(1)科學測定商圈是企業進行科學選址的基礎。企業選址是關系商場生存發展的根本方略，而企業選址必須以商圈的測定作為前提條件。如北京某公司在進行商業選址決策時，由于未對周圍商圈進行深入調查和可行性論證，憑感覺即草草地將某印刷廠廠房開發、改造為現代化的大型商廈。這個商廈改造投資幾億元，具有一流的設施與設備，但開業后始終吸引不了更多的客流，導致商場的經營虧損，最后不得不關門停業。

(2)通過商圈分析，可以具體了解商圈內消費者的構成及其特點，從而為企業進行目標市場定位、確定經營方針和進行經營預測打下良好的基礎。

(3)可以深入了解本企業的地理環境和交通狀況。

(4)可以決定怎樣進一步開設分店和連鎖店。本企業所開分店和連鎖店一般不應同自身的商圈范圍相交叉重復，以免互相影響，相互掣肘。

(三)商圈層次

從商圈的形成及其構造的理論分析，可以將商店與商圈的關系分解為點、線、面、流四個層次。點指的是商圈區域的圓心點或核心點，具有商圈的中心性特征。線指的是商圈核心區對周圍居住區的吸引力，它具有商圈吸引性的特征。面指的是商圈的輻射范圍和廣度，亦即商圈核心區通過自身的信譽和經營實力所能輻射的范圍，它具有輻射性特征。流指的是商圈形成后產生的人流、車流、客流，最終實現為物流和商流、信息流。如果深入分析，我們可以發現，商圈的“點”即都市的中心和區域性中心，它具有市場集結性核心的功能。“線”是指市場所具有的吸引性，人們是按照對都市核心點的依存度來決定其居住區域的。把居住區與都市中心點(或區域性中心)連接起來，即商圈的線亦即商圈的購物半徑。

(四)影響商圈形成的因素

影響商圈形成的因素是多方面的，主要可歸納為企業外部環境因素和內部因素。

1外部環境因素

(1)家庭與人口因素。企業所處外部環境的人口密度、收入水平、職業構成、性別、年齡結構、家庭構成、生活習慣、文化水平、消費水平，以及流動人口數量與構成等，對于企業商圈的形成具有決定性意義。

(2)產業結構。一個企業的外部環境是工業區還是農業區，是市區還是郊區，對商圈的形成有著重要意義。如果一個農業區域發現了豐富的礦藏，將要開發成一個新興的工業區時，有利于擴大企業的商圈領域。

(3)交通狀況。交通狀況對于商圈形成十分重要。要考慮道路狀況，是否有公共汽車或電車停車站，是否有地鐵站連接等。

(4)城市規劃。城市零售商店的規劃建設要受到城市整體規劃的制約。如果企業選址于城市的市級商業中心規劃區，其商圈范圍大，可能涉及全市；如果企業選址在區域性商業中心，則商圈范圍為區域性的地域。

(5)商店聚集狀況及商業區的形成。零售企業的聚集狀況可分為以下幾種情況：一是不同業態零售企業的聚集。比如商場同專業店、超級市場等的聚集。這種聚集，企業之間一般不會產生直接的競爭，而會產生一定的聚集效應，產生更大的市場吸引力。二是同種業態商店的聚集。比如在同一商圈內有多個商場的聚集，如王府井大街的北京百貨大樓和新東安市場；海淀四通橋的當代商城和雙安商場等。這是同種業態、同等規模的商店聚集在同一商業區，其結果使這一商業區商店之間既產生競爭，又產生一定的集聚效應。一方面使消費者能在同類型商店進行商品質量、價格、款式及服務的比較，從而加劇了企業之間的競爭性；另一方面，由于同類型商店的聚集，又會產生集聚放大效應，吸引更多的消費者來商業區購物，從而有效地擴大了企業的銷售商圈。

2企業內部因素

(1)商店規模。商店規模一般與商圈大小呈現正比例關系。商店規模大，其市場吸引力強，從而有利于擴大其銷售商圈。誠然，商店規模并非越大越好，應保持在與商圈購買力相適應的規模之內。

(2)商品經營重點與性質。一般來說，以經營日用消費品為重點的商場，其商圈較小；而以經營選擇性較強、價值較為貴重的商品作為重點的商場，如以家用電器、服裝、黃金飾品作為重點的商店，其銷售商圈較大。

(3)企業經營水平及信譽。一個營銷水平高、企業信譽好的企業，由于其具有較高的知名度和美譽度，可以吸引許多慕名而來的顧客，因而可以擴大企業的商圈。

通過對影響商圈因素的綜合分析，可以得出如下結論：

(1)商場業種和業態不同，其商圈大小也不同。如便民超市多銷售居民日常生活用品，其商圈區域較小，只有基本商圈，一般不存在次要商圈。而大型商場主要銷售消費者選購性商品，因而商圈一般較大，具有基本商圈、次要商圈和輻射商圈三個層次。

(2)商圈大小一般同商場經營規模與經營能力之間呈現正比例關系。商場建設規模大，經營實力強，從而具有較大的市場吸引能力和輻射能力。但是，商場規模也不是越大越好，應保持在與商圈購買力相適應的規模，即適度規模為佳。

(3)商圈大小同企業選址區域的交通狀況成正比例關系。企業選址區域交通狀況越優越，越有利于吸引客流，從而進一步擴大商圈。相反如果交通不便，遇有湖泊、河流或者高速公路的阻礙，會大大影響商圈的擴大。

(4)競爭者狀況對商圈有復雜的影響。在同一商圈內如存在兩個以上的競爭者，則有利于擴大商圈，形成“扎堆”的聚集效應。而在不同商圈的競爭者，其商店之間的距離越大，則越有利于擴大其自身的商圈。

(五)測定商圈的方法

已建商場商圈的測定方法：對已經建立的商場，可以根據對顧客進行抽樣調查、商店記錄等方法，具體測定商圈的地理范圍和形態。

新建商場商圈的測定：新建商店由于沒有可借鑒的歷史資料，因此可根據城市選點位置、周圍居民人口分布、城市規劃、交通狀況，以及是否為城市商業中心區或區域性商業中心區、流動人口狀況等，進行綜合調查分析測定。如新建商店附近已建有同類型的商店，也可參考該店消費者客流狀況及購物距離進行類比調查分析，綜合測定。

在進行定性分析的同時，還可采用定量分析的方法。可參考的定量分析方法有美國威廉·雷利發現的零售引力法則，以及戴維·赫夫研究出來的商圈研究公式。

(1)零售引力法則。美國威廉·雷利用了3年時間，調查了美國150個以上的都市，于1931年發表了他的“零售引力法則”。其中心觀點是：“現有零售中心的兩個城市，從位于它們中間的某一分界處，所吸引的交易量與各自城市的人口成正比，而與從分界點到市場距離的平方成反比。”其公式如下：

Dy＝Dxy1+PxPy

表達式中，Dy=X、Y兩城市間的分界點D區距Y市距離；Dxy=X、Y兩城市間的距離；Px=X地區(人口較多城市)的人口數；Py=Y地區(人口較少城市)的人口數。

零售引力法則的應用有兩項假設前提條件：一是幾個城市之間交通條件相類似；二是幾個城市的零售經營水平大體相同。顧客之所以被吸引到人口較多的城鎮，是由于零售引力法則作用的結果。這一方法也可應用到同一城市的不同商業區之間進行商圈分析。

(2)赫夫模型。美國戴維·赫夫給商圈下的定義是：“按地區勾畫的區域，含有潛在的顧客，在這些顧客中，存在著購買由各個商店或各個商店群所提供的、一定等級的商品和商業性服務的可能性”。因此，可以認為，消費者與商店的距離與購物的幾率成反比。任何住戶在零售商店售貨場所購買商品的可能性。

（第三節）選址分析

一、選址調查

選址是對零售商店經營地址的選定。它是商場的立業之本。曾經有人說，零售店如能選擇適當的地點，則商店經營的成功率在70%以上。由此可以說明選址戰略的重要。因此，在籌建商場時，應慎重而科學地進行店址選擇。

(一)選址調查的立足點

選址對于商場而言，主要是考慮在某一地點建店是否具有開展經營活動和成功的環境條件。一個成功的選址戰略，首先應該是實施選址調查。其調查重點如下。

(二)人口與購買力分析

有關人口數和家庭人口之組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶籍人口數和人口普查資料。所需調查的項目包括：①常住人口數；②家庭及構成；③人口密度；④教育程度；⑤從事行業；⑥自然增加率；⑦社會增加率；⑧家庭人均收入；⑨白天流動人口數；⑩年齡構成；家庭年支出及支出結構。現就一些主要項目分述如下。

1家庭人口及收入水平

家庭狀況是影響消費需求的基本因素。家庭特點包括：人口、家庭成員年齡、收入狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收入的分配，會明顯地影響未來商店的銷售。如果所在地區家庭平均收入提高，則會增加家庭對選購商品數量、質量和檔次的要求。家庭的大小也會對未來的商店銷售產生較大影響。比如一個兩口之家的年輕人組成的家庭，購物追求時尚化、個性化、少量化；而一個三口之家的家庭(有一個獨生子女)，則其消費需求幾乎是以孩子為核心來進行。家庭成員的年齡也會對商品需求有不同影響。比如，老齡化的家庭其購物傾向為購買保健品、健身用品、營養食品等；而有兒童的家庭則重點投資于兒童食品、玩具等。

2人口密度

一個地區的人口密度，可以用每平方公里的人數或戶數來確定。一個地區人口密度高，則選址商店的規模可相應擴大。要計算一個地區的白天人口，即戶籍中除去幼兒的人口數加上在該地區上班、上學的人口數，減去到外地區上班、上學的人口數。部分隨機流入的客流人數不在考察數之內。

白天人口密度高的地區多為辦公區、學校文化區等地。對白天人口多的地區，應分析其消費需求的特性進行經營。比如采取延長下班時間、增加便民項目等以適應需要。人口密度高的地區，消費者到商業設施之間的距離近，可能會增加購物頻率。而人口密度低的地區吸引力低，且顧客光臨的次數也少。

3客流量