案例

2009年12月1日，潘某與房主張某簽訂了房屋租賃合同，租用張某位于市區(qū)中心位置的門面房122平方米開設(shè)小吃店，約定租賃期限為6年。2010年9月17日，張某將該房出售給了吳某。隨后，潘某又重新與吳某簽訂《房屋租賃合同》，約定租期從2010年12月1日至2011年11月30日。潘某按照合同約定支付了房屋租金，繼續(xù)使用該房屋從事經(jīng)營，但2011年10月，吳某提前通知潘某“合同到期后其房屋不再續(xù)租”。租期到期后，吳某多次找到潘某要求其交出房屋，但潘某拒絕。無奈之下，吳某將潘某告上法庭，要求其無條件騰退，并賠償自己的損失。在案件審理中，被告提出，根據(jù)“買賣不破租賃”的規(guī)定，其與原房主張某簽訂的合同租期6年未到期。但法院認(rèn)定，因原房主張某將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給原告吳某，而且原告與被告重新簽訂了合同，所以被告與原房主張某簽訂的租賃合同終止。最終，法院判決被告潘某將房屋交付原告，并賠償原告在合同到期后占用房屋期間的損失款1.5萬元。

律師解答

“買賣不破租賃”是民法上的一項(xiàng)重要制度，它是指在租賃合同有效期間，租賃物因買賣、繼承等使租賃物的所有權(quán)發(fā)生變更的，租賃合同對(duì)新的所有權(quán)人仍然有效。比如，房主將房屋出租給他人，但在租賃期間又將房屋出售，那么原有的租賃合同繼續(xù)有效，不因房屋的售出而發(fā)生終止，租戶可以要求繼續(xù)承租，新房主無權(quán)單方面終止租賃。這個(gè)原則并不是說房東不能賣房子，而是說房東賣掉房子以后，不能破壞原有的租賃關(guān)系。也就是說，即使把房子賣了，房東仍然不能把租房者趕走。法律之所以這么規(guī)定，是擔(dān)心如果房屋頻繁轉(zhuǎn)手出售，會(huì)大大增加承租人的承租風(fēng)險(xiǎn)，造成經(jīng)濟(jì)秩序的混亂。

基于這一制度，房屋出租人即房主在將其所有的房屋出賣前，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，一是提前通知承租人，根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利；二是本著誠實(shí)信用的原則，對(duì)購買人進(jìn)行告知，即把要出賣的房屋上負(fù)擔(dān)的承租義務(wù)如實(shí)告知買受人。

這也給我們提了一個(gè)醒，那就是二手房買受人在購房前最好充分了解要購買的房屋是否已經(jīng)出租，如果出租，租賃期限是否快到期，避免因租賃未到期而影響自己的購房計(jì)劃，不要出現(xiàn)交錢買了二手房，自己卻住不進(jìn)去的尷尬局面。對(duì)于承租人而言，遇到這類問題，如果手上有雙方簽訂的租賃合同，就可以拒絕搬出，居住到合同期滿，當(dāng)然也可以選擇搬出，而要求對(duì)方支付相應(yīng)的補(bǔ)償。

但“買賣不破租賃”也有例外。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第20條的規(guī)定，房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，以及房屋在出租前已被法院依法查封的，不受該原則的限制。換句話說，法律允許抵押人將房屋抵押后再出租，然而抵押權(quán)優(yōu)先于承租權(quán)。如果抵押權(quán)人在債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，將抵押物變賣，購得該抵押物的買受人就可以不受原租賃合同的約束，即只要買受人不愿履行原租賃合同的，承租人就不得以租賃未到期來對(duì)抗買受人。

此外，根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定，如果抵押人（即房主）未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失要承擔(dān)賠償責(zé)任，比如租金的損失、已經(jīng)支出的裝修費(fèi)用；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。現(xiàn)實(shí)情況是，很多房主在抵押房屋時(shí)根本不會(huì)告訴承租人，而絕大多數(shù)承租人也沒有意識(shí)到這個(gè)問題，不會(huì)在租房前核實(shí)房屋的抵押情況，日后一旦因抵押的房屋被拍賣，就會(huì)被人趕出家門。尤其是在大城市，房屋租賃非常普遍，其中的風(fēng)險(xiǎn)還是應(yīng)當(dāng)引起租房人的注意。

法律依據(jù)

《中華人民共和國合同法》

第二百二十九條 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

《中華人民共和國物權(quán)法》

第一百九十條 訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》

119．私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。