第一節(jié)　民宿客棧的認(rèn)知

客棧與民宿這種小微住宿形態(tài)在最近兩年以迅猛之勢崛起，越來越多的人接受并且喜歡上這種住宿形態(tài)，或者說是旅行方式。

一、民宿客棧的概念

民宿給人的普遍印象是其區(qū)別于傳統(tǒng)酒店的“非標(biāo)準(zhǔn)性”。在國內(nèi)，民宿容易與精品酒店混用，一并歸為“非標(biāo)準(zhǔn)住宿”。而在國際上，一般將國內(nèi)通常理解的“民宿”歸入“Rentals & Shares”（租賃與共享住宿），以與“Hotels”（酒店）加以區(qū)分。然而，對(duì)“民宿”及其相關(guān)概念始終未有清晰、統(tǒng)一的界定。在上述背景下，為了行業(yè)進(jìn)一步的健康發(fā)展，民宿的概念亟需明確。可喜的是，我國目前從法律規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)方面已開始逐步進(jìn)行探索和嘗試。

1.法律規(guī)范對(duì)“民宿”的界定

目前，國家層面尚未出臺(tái)專門針對(duì)“民宿”的法律法規(guī)，也沒有對(duì)“民宿”作出明確的定義。但國務(wù)院辦公廳于2018年9月24日發(fā)布《完善促進(jìn)消費(fèi)體制機(jī)制實(shí)施方案（2018—2020年）》，將“民宿”歸為“短租服務(wù)”的一種。

在地方層面，目前已有一些省份陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)民宿的地方性規(guī)定，相對(duì)而言，浙江、海南和廣東三個(gè)省份制定的規(guī)范較為詳細(xì)和具體。

浙江省2016年12月5日頒布的《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于確定民宿范圍和條件的指導(dǎo)意見》中所指的民宿（含提供住宿的“農(nóng)家樂”），是利用城鄉(xiāng)居民自有住宅、集體用房或其他配套用房，結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋摹⒆匀痪坝^、生態(tài)、環(huán)境資源及農(nóng)林牧漁生產(chǎn)活動(dòng)，為旅游者休閑度假、體驗(yàn)當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗文化提供住宿、餐飲等服務(wù)的處所。規(guī)定民宿的經(jīng)營規(guī)模，單棟房屋客房數(shù)不超過15間，建筑層數(shù)不超過4層，且總建筑面積不超過800平方米。

海南省于2019年4月29日頒布的《海南省鄉(xiāng)村民宿管理辦法》中所稱的鄉(xiāng)村民宿，是指利用農(nóng)村、農(nóng)林場居民的合法住宅，以及村集體用房、農(nóng)林場房等閑置資源，為消費(fèi)者體驗(yàn)鄉(xiāng)村生活、游覽觀光、休閑度假等提供住宿接待服務(wù)的經(jīng)營場所。

廣東省于2019年6月21日頒布的《廣東省民宿管理暫行辦法》中所稱的民宿，是指城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村居民利用自己擁有所有權(quán)或者使用權(quán)的住宅或者其他條件開辦的，民宿主人參與接待，為旅游者提供體驗(yàn)當(dāng)?shù)刈匀痪坝^、特色文化與生產(chǎn)生活方式的小型住宿設(shè)施。

2.行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)中的界定

國家文化和旅游部于2019年7月3日頒布的《旅游民宿基本要求與評(píng)價(jià)》（LB/T 065—2019）中對(duì)旅游民宿的定義是：利用當(dāng)?shù)孛窬拥认嚓P(guān)閑置資源，經(jīng)營用客房不超過4層、建筑面積不超過800平方米，主人參與接待為游客提供體驗(yàn)當(dāng)?shù)刈匀弧⑽幕c生產(chǎn)生活方式的小型住宿設(shè)施。

3.客棧的概念

客棧是歷史上對(duì)住宿設(shè)施的一種稱謂，與此同義還有逆旅、客舍、旅店、旅館等名稱，是指容賓客臨時(shí)寄居的能遮風(fēng)避雨的場所。

在20世紀(jì)90年代以后，隨著全國各地古城、古鎮(zhèn)旅游熱潮，許多古城鎮(zhèn)景區(qū)在旅游高峰期出現(xiàn)了接待設(shè)施嚴(yán)重不足的情況，然而大量投資興建旅游接待設(shè)施會(huì)造成淡季旅游接待設(shè)施的閑置，同時(shí)酒店造價(jià)與營運(yùn)成本較高，大規(guī)模建設(shè)不符合古城鎮(zhèn)旅游開發(fā)的基本原則，而造價(jià)相對(duì)低廉，與古城鎮(zhèn)景觀風(fēng)貌協(xié)調(diào)的院落式住宿恰到好處地緩解了這一壓力，解決了高峰期古城鎮(zhèn)旅游住宿難的問題，因而在麗江、大理、長三角地區(qū)等古城鎮(zhèn)中出現(xiàn)了一種有別于酒店的住宿業(yè)態(tài)，因其仿古性，人們習(xí)慣地稱之為客棧。

以古城鎮(zhèn)旅游為依托的客棧是一種以具有地方文化風(fēng)格特點(diǎn)的院落建筑為經(jīng)營場所，集食、宿、游、娛為一體的，讓游客體驗(yàn)當(dāng)?shù)氐拿耧L(fēng)民俗、建筑風(fēng)格、居住方式等人文現(xiàn)象的住宿業(yè)態(tài)。

4.民宿、客棧的區(qū)別

民宿、客棧在中國大陸地區(qū)存在許多共同的因素，是由一脈相承的方式構(gòu)建的住宿業(yè)態(tài)。如果非要對(duì)二者加以區(qū)別，一般可采用兩個(gè)依據(jù)：一是物業(yè)專門按照住宿設(shè)施要求修建的宜稱為客棧，利用原有房屋改造的宜稱為民宿；二是單棟建筑客房數(shù)在15間/套以下的稱民宿，超過15間/套則稱客棧。

二、民宿的分類

對(duì)于民宿來說，可以用多種方式對(duì)其進(jìn)行分類。

1.按發(fā)展類別分類

民宿按發(fā)展類別可分為傳統(tǒng)民宿和現(xiàn)代民宿。

（1）傳統(tǒng)民宿。多以民間百姓的民居為依托改造而成。這類民宿在外觀上基本保留原貌，內(nèi)部進(jìn)行適當(dāng)?shù)母脑煅b修。它一般具有一定的歷史年限，比較多地保存了當(dāng)?shù)氐慕ㄖL(fēng)格和文化遺存，具有一定的歷史文化價(jià)值和研究價(jià)值，是民宿當(dāng)中的主流。

（2）現(xiàn)代民宿。以新建為主，一般依照當(dāng)?shù)氐慕ㄖL(fēng)格辟地新建，也可移植域外名宅、名村，形成反差效應(yīng)，從而增強(qiáng)吸引力。

2.按地理位置分類

民宿按地理位置可分為鄉(xiāng)村民宿和城市民宿。

（1）鄉(xiāng)村民宿分布在廣大農(nóng)村，具有比較濃厚的“村”味。也可以把建在城市或城郊的、按照鄉(xiāng)村風(fēng)格建設(shè)的民宿稱為鄉(xiāng)村民宿。

（2）城市民宿坐落在城區(qū)。它可以是城中的古民居，也可以是城市居民利用自家空余房以家庭副業(yè)的形式對(duì)外接待客人的民房。

3.按服務(wù)功能分類

民宿按服務(wù)功能可分為單一服務(wù)型和綜合服務(wù)型。

（1）單一服務(wù)型是指只提供住宿服務(wù)，此類民宿一般緊靠大型景區(qū)、旅游綜合功能區(qū)和城市，因?yàn)樗劳械膮^(qū)域旅游功能比較齊全，住宿以外的服務(wù)能夠方便地得到解決。

（2）綜合服務(wù)型是指除住宿外，還能滿足其他的服務(wù)需要，如餐飲、娛樂等。有的民宿自身就是旅游吸引物，除解決吃住外，本身還有觀光休閑養(yǎng)生等功能。

4.按規(guī)模分類

民宿按規(guī)模可分為以下四種類型。

（1）居家散落型。這類民宿的主要功能是居家，即房屋主人還住在該處，在滿足居家條件的前提下，把多余的房間整理出來做接待客人用。其特點(diǎn)如圖1-1所示。

圖1-1　居家散落型民宿的特點(diǎn)

（2）單獨(dú)打造型。一兩戶人家擇一合適的地點(diǎn)建造幾棟民宅打造成民宿。這類民宿多見于交通要道旁，多以提供特色餐飲為主，兼作住宿。往往功能比較齊全，除食宿外，還注意環(huán)境和景觀的打造。

（3）小簇集群型。把一個(gè)村莊、一條街道或者其中的一部分進(jìn)行整體規(guī)劃，連片打造成民宿。這類民宿主要依托的是古村古鎮(zhèn)、民族地區(qū)。其特點(diǎn)是有規(guī)模，有特色，且管理比較完善。

（4）連片新建型。即完全在一塊新的土地上，規(guī)劃建設(shè)成片的民宿。這類民宿有的移植國內(nèi)外某一名村名鎮(zhèn)異地打造，如深圳東部華僑城的茵特拉根小鎮(zhèn)。有的是恢復(fù)已經(jīng)消失了的歷史名村名鎮(zhèn)。有的是根據(jù)某一文化主線或某一特色資源打造的特色小鎮(zhèn)。

5.按層級(jí)分類

民宿按層級(jí)可分為以下三類。

（1）一般民宿。這類民宿主要以居家民宿即傳統(tǒng)民宿為主，其特點(diǎn)如圖1-2所示。

圖1-2　一般民宿的特點(diǎn)

（2）精品民宿。精品民宿主要體現(xiàn)在一個(gè)“精”字上。與一般民宿不同，它在保留原建筑物外觀特色的基礎(chǔ)上，對(duì)內(nèi)部裝飾會(huì)做較大的調(diào)整，體現(xiàn)一種“金包銀”的狀態(tài)，這種民宿的美感度、舒適度、享受度甚至勝過星級(jí)賓館，其特點(diǎn)如圖1-3所示。

圖1-3　精品民宿的特點(diǎn)

（3）潮流民宿。一般將根據(jù)異國異地、名村名鎮(zhèn)建設(shè)的、恢復(fù)重建的古村古鎮(zhèn)和主題主線清晰的民宿歸類為潮流民宿。這類民宿，最受追逐潮流的年輕人青睞，其特點(diǎn)如圖1-4所示。

圖1-4　潮流民宿的特點(diǎn)

6.按產(chǎn)權(quán)分類

民宿按產(chǎn)權(quán)可分為私有民宿、集體所有民宿、國有民宿和社會(huì)民宿四大類。

（1）私有民宿。是指產(chǎn)權(quán)在每家每戶，屬個(gè)體私人所有，其主體是大量的民居型民宿。它們產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，自主管理，自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧。

（2）集體所有民宿。也分幾種，一種是產(chǎn)權(quán)為宗族、家族集體所有，如南方地區(qū)的客家圍屋。這種圍屋規(guī)模大，房間多，功能全，歷史較為悠久，由于牽扯的家庭多，一直沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割。用這種民居改造成的民宿，其所有權(quán)為家族集體所有。一般由家族組成理事會(huì)進(jìn)行管理和經(jīng)營。另一種是我國不少農(nóng)村還保留了集體所有制的民居，用這種民居做成的民宿其產(chǎn)權(quán)仍歸集體所有。

（3）國有民宿。是近些年來新出現(xiàn)的民宿類型。主要是各級(jí)政府的國有企業(yè)收購的民居或新建的成片民居。

（4）社會(huì)民宿。主要是指由社會(huì)資本，如私營企業(yè)、企業(yè)集團(tuán)等投資建設(shè)和經(jīng)營的民宿。

三、民宿的基本特性

好的民宿能夠很好地將天然的山水、傳統(tǒng)的街區(qū)、獨(dú)特的民居有機(jī)地結(jié)合起來，更符合人們心中對(duì)“鄉(xiāng)愁”的渴望。具體來說，民宿具有圖1-5所示的幾個(gè)特性。

圖1-5　民宿的基本特性

1.個(gè)性特征張揚(yáng)

從起源和本質(zhì)上講，民宿就是民居，就是老百姓的住宅。百姓分布各地，接受不同文化、不同風(fēng)俗、不同傳統(tǒng)、不同家教的熏陶，在選擇和建設(shè)自己的住宅時(shí)，無不受到這些熏陶的影響，顯得各具特色。

此外，由于是民居，是老百姓自己的房子，較少受到來自各方面的干擾，所以，在選址、朝向、設(shè)計(jì)、用料、內(nèi)飾、規(guī)模、體量等方面，都充分體現(xiàn)主人的意愿。

2.文化特征明顯

民宿是一種建筑，建筑是一種文化，是文化的物化表現(xiàn)形式之一。因此，民宿雖然個(gè)性化特征明顯，但脫離不了當(dāng)?shù)匚幕挠绊懀谕庥^、建筑風(fēng)格、內(nèi)部設(shè)施等方面都能體現(xiàn)本土文化特色。

3.平民特征突出

由于民宿是由老百姓的房子演變而來的，它的過去就是民居、民房。在沒有“民宿”一說之前，即便是接待客人，也是屬于“留宿”“搭鋪”性質(zhì)，是行善事、做好事，沒有多少商業(yè)性質(zhì)的成分。正因?yàn)樗皇且杂麨槟康模砸膊粫?huì)刻意“打扮”，而是“我怎么住客人也怎么住”，以素顏待人，以本來面目待客。由這種民居脫胎而成的民宿，盡管千變?nèi)f化，但萬變不離其宗，它的本質(zhì)是變不了的，它的平民化特征是變不了的。

4.“鄉(xiāng)愁”味兒濃厚

由于民宿歷史痕跡明顯，鄉(xiāng)土氣息濃厚，貼近甚至融入百姓生活，因此，很容易引起人們的思鄉(xiāng)之情，勾起人們的兒時(shí)回憶，是典型的“鄉(xiāng)愁”型旅游產(chǎn)品。這是民宿的典型特征，也是民宿的吸引力、生命力所在。

5.觀賞性、體驗(yàn)性和研究價(jià)值并重

一幢民宿，往往是一段歷史的截圖，一種文化的化石，一種風(fēng)俗的遺存。同時(shí)，住民宿可以讓人體驗(yàn)當(dāng)?shù)匕傩盏纳睿I(lǐng)略當(dāng)?shù)氐拿耧L(fēng)民俗，品味地道的當(dāng)?shù)孛朗常潴w驗(yàn)性不同于住賓館酒店。此外，有的民宿由于其歷史性、文化性特征，具有較高的研究價(jià)值。

四、民宿的經(jīng)營模式

近年來，民宿市場逐漸發(fā)展壯大。當(dāng)前國內(nèi)民宿經(jīng)營比較常見的方式主要包括圖１-6所示的三種模式。

圖1-6　民宿的經(jīng)營模式

1.線上平臺(tái)模式

目前，國內(nèi)有一些民宿平臺(tái)，主要為民宿主人與民宿客人提供線上信息交換服務(wù)，以互聯(lián)網(wǎng)為依托整合線下各類民宿資源，為消費(fèi)者提供全面、多樣的住宿選擇。上述平臺(tái)通常不參與民宿的經(jīng)營管理，一般只負(fù)責(zé)對(duì)線上發(fā)布的民宿的基本信息和資質(zhì)條件等要素做必要審核，而由民宿主人在線下向民宿客人提供入住服務(wù)。在目前的國內(nèi)市場中，全球民宿業(yè)知名企業(yè)Airbnb及本土平臺(tái)小豬、途家等通常可歸入此種模式。

在該模式下，民宿平臺(tái)往往能夠匯聚大量的民宿房源和消費(fèi)客戶，從客戶體驗(yàn)上能夠提供多種類的產(chǎn)品需求，同時(shí)在平臺(tái)上可以形成信息量巨大的云數(shù)據(jù)。但民宿平臺(tái)也存在一些潛在的問題，如平臺(tái)上民宿服務(wù)的質(zhì)量難以把控，服務(wù)水準(zhǔn)參差不齊等。

目前，為了提升平臺(tái)的服務(wù)質(zhì)量，一些企業(yè)正在嘗試打造出更為精準(zhǔn)定位的民宿平臺(tái)，如Airbnb推出了Airbnb Plus，力圖提升品質(zhì)；又如，雅高收購的Onefinestay在市場上有“高端版Airbnb”之稱。

此外，許多民宿平臺(tái)已不滿足于僅僅提供平臺(tái)服務(wù)，希望進(jìn)一步參與民宿的經(jīng)營管理，以此滿足民宿市場專業(yè)化的需求、提升平臺(tái)上民宿服務(wù)的質(zhì)量。

2.委托經(jīng)營模式

除上述線上民宿平臺(tái)外，也有一些民宿管理公司可以為民宿業(yè)主提供民宿的集中經(jīng)營管理服務(wù)。在該種模式下，民宿管理公司一般會(huì)與民宿業(yè)主簽訂委托管理協(xié)議，約定經(jīng)營投入、收益分配等商業(yè)條件，在此基礎(chǔ)上由民宿管理公司受托將房屋作為民宿進(jìn)行集中經(jīng)營，并以統(tǒng)一的品牌為消費(fèi)者提供民宿服務(wù)。目前國內(nèi)已經(jīng)有多個(gè)品牌進(jìn)入民宿托管服務(wù)的市場，包括途家、路客、有家、城宿等。

該種模式將民宿的所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離，不僅一定程度上解放了業(yè)主的時(shí)間和精力投入，也有利于提升民宿經(jīng)營的專業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化，提升了民宿經(jīng)營的效益。但另一方面，民宿管理公司可能會(huì)面臨來自委托方（即民宿業(yè)主）的制約，在資金投入、硬件標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限等方面是否滿足達(dá)到管理公司或品牌的要求或許有一定的不確定性，因此民宿管理公司和民宿業(yè)主需要妥善處理雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

3.收購/承租經(jīng)營模式

除上述兩種比較常見的模式之外，還有部分民宿運(yùn)營商會(huì)直接收購或承租房屋，而后再將該類房屋進(jìn)行裝修并作為民宿經(jīng)營。在此種模式下，運(yùn)營商與民宿（原）所有權(quán)人之間并非委托管理的關(guān)系，而是由運(yùn)營商將民宿所有權(quán)或使用權(quán)“買斷”，民宿（原）所有權(quán)人僅收取購房款或租金，民宿的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和收益則由運(yùn)營商自行承擔(dān)。

在此種模式下，運(yùn)營商擁有經(jīng)營自主權(quán)，有利于品牌形象的塑造，也有利于統(tǒng)一的規(guī)劃和成本控制。但其不確定性也十分明顯，首先運(yùn)營商需要付出資金收購或承租民宿物業(yè)，同時(shí)運(yùn)營商需要承當(dāng)所有的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，因此該種模式對(duì)于運(yùn)營商的經(jīng)營管理水平提出了較高的要求。

五、民宿的發(fā)展趨勢

不同于發(fā)展初期的散亂，國內(nèi)民宿行業(yè)發(fā)展正呈現(xiàn)出品質(zhì)升級(jí)、連鎖經(jīng)營、個(gè)性彰顯三大趨勢。

1.品質(zhì)升級(jí)，民宿行業(yè)迅猛發(fā)展

有些民宿雖在農(nóng)村，可無線網(wǎng)絡(luò)、吹風(fēng)機(jī)、茶點(diǎn)零食應(yīng)有盡有，用品更換、隱私保護(hù)等服務(wù)都很專業(yè)。更有不少民宿開始愿意花錢讓店長、員工參加培訓(xùn)，使從業(yè)人員素質(zhì)逐步提升。民宿和酒店看似都是接待游客，但在員工素質(zhì)要求上卻有很大的區(qū)別。酒店分工細(xì)致，民宿工作則更綜合。前臺(tái)、保潔、客服等工作，民宿員工都需要掌握一點(diǎn)，綜合性要求更高。

隨著國內(nèi)旅游消費(fèi)市場的升級(jí)、共享經(jīng)濟(jì)的盛行，高端民宿迅猛發(fā)展。

比如，在浙江省德清縣，經(jīng)過10年的發(fā)展，特色民宿已有150余家。其中以“洋家樂”為代表的高端民宿2017年接待游客49.8萬人次，同比增長34.7%，實(shí)現(xiàn)直接營業(yè)收入5.8億元，同比增長27.9%。其中像裸心谷一張床一年產(chǎn)生的稅收就能達(dá)到10萬元。

2.連鎖經(jīng)營，資源利用1+1＞2

《旅游民宿基本要求與評(píng)價(jià)》（LB/T 065—2019）明確，單幢建筑客房數(shù)量應(yīng)不超過14間，給民宿發(fā)展定下了“小而美”的基調(diào)。規(guī)模小不利于資金、人才等資源的有效利用，民宿在向著連鎖化的方向發(fā)展。

與傳統(tǒng)的連鎖酒店簡單的“復(fù)制+粘貼”不同，民宿的連鎖應(yīng)該突出資源的互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)1+1＞2的效果。

比如，云南大理的3家民宿—既見·南國、既見·歡喜、既見·蒼海，初步形成了“既見”品牌，分別針對(duì)不同的消費(fèi)群體：背包客，旅行家庭和有中長期休閑度假需要的游客。

另外，在信用體系尚不完善的環(huán)境下，連鎖化的民宿可以讓用戶選擇更安心、住得更放心。

3.個(gè)性彰顯，結(jié)合地方文化特色

重視地方文化特色正成為當(dāng)前游客們深度游的重要需求之一。“不求最貴，也不求最便宜，只要有特色，只求我喜歡”“不住酒店，主要是想通過民宿這個(gè)平臺(tái)，感受一下當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情”……這些都是旅客選擇民宿入住的原因。對(duì)于旅客來說，在預(yù)訂民宿時(shí)，他們會(huì)更看重建筑風(fēng)格與裝飾特色，是否能夠體驗(yàn)到最有特色的地方文化，帶來更多驚喜。

比如，在云南麗江市大研古鎮(zhèn)城南舊事客棧，院子里石子和瓦片鋪地，木質(zhì)結(jié)構(gòu)的房子古色古香，呈現(xiàn)了麗江民居的風(fēng)貌。只要入住客棧，就可以免費(fèi)喝老板自制的桂花茶。除了茶葉，放在客棧公共空間茶幾上的零食，游客也可以自行取用。由于熟悉納西文化，老板經(jīng)常給游客講關(guān)于麗江的故事，還帶游客去聽納西古樂、體驗(yàn)東巴紙的制作……

“民宿+”正為這個(gè)行業(yè)發(fā)展帶來更多個(gè)性化的可能。隨著民宿行業(yè)的迅速發(fā)展，民宿+農(nóng)業(yè)、民宿+戶外運(yùn)動(dòng)等多行業(yè)融合的“民宿+”經(jīng)濟(jì)正日趨完善。