政府對樓市的調控力度有多大？

2013年11月30日，人民網發文這樣寫道:近期，繼北上廣深等一線城市出臺房地產調控政策之后，22日，武漢率先出臺地方新政，為二線城市加緊樓市調控拉開了序幕，之后一周內，就有南昌、沈陽、廈門、南京、長沙、杭州、福州、西安等城市出臺地方新政，加強對樓市的調控。截至目前，已有15個城市出臺了地方新政。業內人士表示，最新一輪的地方收緊調控，已由一線城市蔓延到二線城市，將有更多城市加入到調控大軍中，年底“突擊”調控或將會帶來樓市短暫降溫。

2013年11月中上旬召開的十八屆三中全會為今后的經濟改革定下了基調，人們渴望三中全會能夠吹響改革的號角，將全面改革推向經濟的每一個領域，尤其是越發不受控制的房地產。

然而，當三中全會公報發出之后，很多期盼能迎來一場樓市改革的人不免有些失望，因為在公報中，人們并沒有找到有關于樓市調控的詞匯，難道政府是忘了要對樓市進行調控了嗎？還是政府認為房地產泡沫并不嚴重不需要一場改革呢？

其實都不是的，本屆政府雖沒有提出具體的樓市調控手段，但卻在很多與房地產業相關的領域做出了深入的改革，這些改革實際上就為房地產業的改革奠定了基礎，在這些改革的共同作用下，房地產市場可能會迎來一場最強有力的大調整。

調整一:農村土地流轉改革。“建立城鄉統一的建設用地市場”寫進十八屆三中全會公報中，這就表明了政府已經將農村土地流轉改革提上了日程。

房地產業的根本在土地，由于種種原因，城市為房地產業所提供的土地資源十分有限，因而房地產開發的土地資源更多的是來自于農村。以前農村土地受種種因素限制，在進入房地產市場中時總是會遇到這樣那樣的問題，而如果能規范農村土地流轉，放寬農村土地政策，那無疑就是為房地產市場的土地供應打開了大閘。

農村土地自由流入市場，將在很大程度上緩解目前城市土地供不應求問題，這有利于降低土地成本，拓展行業和市場發展空間。有專家就指出，三中全會公報單獨提出了建設用地，這就表明接下來更多農村土地將進入供應，那么城市房地產價格就必將受到強烈的沖擊。

然而，我們需要注意的是，農村土地流轉雖然可能會被放開，但行政力仍然是土地供應上一股無法擺脫的力量。農村集體土地可不可以自由買賣，關鍵還在于政府的一句話，而地方政府又是土地壟斷最大的受益者，那么毫無疑問，中央關于農村土地流轉的改革會遭到地方政府的強烈反對。

有數據表明，2015年前三個季度，全國300個城市的土地出讓金收入近30000億元。而一旦農村土地用地可以直接上市自由流轉，那么地方政府賺取土地差價的機會必定會大大減少，在如此重大的利益面前，改革能否取得預期的效果，還需要再觀望一下。

調整二:主導權交給市場。十八屆三中全會明確指出，經濟體制改革的核心問題是處理好政府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用。而在住房問題上，習近平總書記也提出了“要處理好政府提供公共服務和市場化的關系。構建以政府為主提供社會保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系”。

放松對商品房的管控，把房地產市場的管控權交到市場手中，這對于讓房價重新回歸經濟規律是有很大幫助的。我們知道，現在的房地產泡沫很大程度上就是因為行政對市場干預過度，擾亂了市場經濟的正常秩序，那么，此時一旦放松了政府對房地產市場的控制，可以想象的是，當前已經慢慢脫離了經濟規律的我國房地產業必將迎來一場大的變革，房地產泡沫很可能會借著這股變革而迅速破裂。

但同時我們需要注意的是，政府對房地產市場的放松并不是棄之不管，政府抬起的手隨時還可能落下。如果因為房地產泡沫的破裂而對國民經濟造成嚴重的影響，那么政府毫無疑問會把放松的手重新握緊。

譬如2013年風傳的小產權房可能獲得承認而流入市場，如果真能實現這一點，從直接作用來看，就很可能給房地產泡沫帶來巨大的沖擊。然而隨即，官方就表示了對這一消息的否認，國土資源部和住房城鄉建設部聯合下發《關于堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”的緊急通知》，明確強調“小產權房”不存在“轉正”的可能性，這就表明了政府放松的手并沒有走遠。

知識鏈接

小產權房:小產權房多是指在農村集體土地上建設的房屋，該類房屋未繳納土地出讓金等費用，其產權證也不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。除此之外，有些領域也把在政府劃撥或出讓的土地中不按其規劃功能開發或使用的房屋稱為“小產權房”，由于這類房屋的上市銷售是被命令限制甚至禁止的，所以容易因房屋的產權產生糾紛。

“小產權房”與“大產權房”的根本差異在于有沒有國家頒發的土地使用證，可不可以上市銷售。

調控三:限購。限購是政府對于房地產調控的老辦法，從上屆政府開始，限購就在不斷飆升的房價面前被屢屢祭出，然而所取得的效果卻不盡理想。限購為什么沒能取得很好的效果，這一問題筆者在前面已經有過論述。但因為地方政府缺少對房地產泡沫控制的長效機制，在目前來看，限購仍然是政府調控房地產市場的最直接武器。

租購并舉

十三五規劃第一年的兩會上，總理的政府工作報告中有一個新鮮熱詞:租購并舉?！敖⒆赓彶⑴e的住房制度”成為政府工作的重點內容。簡單來說，租購并舉就是說要把對房屋租賃提高到對房屋買賣同等的重視程度。有人覺得這是廣大租房者的福音:“重視購房市場不就是要控制房價嗎，那重視租房市場是不是就要降低租金??？”讓總理揪心的房地產市場，落實到每個公民利益，根本還是在房價和房租上?！白赓彶⑴e”能讓房價、房租下降嗎？開發商有100套房子出售，假設有100個人，其中50個人能買得起兩套房，50個人只能租房。此時，在售房子數量與買房人的比值為2比1。買房人可以在100套里挑選一套自住，一套出租。即使是買房人里最窮的人，最后也有2套可以選擇哪一套來自住。

現在，還是100個人，還是其中50個人能買得起兩套房，50個人只能租房，但開發商有50套出售、50套出租。在售房子數量與買房人的比值為1比1。第一，買房人可以用原來兩套的錢來買這一套的房子。第二，買房人里最窮的，就只剩下一套給他，沒得選了。我們知道，購房人數不變的情況下，在售房子越少，房子越稀缺，房價就越高。所以，這50套出售的房子，雖然也都是用來自住，但為了滿足住房需求，50個買房人的競爭更激烈了，房價就上漲了。

可以推理出，當開發商把一部分房子拿來出租時，由于土地總量、房子總量是不變的，剩余那部分在售房子的價格就會上漲。開發商出租房子，房租就一定會降嗎？也不一定。因為此時的住房需求，已經不等于之前的住房需求，它增加了！

政府設立公租房；開發商出租公寓。政府保障性的公租房，租金很低，毫無疑問，比市場價的租金低很多。但是，政府可以拿來做公租房的土地有限，畢竟政府的賣地收入是財政收入的強力支撐，政府不可能放棄土地收入。因此，公租房申請又需要各種條件，這就放棄了市場經濟，跟幾十年前的單位分配住房本質上沒有區別，不可能成為常態，只能作為市場經濟的補充。

現在，壓力全在開發商出租公寓這邊了。沒有產權轉讓，租金不會被房東炒高，但開發商能眼睜睜看著那些賣房的公司賺得盆滿缽滿，而響應政府號召做出租的自己租金收入卻這么可憐嗎？開發商(炒房客)買土地使用權(房產權)付出了現金投資，為了發展新項目(接著炒房)，需要迅速收回現金。如果開發商只有租金收入，那必然會提高房租。

把一線城市和小城市分開來分析。在政策支持下，有更多管理服務優良的出租公寓，盡管租金價格不低，但在房價過高、面臨下跌風險的情況下，一線城市的剛需族也可能選擇租房。公寓可能十分搶手，開發商不必擔心租客來源。一線城市的房價漲勢有可能因為剛需族轉去租房而得到控制。在小城市，租客不多，租金定價非常關鍵。在存量房賣不出去的情況下，開發商倒不如改做出租公寓，適當調低租金。開發商也可以選擇“租金頂首付”，鼓勵租客在一定時間后買下房子，而前幾個月的租金可以抵作購房首付。“租購并舉”，對中國樓市去庫存的意義就在于此了。