樓市泡沫到何時？

1999年，著名經濟學家、德意志銀行研究主管安德魯·勞倫斯先生提出一個觀點:大批摩天大樓的興建，就預示著經濟衰退的到來。

勞倫斯對這個觀點的解釋是，擁有建筑摩天大樓的渴望，就必然導致大量的資金流入房地產市場，房地產的高額回報讓人們忽略對經濟安全的考慮，因而會導致經濟泡沫的膨脹，最終帶來經濟危機。因此，勞倫斯提出:在摩天大樓立項之日，就是經濟開始膨脹之時，而摩天大樓建成之日，即是經濟衰退之時。

勞倫斯這一經濟觀點，又被稱為勞倫斯魔咒，而從人類進入資本主義社會開始，還沒有一個經濟體能夠擺脫這一魔咒。現在，我們中國也將要面臨這一魔咒了，因為有調查顯示，全球在建的摩天大樓中，有超過一半的比重在中國。

蓬勃的房地產市場暗藏著巨大的經濟泡沫，而如今，越來越多的人也開始意識到了中國樓市的泡沫問題，那么，中國真的會如勞倫斯所言，在房地產泡沫破裂之后經濟就會急劇衰退嗎？如果真的是如此，那么房地產泡沫何時能夠破裂呢？

日本房地產泡沫破裂的啟示

日本房地產市場泡沫的破裂對中國有很好的警示作用，下面稍作簡述。

20世紀80年代的日本，因為發行股票和債券融資的成本低于銀行貸款利率，所以許多企業紛紛選擇證券直接融資方式，最終導致銀行的貸款業務量急劇下降。為了解決這個讓人頭疼的問題，日本的銀行家們只好利用超低利率多發放貸款，想要擴大銀行的營業份額。與此同時，日本的房地產業卻飛速發展，被逼上絕路的日本銀行瘋子一般地向房地產企業發放貸款，極力勸說有能力的人進行貸款，同意貸款人用貸款購買的土地作抵押然后購買新的土地，結果到了1992年3月末，土地投機發放的貸款規模達到了150萬億日元，占據了當時銀行總貸款額的三分之一以上。

這場始于東京的瘋狂貸款，逐漸席卷了大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶，這六大城市的土地價格每年以兩位數的速度上升，1987年住宅用地價格竟上升了30.7%，商業用地則跳升了46.8%。這個時候，僅東京的土地總價就已經相當于美國全國的土地價格，銀座四丁目的地價，竟然暴漲到每平方米4千萬日元。到了80年代末期，日本的土地財富已經占到國家財富總額的約70%，而同期的美國僅占25%。

投資房產帶來的瘋狂收益，直接導致了日本普通居民無力購買住房，企業紛紛用發展資金投資房地產，結果高地價還給中央和地方政府的城市再開發及道路建設設置了嚴重障礙，為了抑制這種情況，日本不得不提高利率，從1989年5月開始，日本央行先后3次上調貼現率，利率的大幅度提高刺破了經濟泡沫。1991年，日本不動產市場開始垮塌，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境，最終的結果是日本住宅用地和商業用地的價格連續呈下降趨勢，累計跌幅已達70%以上，時至今日依然沒有太大的變化。

在日本房地產巨大的泡沫破裂之后的兩年里，很多人十幾年積累下的財富瞬間化為烏有，整個日本開始了長達二十多年的經濟低迷。日本房地產泡沫的產生原因是實體經濟無法再支撐過高的資本價格，人們對投資產生了絕望恐慌的情緒。而類似的事情，在今天的中國也正在發生。

破裂不在此時

按照現有的數據，2013年中國大陸城鎮化率為54%，以當前的發展速度，2022年城鎮化率將達到70%以上。透過中國過去20年的發展歷程，以及可借鑒的發達國家過往經驗，未來20年在城鎮化和經濟結構轉型兩大背景下，中國大陸的居民平均月收入將于2033年達到15000元人民幣，相當于中等發達國家水平。

即便北京、上海的房價20年內不再上漲，到2033年，房價收入比才能回到3倍合理水平。這說明中國已經透支了未來20年的房價，可見當前住宅房地產市場泡沫的嚴重程度。綜觀目前中國的發展模式，房地產市場泡沫短期內不可能破滅，甚至10年內都不會破裂，但不排除小區域局部陣痛。

日本房地產市場泡沫的生成與破裂很值得借鑒，這主要是因為中國和日本在貨幣政策方面有非常相近之處，如貨幣供應量增速、匯率方面。

自2005年以來，人民幣兌美元的升值步伐正沿著1971年日元兌美元的升值軌跡運行，不同的是日元在升值過程中振幅較大，人民幣是小碎步的方式升值。依照目前的升值軌跡，2025年前后(考慮到中國GDP增速相對較快，時間有可能提前到2021年前后)，人民幣兌美元將升值到1美元兌換3～3.5人民幣，北京、上海的平均房價也將漲升到每平方米9萬至10萬元人民幣甚至更高。隨后幾年北京、上海的房價將開始逐年下跌，全國其它地區跟跌，進而引發中國房地產市場崩盤，泡沫徹底破裂。

那么怎樣才能應對這可以預見的危機呢？方案很多，然而每一個都是讓人左右為難的抉擇。

既然房地產資產泡沫已經如此嚴重，干脆就讓其盡快破滅，主動刺穿泡沫。在1～3年內通過增加土地供給、收緊貨幣供應量等方式，將北京、上海的平均房價壓制到每平方米2萬元以下的合理范圍內。具體可采取類似美國處理2008年金融危機的方式，即便導致部分企業和金融機構破產也在所不惜。但這樣的解決方法也最徹底，經濟發展將很快獲得重生、并煥發活力。當然，這樣做會觸動部分集團的利益，要冒一定的政治風險。

維持房價20年不變。如果要維持房價20年不變，純市場的方法比較困難。需要回到計劃經濟時代，當然是只針對房地產市場。在未來20年內，對于相同區域高于當前房價的項目，不再授予銷售許可證。直到20年后房價為3個月的居民平均月收入為止。

這些制止泡沫帶來的經濟停滯是政府無法承受的，因此有些經濟學家預測中國政府在房價問題上只會揚湯止沸，而不會釜底抽薪。