民間組織作為與政府、企業(yè)并列的第三部門，近年來在激發(fā)社會活力、促進(jìn)社會公平、倡導(dǎo)互助友愛、疏緩就業(yè)壓力、反映公眾訴求、推進(jìn)公益事業(yè)、化解社會矛盾、解決貿(mào)易糾紛、促進(jìn)科教興國等方面發(fā)揮了很好的作用。實(shí)踐證明，民間組織已經(jīng)成為黨和政府聯(lián)系人民群眾的橋梁和紐帶，成為推進(jìn)國家現(xiàn)代化建設(shè)的一支重要力量。

民間組織雖然沒有政府部門對社會的管理來得直接、有力度和有影響力，但民間組織服務(wù)社會、參與社會管理的作用已越發(fā)顯現(xiàn)。比如城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)管理包括環(huán)境管理、建筑業(yè)管理、綠化管理等；社會經(jīng)濟(jì)建設(shè)管理包括工業(yè)管理、農(nóng)業(yè)管理、中小企業(yè)等行業(yè)管理；涉及社會服務(wù)保障方面的管理包括計(jì)劃生育管理、再就業(yè)培訓(xùn)與管理、社區(qū)文化建設(shè)管理、老年活動管理等；以及社會穩(wěn)定方面的管理，等等。民間組織在經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會發(fā)展的進(jìn)程中，發(fā)揮了積極的作用，推動了社會管理的健康發(fā)展。

黨和政府歷來十分重視民間組織的發(fā)展和管理工作。近年來，黨中央、國務(wù)院從完善政策法規(guī)、健全管理體制、積極培育發(fā)展和加強(qiáng)監(jiān)督管理等方面采取了一系列重要舉措，各級民政部門、業(yè)務(wù)主管單位和有關(guān)部門，各司其責(zé)，通力協(xié)作，認(rèn)真貫徹落實(shí)民間組織的各項(xiàng)政策法規(guī)，推動了民間組織的穩(wěn)步發(fā)展。實(shí)踐證明，重視民間組織的發(fā)展，發(fā)揮民間組織作用，提高民間組織在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的地位，有利于發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)，有利于推進(jìn)民主政治，有利于弘揚(yáng)先進(jìn)文化，有利于構(gòu)建和諧社會。

2.社區(qū)民間組織的發(fā)展對策

社區(qū)民間組織發(fā)展存在的問題主要表現(xiàn)為：

第一，社區(qū)組織力量薄弱，參與面狹窄。

目前，社區(qū)組織僅限于針對一些特殊群體的特殊需求而建立，而且這些特殊群體絕大多數(shù)是社會的弱勢群體，因此造成了社區(qū)民間組織力量薄弱、能使更廣泛群眾參與的社區(qū)組織比較少。

第二，缺少資金和陣地。

政府職能轉(zhuǎn)移緩慢，在轉(zhuǎn)變職能問題上，不能做到“費(fèi)隨事轉(zhuǎn)”；缺少活動資金和活動場地也是許多社區(qū)民間組織沒有生命力，甚至最后無法繼續(xù)生存的重要因素。

第三，缺乏政策支持。

社區(qū)民間組織、民辦非企業(yè)單位缺乏稅收、房租等公用事業(yè)費(fèi)的減免政策；政府購買服務(wù)無專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)、未列入公共財(cái)政范疇。

針對社區(qū)民間組織發(fā)展存在的問題，可以從以下幾方面來推動社區(qū)民間組織的健康發(fā)展。

（1）根據(jù)居民的需求，培育發(fā)展社區(qū)各類社會組織，為居民參與文明社區(qū)創(chuàng)建提供載體。

社區(qū)建設(shè)需要各類社會組織從中起到推動作用，但目前這類組織在數(shù)量上嚴(yán)重缺乏，在發(fā)育程度上比較滯后。由于法律、法規(guī)的不健全，社區(qū)民間組織，尤其是群眾團(tuán)隊(duì)的建立帶有隨意性，缺乏規(guī)范性。因此，要在街道、鎮(zhèn)層面通過建立社區(qū)民間組織服務(wù)中心，發(fā)揮好“服務(wù)、管理、協(xié)調(diào)、預(yù)警”的功能，為民間組織提供活動場地、引入活動資金等提供服務(wù)和便利。

所建立的民間組織要達(dá)到民主管理、充分發(fā)揮主觀能動性的目的，不僅能為居民需求服務(wù)，更能為居民參與社區(qū)和社會服務(wù)提供載體。比如，老年協(xié)會把社區(qū)內(nèi)老年人組織進(jìn)來，通過形式多樣、老年人喜聞樂見的活動，積極參與社區(qū)建設(shè)，承接社區(qū)公共服務(wù)。又如，拳操隊(duì)、腰鼓隊(duì)、老年合唱隊(duì)等社區(qū)群眾團(tuán)隊(duì)的建立，以喜聞樂見的形式，廣泛開展文化藝術(shù)體育活動，激發(fā)社區(qū)居民參與的熱情，多彩的文化、體育、娛樂活動極大地豐富了社區(qū)文化生活。

（2）建立街道、鎮(zhèn)社區(qū)民間組織服務(wù)中心，為居民參與文明社區(qū)創(chuàng)建提供服務(wù)。

民間組織服務(wù)中心能比政府部門更貼近社區(qū)和居民群眾，對轄區(qū)內(nèi)社會組織的情況更清楚。民間組織服務(wù)中心更了解群眾的心理、社區(qū)組織培育的空白點(diǎn)。目前，除了針對一批特殊群體需求建立的社區(qū)組織，還要針對社區(qū)居民的共同愛好、生活需求去相應(yīng)地建立社區(qū)組織，以得到居民的認(rèn)同，這樣才能激發(fā)群眾參與社區(qū)組織的興趣和參與社區(qū)建設(shè)的積極性，從而形成自我管理、自我監(jiān)督、民主自治的良好氛圍。

（3）轉(zhuǎn)變政府部門的管理方式，發(fā)揮自身優(yōu)勢，擴(kuò)大社區(qū)居民參與機(jī)會。

社區(qū)民間組織發(fā)展快，涉及的行業(yè)多和系統(tǒng)面廣。社會工作者要注重培育和發(fā)展符合各類需求的民間組織，形成政府、市場、社會、居民各方共同參與社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理的新格局。

目前，民間組織所涉及的業(yè)務(wù)主管單位多達(dá)幾十家職能部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道地方政府，對于民間組織的管理僅限于行政審核和業(yè)務(wù)管理，在工作指導(dǎo)、培育發(fā)展上還有所欠缺。各職能部門、各級政府也應(yīng)根據(jù)各類社會需求，利用自身的資源優(yōu)勢，積極、廣泛地培育自身領(lǐng)域的社會組織，轉(zhuǎn)變政府職能，給市民自愿參與到社區(qū)及社會各類組織提供更多的機(jī)會。比如，街鎮(zhèn)的社區(qū)事務(wù)工作站，通過政府購買服務(wù)，大大降低了社區(qū)行政事務(wù)性工作成本，政府部門支持、關(guān)心、參與社區(qū)建設(shè)的意識、辦事效率和服務(wù)基層的手段也進(jìn)一步得到提高。

（4）開展民間組織進(jìn)社區(qū)活動，為社會組織參與文明社區(qū)創(chuàng)建提供平臺。

要充分利用好民間組織的人才資源、專業(yè)技術(shù)資源、信息資源，積極引導(dǎo)民間組織參與文明城區(qū)的創(chuàng)建。做好民間組織進(jìn)社區(qū)工作，深入社區(qū)，開展為老、助老服務(wù)和其他公益性活動，樹立民間組織的公益形象。通過社區(qū)群眾團(tuán)隊(duì)開展形式多樣的文化活動，滿足居民精神文化需求，提高居民的思想道德素質(zhì)和文化修養(yǎng)。號召民間組織為所轄社區(qū)“盡一份心、做一點(diǎn)事、出一點(diǎn)力”，為文明城區(qū)的創(chuàng)建獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，如共同開展“社團(tuán)與您共建溫馨家園”的大型為民服務(wù)活動，成人教育協(xié)會可為社區(qū)進(jìn)行創(chuàng)建學(xué)習(xí)型城區(qū)提供培訓(xùn)，組織民間組織可開展為下崗職工再就業(yè)咨詢服務(wù)活動等。

（5）加大政策扶持力度，為社區(qū)組織的發(fā)展提供保證。

當(dāng)前，政府對社區(qū)組織的資金投入少，民間組織服務(wù)公益事業(yè)需要政府強(qiáng)有力的政策、財(cái)政、稅收、資源等一系列制度作為保障。通過購買服務(wù)、資金補(bǔ)貼、資助等多種手段扶持和促進(jìn)民間組織更廣泛地動員社會力量和社會資源開展各種公益服務(wù)，促進(jìn)社會的文明與進(jìn)步。比如，教育系統(tǒng)的校舍、街鎮(zhèn)的活動中心在閑置時(shí)可向社區(qū)居民開放，為群眾團(tuán)隊(duì)的活動提供方便。

五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會

在現(xiàn)代城市管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與市民的關(guān)系越來越密切。1981年3月，深圳市物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立，成為我國第一家物業(yè)管理公司。2003年9月，《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式施行，標(biāo)志著我國的物業(yè)管理事業(yè)更加規(guī)范。2007年10月，修訂后的物業(yè)管理?xiàng)l例施行，原來的“物業(yè)管理企業(yè)”改稱為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是指符合法律規(guī)定，依法向業(yè)主提供服務(wù)，為業(yè)主和租戶提供綜合服務(wù)和管理的獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體（市場主體），包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)及向業(yè)主提供服務(wù)的其他組織（保安、保潔等）。具體來講，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法設(shè)立，具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。

（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特點(diǎn)

①物業(yè)服務(wù)企業(yè)是獨(dú)立的企業(yè)法人。它擁有一定的資金和設(shè)備，具有法人地位，能夠獨(dú)立完成物業(yè)的管理與服務(wù)工作，自主經(jīng)營，獨(dú)立核算，以自己的名義享有民事權(quán)利、承擔(dān)民事責(zé)任等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要遵循企業(yè)法人講究質(zhì)量、信譽(yù)、效益等市場競爭法則。

②物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生，以及直接為業(yè)主和租戶提供服務(wù)等多種服務(wù)，為業(yè)主和租戶創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環(huán)境，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的工作目標(biāo)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“產(chǎn)品”就是提供服務(wù)，所以物業(yè)服務(wù)屬于第三產(chǎn)業(yè)。

③物業(yè)服務(wù)企業(yè)在某種程度上承擔(dān)著某些行政管理的特殊職能，因此它是現(xiàn)階段城市現(xiàn)代化建設(shè)的重要組成部分。由于中國城市建設(shè)管理體制正處于改革發(fā)展中，某些管理的職能和職權(quán)并沒有完全轉(zhuǎn)軌和明確，所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)在向業(yè)主和租戶提供服務(wù)的同時(shí)，也承擔(dān)了部分政府有關(guān)部門對城市管理的職能，如大廈的質(zhì)量安全、住宅小區(qū)內(nèi)的市政設(shè)施等。

④物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)是專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)。我國對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)受產(chǎn)權(quán)人和使用人的委托，對其物業(yè)實(shí)施管理，為產(chǎn)權(quán)人和使用人提供各種服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與產(chǎn)權(quán)人、使用人的關(guān)系是委托與受托、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主大會選聘，并與業(yè)主委員會訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。為確保物業(yè)服務(wù)的良好開展，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理。

（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職能

物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照與業(yè)主委員會約定的物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的服務(wù)。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的委托管理事項(xiàng)包括：

①房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體陽基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

②房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、供水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。

③所管理物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

④所管物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施（網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

⑤公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。

⑥交通、車輛行駛及停泊。

⑦協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任）。

⑧社區(qū)文化娛樂活動。

⑨物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。

⑩法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。

（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供服務(wù)過程中享受下面的權(quán)利和履行下面的義務(wù)：

①根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制定物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營活動，但不得損害大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益及獲取不當(dāng)利益。

②遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，按照物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度，測算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向業(yè)主提供測算依據(jù)，嚴(yán)格按照物業(yè)合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明碼收取，不得擅自加價(jià)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。

③負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)與業(yè)主委員會議定后由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施；未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

④有權(quán)依照法規(guī)政策、物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。

⑤有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將重要專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個人。

⑥接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督。

⑦至少每3個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支賬。

⑧對物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)業(yè)主委員會和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

⑨建立物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況。

⑩開展有效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作。

?與業(yè)主委員會的合同終止時(shí)，必須向業(yè)主委員會移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料；移交物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括用管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)；對物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，須接受由業(yè)主委員會指定的專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)。

?除有額外合同約定外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)如未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，要依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與居委會的關(guān)系

社區(qū)居民委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)是城市建設(shè)管理的最基層單位，也是城市社區(qū)管理工作的重要組成部分。因此，理順居民委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，也是新形勢下社區(qū)建設(shè)的一個重要環(huán)節(jié)。

（1）居民委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾

目前，居民委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)日常管理中存在不同程度的矛盾。

①有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與居民委員會因職責(zé)分工不明確，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)利益之爭、工作職責(zé)之爭、服務(wù)設(shè)施之爭，導(dǎo)致關(guān)系不夠協(xié)調(diào)。有的小區(qū)還出現(xiàn)“有利的事?lián)屩觯闊┲聼o人做，遇見責(zé)任‘踢皮球’”的現(xiàn)象，使小區(qū)的管理職責(zé)得不到有效的落實(shí)，引發(fā)各種各樣的問題和矛盾。