個或幾個較少的開設商店的最好場所，通常，在這樣的開設地點可以期望獲得最大的銷售額。如何發現和識別最佳的開設地點呢？應該說，對這一基本問題沒有固定的答案。然而，下述一些具體內容是商場經營者必須考慮的。

1開設地點的實際情況

進行實地調查分析的地點有幾種情況：一是處于繁華的商業區內，比如北京市的西單北大街、王府井大街等，新建的商場與這一商業區的零售業態構成是否相適應以及這一商業區整體發展趨勢將是選址的關鍵因素；二是處于新開發的街道或新建居民小區附近，比如北京的方莊小區等，這一居民小區的人口和購買力以及新建商業網點的結構將成為決定選址的關鍵因素；三是計劃在一個大的購物中心內租賃部分面積作為商場經營，那么，這個購物中心的選址及內部業態構成就成為商場選址的關鍵因素；四是商場在舊址上翻新改造，嚴格地說，這種情況并不存在選址抉擇問題，而是一個投資規模決策的問題。

2交通狀況

開設地點的交通狀況，包括城市公共汽車、電車線路情況和停車站情況。是否有地鐵站，是否適合小汽車行駛和停留，客流和車流是否暢通，是否有河流、湖泊、立交橋障礙等都是影響選址的重要問題。這里應當特別強調的是，開設地點必須把具備足夠的停車場作為必備條件考慮。一些發達國家要求商場建筑面積與停車場所面積比率為4∶1，我國的大城市對停車場也提出了明確要求。

3毗鄰單位的類型

圍繞商店開設地點的相鄰企業，可能是好鄰居，也可能是比較差的鄰居。假定你的鄰居是一家服裝專賣店和麥當勞快餐店，這就屬于商場的好鄰居。因為這兩家店可與商場產生互補效應。如果你的鄰居也是一家綜合商場，則在同一個商圈內必然帶來相互的競爭。解決這一問題的辦法有幾種：一是取消這一地區的選址，重新進行立地調查；二是仍然選址在本地區，但應重新確定零售業態，比如選擇開辦專業店或超市等；三是仍然選址本地區開辦商場，但在商品結構、經營定位、經營特色上應與毗鄰商場有明顯區別，實行錯位經營，從而使兩個商場在同一商圈內產生互補效應，既是競爭者，也是商業伙伴。

4商業區的大小

商場的選址最好選擇在大中城市的一、二、三級商業區內。大、中城市的一級商業區是全市性的購物場所，可以興建一至兩個大型商場，比如北京的王府井、上海的南京路等；二級商業區是大、中城市的區域性商業中心，可以興建一個大型商場，如北京的新街口、三里河等地區；三級商業區是大、中城市的居民區集中處，可以興建一個中小型商場。

5進行未來經濟效益的模擬分析

商店開設地點選擇分析的最后一個步驟，是為幾個可供選擇的開設地點進行經濟效益的預測分析，把投資回報率高、資金回收期短、經濟效益比較穩定的地區作為首選對象。其關鍵性的可變因素組成如下。

(1)利潤率=純利潤/凈銷售額；

(2)資產周轉率=凈銷售額/全部資產；

(3)全部資產與固有資金比率(全部資產/自有的剩余資產)。

（第四節）商場營業開業程序

尋找商址后訂立租賃契約，再施工裝潢，是商場開業最基本的程序。大致的流程如下：

(1)決定業種；

(2)決定設立地點的方針；

(3)搜集店鋪情報；

(4)研究店鋪條件；

(5)比較店鋪條件；

(6)簽訂租賃契約。