（3）交通體系：交通體系對地區的發展及興衰影響很大，新交通道路的建設，必然促進顧客的流動，商圈范圍的擴大，地區商業性行為的幾率增加，價格也受其影響而提升。

（4）工資與就業：工資與就業水平較高的地區，所得較高，飲食行為也與中低收入區大為不同，因此可據以研究顧客的消費傾向。

3政策因素

（1）土地利用：基于國家法令規章對土地利用規劃的管制，目前或未來所被指定的住宅區、商業區或工業區，都將對商圈帶來全面性的影響，自然是相當重要的。

（2）公有制單位：除了民間營業的公司行號外，對于即將進駐的公有制單位如銀行、合作社、超市等，將直接改變大家的消費傾向。

二、區域因素

這一類因素是指該設店地點所在的自然條件與社會、經濟、行政等因素相結合所產生的地區特性。

1住宅區應注意的區域因素

（1）采光、溫度、濕度、風向等氣候條件；

（2）當地居民的職業、教育水準、社會階層等居住環境的狀況；

（3）市街道的寬度、構造等狀況；

（4）離市中心的距離及交通設施情形；

（5）商店街的林立狀況；

（6）學校、公園、醫院等的設立情形；

（7）變電所、污水處理場、垃圾清理場等污染源的位置；

（8）噪音、空氣污染等公害的影響程度；

（9）土地利用的管制程度與政策；

（10）市政的開發計劃與面積使用的狀況。

2商業區應注意的區域因素

（1）腹地大小與顧客的質與量；

（2）顧客的交通方式與交通狀況；

（3）營業類別與競爭狀況；

（4）潛在開發市場的機會與投資狀況；

（5）繁榮的情形與興衰狀況；

（6）土地政策與管制程度。

以上是分別就住宅區與商業區而言所應注意的區域因素。但有些住宅區可能會被改變用途，轉變為商業區，所以除了應注意改變用途的成熟度如何之外，還要考慮其變更使用前與變更使用后的區域因素。

三、不同地點的具體分析

1個別因素分析

（1）土地的個別因素：

◎位置、面積、地勢、地質與地基；

◎寬度、深度與形狀；

◎通風、采光、干濕程度；

◎與其他相鄰街道的關系；

◎鄰接街道的系統、結構；

◎與公共設施、購物中心的接近程度；

◎水電煤氣等的供給情形。

（2）建筑物的個別因素：

◎面積、結構、材料的情形；

◎設計與設備的等級；

◎施工質量與費用；

◎各項法令對建筑物的管制；

◎建筑物與其周邊環境的配合狀況。

由以上可知，個別因素是以商圈內房地產本身的物理特性為中心，加上接近條件與法令上的限制而形成。一般因素是以人文條件為背景的考慮因素，所以一般因素可以說是商圈評估的外在因素。個別因素則是決定商圈的內在因素，區域因素則是就所設地區的特性加以剖析，作為評估的參考。

2個別因素調查

（1）商圈內人口調查。

以不同的時間間隔作2至3次商圈人口調查，考查商圈內人口的變遷，例如以家庭式餐廳而言，第1次在1萬人以上，第2次在2萬人以上，第3次在5萬人以上的話，就是相當不錯的地點了。

（2）行人、通行車輛的調查。

像出售漢堡類的快餐店而言，與其說通行車輛，倒不如說是行人的數量比較重要。但如果是家庭式餐廳的話，通行車輛的多寡就比較重要了。在這種情形下，快餐店的店前行人，以一天（營業時間內）通過7 000人，家庭式餐廳店前通行車輛，以一天（營業時間內）通過1萬輛為最低標準。

除了到市政府及相關單位收集資料外，也必須向市區內各階層人士打聽該地段是否屬于人們容易聚集的地方，因為有些地方盡管有許多通行車輛，卻只有車潮而無人潮。

詳細調查學校、工廠、高速公路、河流的狀況，來客的道路被遮斷或必須做較大繞行才能到達的話，不算是好商圈。

（3）餐飲店競爭同業調查。

以住宅地圖為準，調查店址周邊，尤其是第一商圈內的餐飲業內容，以不同的顏色來表示，記錄其業種、業態的情形，來了解其競爭市場之導向。

（4）了解商圈內顧客的性質

按照該都市的人口統計表，調查人口構成比（年齡、性別等）。若為快餐店，年輕客層愈多愈好。家庭式餐廳則希望有較多新家庭的擴充，來形成人口構成比。另外，每一戶單位的人口以及產業別、就經營者構成比率的調查也很重要。

§§§第四節餐飲店店址選擇的基本程序一、區域調查

1確定調查區域的范圍

區域是指餐飲店所處的市場區位。在中小城市或地區選址，區域的范圍就是整個城市或地區；在一些大城市選址，區域的范圍則要進一步細分。如在北京地區選址，其區位可以西城區、海淀區、東城區、朝陽區等行政區劃為基礎，還可以進一步細分為西單地區、王府井地區、亞運村地區、國貿地區等。區域市場對餐廳選址和市場準入影響重大，所以，其調查范圍要以區域市場為主。

2區域市場調查的目的和內容

（1）進行區域市場調查的目的是收集資料，掌握市場環境和市場需求，以便確定是否應該在這個區域選址。如果在此選址，則要確定其目標市場的所在，需要建設一個什么類型、什么等級規格、什么經營風味的餐飲店，才能與目標市場的消費需求相適應。

（2）區域市場的調查內容主要包括以下幾個方面。

◎基本情況調查。具體內容包括當地的人口規模、經濟發展水平、人均收入、人均可支配收入，以及人們外出用餐的比例、次數、人均消費水平。

◎交通情況調查，包括交通干線分布、交通流量、主要街道分布、交通密集和人流量集中的地點分布情況等。

◎商圈商情調查，即在車程30~60分鐘的距離范圍內有幾個商業繁華和人流集中的商圈，每個商圈的規模有多大。

◎市場競爭情況調查。具體內容包括地區和商圈范圍內現有多少家餐飲店，各家餐飲店的檔次、規模如何，經營什么風味，每天的餐位利用率、接待顧客數、產品價格水平、人均消費已達到什么水平等。

3進行區域市場調查的主要方法

（1）抽樣調查法。

主要適用于區域市場范圍內的居民用餐消費調查、流動人口消費調查，其方法是隨機選擇一定數量的家庭或流動人員，制定抽樣調查表格，派人深入住戶或市場，詢問、記錄調查內容，然后進行統計分析，掌握市場需求狀況。如區域市場的居民用餐需求調查，可以詢問居民家庭人口、人均收入、人均可支配收入、人均消費等。

（2）收集資料法

主要適用于區域市場范圍內的市場基本情況調查。如地區人口總量，居民人口數，飯店賓館、公寓寫字樓的數量，政府機構、學校、科研單位的人口數量，當地國民生產總值，人均國民收入等。其基本方法是通過收集報刊、雜志、政府過去的有關統計資料等來收集信息，為企業市場選址提供依據。

（3）實地統計法

主要適用于區域市場的客戶單位和市場競爭調查。如調查客戶單位，可以通過實地走訪機關、學校、科研機構等了解情況，獲得信息資料，然后制定調查統計表，掌握客戶需求。

調查現有餐飲市場競爭狀況，也可采用實地統計法，即派人到現有的餐廳、酒樓，通過訪談、實際觀察、品嘗等獲得有關信息資料，然后制作成統計表格。

二、店址的實地考察

1備選地點的位置比較

即通過實地考察，確定幾處可供選擇的合適地點，比較每一地點的具體位置、朝向，占地面積有多大或可租賃經營的房屋面積有多大；是否面臨大街或在交通主干線旁邊，或在街巷、胡同等較僻靜的地方，或在辦公樓、居民樓、寫字樓等建筑的一層或二層以上；每一可供選擇的地點有哪些優勢、有哪些劣勢等。

2備選地點的市場比較

即通過實地考察，確定每一個備選地點的市場范圍，每一個地點的中心區、次中心區、邊沿區的范圍何在，步行距離、驅車距離是多少；每一個點位的中心區、次中心區的客源總量有多少，現有市場競爭狀況如何。

3備選地點的市場潛力比較

即通過實地考察，確定每一個備選地點的交通狀況和顧客進出的方便程度，中心區每日的平均流動人口規模有多大；估計擬建餐廳的餐位利用率能達到多少，價格水平、接待人次、人均消費、市場潛力有多大；地區范圍內正在建設或在未來一年內準備建設的飯店賓館、酒樓飯莊共有幾家，檔次規模如何，接待能力會增加多少，近期內有無要建設的大型商場、超市、展覽中心、文化廣場等設施。這些都會直接影響餐飲企業選址后的市場準入的潛力大小。

4備選地點的市場投入比較

即通過實地考察，與土地占有者或房產所有者進行相應的接觸、詢價、談判，確定每個可選地點的地產價格、房產價格，可使用或租賃經營的期限有多長，價格水平和經營期限的可接受程度如何。然后通過分析比較，權衡利弊，最終確定餐飲店的經營地點。

三、做出餐飲店選址的最終決策

1協調好與投資方的關系

（1）餐飲店的選址一般是在投資方的授權下，選派并成立一個開業籌劃工作小組或委托一管理家公司來進行的。

（2）在餐飲店選址的市場調查、店址實地考察過程中，籌劃工作小組必須隨時加強與投資方的聯系，搞好雙方的協調配合，主要是將工作進展情況及時向投資方負責人匯報。必要時，要請他們到現場考察。

（3）在餐飲店選址的過程中，一般要向投資方匯報3~4次。以向他們通報調查的情況和結果，提出選址建議并說明理由，征求他們的意見，并向他們請示下一步的工作，然后按投資方的指示和要求開展餐廳選址的具體工作。

2制定餐飲店選址的方案

選址決策方案是為投資方的決策提供科學依據的。所以，相關人員要在區域市場調查和店址實地考察的基礎上，對各種信息資料進行分析整理，制定出可供選址的決策方案，并將影響決策的主要因素一一列出，以供投資方分析比較，做出最終的評判。

3進行方案的評估與決策

在制定出投資方案的基礎上，要召開相關的選址方案評估工作會議，會議的內容主要涵蓋以下幾個方面。

（1）由籌劃工作小組介紹餐飲店選址過程中的市場調查、店址實地考察的結果，詳細解釋根據調查資料所制定的不同選址方案的內容、影響因素及有關數據，以供與會人員參考與分析。

（2）由投資方的負責人介紹投資的意向、投資方情況、選址建設餐飲店的想法和要求等，供與會人員參考與分析。

（3）請參會的相關專家學者進行分析論證，提出各種問題，并由籌劃工作小組成員做出解釋與說明，分析比較不同方案的優劣。

（4）由投資方的負責人綜合參會人員的意見，做出最后的決策，并對選定的方案提出需要補充、修改的意見與要求，進而做出最后的決策。

四、餐飲店選址的操作要點與注意事項

（1）店鋪數、分布區域與開店速度。

（2）商圈與店址定位。

（3）國內外財團背景、開幕歷史、加盟連鎖形態。

（4）營業時間與黃金時段。

（5）面積、面寬及曝光度、透視性、明顯度、接近性。

（6）人、車潮流量與主要出入路線。

（7）租金、投資金額、人事費用與生產機器設備。

（8）毛利率、費用率、成本率、報廢率。

（9）來客數、客單價、營業額及損益推估。

（10）賣場配置、臺賬規劃、陳列販賣的標準及形態。

（11）商品結構、商品數、品質賣相。

（12）價格區、價格帶、價格線。

（13）主力產品、集客產品、明星產品、促銷產品、新產品。

（14）門市之營運基礎管理、形象、口碑、推銷、業務技巧。

（15）人力素質、排班技巧與教育訓練制度。

（16）顧客滿意度與客情關系。