第三節　投資分析

投資運營民宿要有情懷，但最終還是要落實到回報率上。因為成本直接決定收益，所以投資者在籌建一間有盈利能力的民宿時，在前期就要做好成本分析，預估盈利情況，并做好風險評估。

一、前期投入成本分析

前期投入成本包括房租、軟裝、硬裝、床品等。投入適當，“有多少錢，做多少事”是經營民宿的基本原則，不應該跟著潮流，過度投資、申請貸款比例過高，導致最后無法收回成本。不少民宿業者失敗的原因就是由于過度投資，遇上客房入住率低、淡季運營困難等情況，難以回本；或是民宿定位不清，難以吸引客人。

1.房租

如果做高端民宿，租期短就有很大的風險。有業內人士表示，投資酒店或者民宿至少1.5～3年回本，所以合同至少5年起。在租賃物業的過程中，要明確物業是否能起照（獲得經營所需的相應執照手續），起照的順序是：工商的營業執照、消防、特種行業許可證（住宿被國家列為特種行業）、外事（外事就是你是否有接待外賓的資格）、最后是衛生。房租是成本的重要組成部分。房租既是前期投入成本，也是主要的運營成本。

2.裝修費用

裝修費用包括軟裝費用和硬裝費用，需要預留10%～15%的超支空間。

（1）軟裝主要包括常用的地毯、燈具、壁畫、相框、書籍、真假綠植鮮花、擺件、家具等。軟裝得當可以直接提升民宿的吸引力。

（2）硬裝就是指吊頂、墻壁、地板等。如果選擇基礎設施好的房源，就會在硬裝上節省資金，畢竟若租期到達，硬裝是無法帶走的，屬于純投入。

裝修除滿足基礎的住宿條件以外，還要看是否包含其他增項服務，如餐飲、娛樂、親子、商務、宴會、活動、養生等，如果有還需要配置相應的基礎設施。

3.其他費用

此外，成本還包括租房押金、物業費用、中介費用、網絡費用、眾多日常生活用品采購費用等。小到儲物盒、衣架、晾衣架、紙巾盒、吹風機、針線盒、急救箱，細致到游泳圈、水槍、沙灘足球、棋牌等，都要考慮周全。

二、運營成本分析

運營成本包括區域內的物價高低、水電網成本、易耗品費用、日常運營成本、人工成本。區域內的租金成本直接影響著投資回報的速度，投資者要預估清楚所考察區域的租賃成本，這是運營成本中的最大支出。

另外，當地人工成本高低，能否招到合適的工作人員，也是需要調查的事項。要知道，民宿是一個服務行業，需要用心去經營，經營人才是決定民宿運營是否順利的關鍵。

三、投資回報分析

對投資者來說，只有在預估可盈利的情況下，才可以投資。因此，做投資回報分析是十分有必要的。其步驟如圖1-7所示。

一般來說，民宿客房價格都是透明的，投資者實地調查，就可以預估民宿入住情況，從而也就能預估項目未來的盈利情況了。

四、風險評估

民宿屬于一種投資行為，在經營過程中可能存在著各種風險，最后涉及投資回報率、盈利狀況。投資者在投資前要進行各種風險辨識、分析、評估，爭取把風險降到最低。民宿運營中常見的風險有以下幾種。

1.法律風險

證件不全引發的風險，如缺乏特種行業許可證、消防許可證，導致被政府部門罰款、整頓、取締，直接導致經濟損失。

2.盈利風險

由于競爭激烈、經營管理不善等因素引起的收支不平衡、盈利空間窄、投資回報速度慢，從而帶來在盈利上的風險。

3.自然災害風險

地震、臺風、泥石流、暴雨等引發的災害。沿海一帶的民宿，夏季做好預防臺風措施，處于山區的民宿應做好泥石流防范工作。

4.意外事故風險

火災、爆炸是民宿面臨的風險之一。一旦發生，后果嚴重，會給民宿帶來重大損失。民宿要做好防火措施，備置消防器材，消除隱患。一些木質構造的客棧民宿，客房內禁止吸煙、點蠟燭。

5.租賃合同風險

合同權責不明，導致雙方糾紛或者單方面違約。

6.人身意外風險

客人、員工在民宿內發生意外風險，如客人在店里摔倒、跌落、被器物砸傷等。