三、公攤：你的房子被“潛”了多少

公攤面積是分攤的共有建筑面積的簡稱，即指各產(chǎn)權(quán)共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室、為整幢樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積、套與公共建筑之間的分隔墻及外墻（山墻）、計入套內(nèi)建筑面積之外的共用墻體面積。

注意：對于公攤的具體面積，目前我國還沒有明確的法律法規(guī)予以規(guī)定，只有建設(shè)部的行政規(guī)章和地方政府的部門文件做出了一些原則性的規(guī)定。

經(jīng)典案例

案例一：

羅女士在快速環(huán)道附近一樓盤購買了一套三房兩廳的房子，房子公攤比例為17％，根據(jù)規(guī)劃，房子一樓是架空層。

房子在2015年交房后不久，羅女士發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商把架空層改成車庫，并對外銷售。“架空層作為公共使用面積，我們都是交了公攤費用的，現(xiàn)在開發(fā)商把它改成車庫，就是侵害購房者權(quán)益。”為此，羅女士十分不滿，多次向有關(guān)部門反映情況。但是，面對業(yè)主的一片質(zhì)疑聲，開發(fā)商并沒有收斂，又把部分架空層改成車庫。

案例二：

何先生在某市一樓盤購買了房子，入住一年多之后，他發(fā)現(xiàn)住宅旁邊的一塊原規(guī)劃用作小區(qū)公共體育活動的場地被開發(fā)商開發(fā)成一棟高層。他查詢發(fā)現(xiàn)，樓盤的容積率由2.0改為2.8，這意味著小區(qū)的建筑面積增多，戶數(shù)也增多了。

他認為，業(yè)主已交納了公攤費用，現(xiàn)在入住戶數(shù)多，業(yè)主分攤的公共面積就少了，開發(fā)商應(yīng)當重新計算各戶公攤面積，返還多收的公攤費用。

專家指津

購房者要想清楚地知道自己購買的房屋公攤面積是否在合理的范圍之內(nèi)，必須從以下三點入手。

1.索取公攤數(shù)據(jù)

在簽訂購房合同時，讓開發(fā)商出示有關(guān)計算公攤面積的數(shù)據(jù)，包括整幢建筑的建筑面積、套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分攤的建筑面積等基本數(shù)據(jù)，也可以要求開發(fā)商列明公攤公用建筑面積的具體項目以及各項目的面積，這樣業(yè)主可以通過數(shù)據(jù)求出公攤面積，以明確自身的權(quán)益。

2.查閱有關(guān)資料

購房者有權(quán)自查或者聘請律師向設(shè)計單位、規(guī)劃單位、測繪部門等機構(gòu)查閱所購房產(chǎn)的相關(guān)文件，比如最終設(shè)計圖紙或者最終設(shè)計方案、最終面積測量報告、各種數(shù)據(jù)的計算方式及其文件等。

3.在購房合同中約定公攤面積

《商品房買賣合同》中有關(guān)公共部位和公用房屋分攤建筑面積的條款，購房人應(yīng)當在合同中約定公攤面積的數(shù)字，并在“有關(guān)公共部分與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成說明”中，詳細約定公攤的具體部位、面積大小。

需要注意的是，有關(guān)共有建筑分攤部位變更的情況，約定得越詳細，對購房者就越有利。一旦發(fā)生糾紛，購房者就可以以合同約定來保障自己的利益。