第二節(jié)　市場調(diào)研

民宿除了要有情懷、有故事、有服務(wù)之外，民宿所在地的客觀條件是民宿能否成長的基礎(chǔ)。因此，在民宿投資前期，要對目標(biāo)市場進(jìn)行調(diào)研。只有通過調(diào)研，了解客棧民宿的行業(yè)信息，才能在投資的時候做到心中有數(shù)。

一、區(qū)位和市場總量調(diào)查

選擇區(qū)位就是選擇市場，區(qū)位決定了市場總量如何、競爭情況如何、客源構(gòu)成等。

比如，市場大、淡旺季不分明代表你的盈利上限高（成本另外分析），競爭壓力大代表行業(yè)交替速度快（存在大量的轉(zhuǎn)讓和倒閉），休閑度假游發(fā)展越好代表高端民宿的土壤越好。這樣的市場適合有成熟運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的入局者，硬件與設(shè)計都必須跟上才可能在產(chǎn)業(yè)升級階段分到一杯羹。

市場總量，應(yīng)該從宏觀和微觀兩個方面去調(diào)查。宏觀方面可以從經(jīng)濟(jì)形勢及民宿行業(yè)發(fā)展趨勢分析；微觀方面可從所在地的民宿市場需求以及行業(yè)競爭形勢入手。

投資者可從地方旅游局發(fā)布的信息中獲取以下數(shù)據(jù)。

（1）區(qū)域內(nèi)年客流量、客流量月份分布、淡旺季分布、客流量年增幅等情況。

（2）和往年同期相比較，流量是上升、持平還是下滑？

（3）調(diào)查客源地及客人逗留的天數(shù)。

市場情況不同決定了民宿定位的不同，是經(jīng)濟(jì)型民宿、中高檔民宿、輕奢型民宿還是高檔精品民宿，這都跟市場總量有很大的關(guān)系，需要認(rèn)真的調(diào)研分析，認(rèn)真分析區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和旅游資源條件。

二、區(qū)域內(nèi)交通系統(tǒng)調(diào)查

作為一個需要消費(fèi)者到達(dá)消費(fèi)的行業(yè)，消費(fèi)者到達(dá)的便利性是尤其重要的因素。距離市場的遠(yuǎn)近決定了投資客棧民宿潛在客群的規(guī)模。隨著中國各種交通網(wǎng)絡(luò)布點(diǎn)的完善，特別是高鐵和機(jī)場建設(shè)的推進(jìn)，時間距離成為和物理距離同樣重要的影響消費(fèi)者的參考項(xiàng)。

比如，對于定位為觀光游或景區(qū)配套的民宿來說，公共交通可達(dá)核心景觀的時長不宜超過30分鐘。對于客群定位為城市近郊自駕休閑度假群體的民宿來說，距離一二線城市主城區(qū)不宜超過2小時車程；距離臨近知名景點(diǎn)不宜超過半小時車程；而在三四線城市，對自駕時間要求則更短。

投資者可從以下幾個方面入手來做好區(qū)域內(nèi)交通系統(tǒng)的調(diào)查。

（1）從周邊城市過來最多需要多少個小時的車程，中間是直達(dá)還是需要換乘？

（2）周邊有沒有機(jī)場？

（3）可直飛哪些城市？

（4）有沒有高鐵？

（5）有沒有高速公路？

（6）與之配套的交通網(wǎng)絡(luò)及交通體系是否完善？

三、區(qū)域自然環(huán)境調(diào)查

自然環(huán)境是相對社會環(huán)境而言，是指由水土、地域、氣候等自然事物所形成的環(huán)境。對于民宿投資者來說，應(yīng)重點(diǎn)做好區(qū)域內(nèi)以下幾個方面的環(huán)境調(diào)查。

1.氣候環(huán)境

度假指向的民宿產(chǎn)品，氣候是一個重要條件，而且在所有條件中，也是最穩(wěn)定的一個要素，長時段內(nèi)不會發(fā)生劇烈變化。常年溫度的宜人，光照及降水的適度，不會出現(xiàn)長時段的極端天氣，都是通行的前提。

比如，中國北方的部分區(qū)域，屬于季風(fēng)性氣候，夏天炎熱，冬天寒冷，再如青藏高原地區(qū)，自然條件較為惡劣，適合營業(yè)的日期較為有限，都難以形成全國性大規(guī)模客棧集群。

2.生態(tài)環(huán)境

因?yàn)槊袼迣儆谛蓍e旅游的范疇，消費(fèi)群體大多來自城市，一定意義上，他們是希望對日常生活進(jìn)行一種轉(zhuǎn)換，因此，所處區(qū)域的生態(tài)環(huán)境好壞是客戶進(jìn)行選擇的重要參考項(xiàng)，空氣、水質(zhì)好；周遭環(huán)境無破壞，無過多違和建筑，保持一種原生態(tài)是最理想的情況。

3.區(qū)域景觀獨(dú)特性

民宿其實(shí)是游客出行的集成點(diǎn)，民宿的選擇其實(shí)是綜合了旅行度假的訴求。或者說，一個區(qū)域民宿的客戶來源，很大一部分是對于旅行度假住宿群體的配套。因此，所處區(qū)域景觀的獨(dú)特性就顯得尤為重要，景觀的獨(dú)特性意味著帶來的客群流量。如果所處區(qū)域有一個5A的景區(qū)，或者有一個世遺景點(diǎn)，那對應(yīng)的流量就比普通的區(qū)域更有競爭優(yōu)勢。

四、投資環(huán)境調(diào)查

投資環(huán)境是指投資經(jīng)營者的客觀條件，影響和決定投資環(huán)境的因素有很多，民宿投資者應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下幾個方面。

1.當(dāng)?shù)卣?/h4>

當(dāng)?shù)卣膽B(tài)度決定著民宿能否健康持續(xù)發(fā)展。由于每個地區(qū)的政策不同，投資者在前期就應(yīng)對當(dāng)?shù)卣咦龊谜{(diào)研，了解當(dāng)?shù)卣畬γ袼迲B(tài)度，是積極支持引導(dǎo)還是放任不管。

比如，當(dāng)?shù)卣袩o客棧民宿管理?xiàng)l例、關(guān)于辦理各種證照的流程及難度。

因不同區(qū)域的地方政府對該行業(yè)所抱持的態(tài)度不一樣，運(yùn)營所需證件辦理的難易程度，政策性的利好或利空，都有可能對投資項(xiàng)目造成巨大影響。

2.配套設(shè)施

區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施怎樣？包括選址地方的商業(yè)氛圍怎樣？水電網(wǎng)、道路、路燈、排水系統(tǒng)、防災(zāi)等基礎(chǔ)設(shè)施是否完善？周邊超市、餐飲、公交、銀行、娛樂設(shè)施、派出所、醫(yī)院等配套的公共設(shè)施是否齊全等。

對于民宿來說，作為經(jīng)營主體所需要的水、電、排污、消防等訴求都需要重點(diǎn)考慮，所在地如果基礎(chǔ)配套不全面，就會導(dǎo)致整體的建設(shè)運(yùn)營成本偏高。特別是在一些風(fēng)景區(qū)內(nèi)，排污管網(wǎng)設(shè)施，水電通路，都要做系統(tǒng)的考慮。

五、當(dāng)?shù)孛袼迾I(yè)態(tài)調(diào)查

民宿大部分客流是區(qū)域周邊城市過來的游客，投資者應(yīng)調(diào)查以下方面的事項(xiàng)。

（1）區(qū)域依附城市的數(shù)量有多少個？經(jīng)濟(jì)水平如何？是否有旅游的習(xí)慣？出行的頻次如何？

（2）當(dāng)?shù)氐穆糜螛I(yè)態(tài)，是傳統(tǒng)觀光游？還是休閑度假游？

（3）民宿市場及游客的構(gòu)成情況怎樣？

（4）區(qū)域內(nèi)吸引游客的資源條件有哪些？

（5）如果以傳統(tǒng)觀光游，景區(qū)的品質(zhì)怎么樣？

六、當(dāng)?shù)孛袼迾I(yè)競爭態(tài)勢調(diào)查

對當(dāng)?shù)孛袼迾I(yè)競爭態(tài)勢調(diào)查，可從以下幾個方面入手。

（1）投資者可從各大OTA（Online Travel Agency，在線旅游）網(wǎng)站上查詢區(qū)域內(nèi)民宿客棧的數(shù)量，低、中、高端檔次及價格情況。

（2）找出幾家可以作為參考的民宿，通過入住體驗(yàn)的方式，詳細(xì)了解他們的特點(diǎn)、亮點(diǎn)、吸引點(diǎn)，從消費(fèi)者的反饋中，了解他們有哪些是可以學(xué)習(xí)的，哪些是要規(guī)避的？他們?nèi)杲?jīng)營情況、淡旺季的處理方法、日常的管理方法、營銷方法等？

七、區(qū)域文化氛圍與民情調(diào)查

民宿除了投資屬性，其本身還帶有文化屬性，因?yàn)槠潋?qū)動力來源于大家對于這種生活狀態(tài)的向往，并希望以運(yùn)營的民宿的形式去實(shí)現(xiàn)。對于消費(fèi)這種住宿形態(tài)的群體，也是沖著這種生活方式前來。因此，區(qū)域文化氛圍是非常重要的因素，也是一個地方能不能吸引很多有這種共同志趣的人前來投資客棧民宿并形成集群的要素。

而所在地的民情，是否讓人生活其中感到愉悅，旅行過程中不產(chǎn)生額外的負(fù)擔(dān)，是一種無形的力量，無論對于客棧民宿投資者還是消費(fèi)者，都是一個重要的選項(xiàng)。