1980年7月27日上午10點，一陣豪雨，不到兩個小時，深圳羅湖一帶變成一片汪洋澤國。新園招待所水深齊腰，來自香港的游客挽起褲腿，趟過浮著糞便沒過大腿的污水，走向火車站。

誰是第一個到大陸投資的香港人？

歷史總是由“第一”創造的。當時毫無覺察、微不足道的行動，卻有可能因書寫出“第一”的紀錄而被載入歷史。

李嘉誠無疑是“文革”后第一個被當做貴賓請回國內的港商。1978年的國慶節，他被請上天安門廣場國慶典禮的觀禮臺。這個有點瘦弱的潮州人12歲離開大陸，到香港闖蕩創業，40年后已經是赫赫有名的華人富豪，在大陸被稱做“萬惡的資本家”，在香港卻被奉為創業的楷模和經營之神，被稱為“李超人”。

1979年以前的深圳，那些逃港客每次回來，津津有味地講述河對岸的見聞，總是講到“李超人”。因為李嘉誠也是廣東的一個逃港客。

1939年，抗日戰爭期間，李嘉誠隨著父親從老家廣東潮安逃到香港。讀了兩年書之后，小學沒畢業，因太平洋戰爭，香港淪陷，第二年他的父親重病去世，身為長子的李嘉誠只好輟學挑起家擔。1945年他結束了打零工的生涯，在一家塑膠廠當推銷員，每天工作16小時以上。工作3年后，他在20歲那年被提拔為總經理，兩年后他把所有的積蓄7000元港幣拿出來創業，設立一家小型的塑膠廠，叫做“長江實業公司”。

1958年因為長江廠房的房東要提高租金，李嘉誠在北角買了一塊地，自蓋廠房。1960年年初塑膠花業不景氣，1967年香港房價暴跌，李嘉誠趁機低價大肆收購土地。1972年香港股市大漲，長江實業上市并趁機吸收大眾的資金購買土地，他在1958年蓋好第一棟廠房后的10年間，持有的房地產面積達到59.4萬平方米以上，增加了50倍。

打拼了40年，說到創業的成功，李嘉誠說：“在20歲前，事業上的成功100%是靠雙手的勤勞；20~30歲之間，事業已有些基礎，那10年的成功，10%靠運氣好，90%仍是由勤奮得來；30歲之后，機會占的比率漸漸提高；到現在，運氣差不多要占三至四成了。”

為了參加那次國慶典禮，李嘉誠做了精心準備，脫掉了標志商人形象的西裝革履，穿上一身緊身藍色中山裝。在一大堆穿著同樣顏色中山裝的中央大干部的身邊，這位叱咤商場的商界名流顯得局促不安。

李嘉誠接到鄧小平參加國慶典禮的邀請后，到大陸之前給自己定了“八字定律”——“少出風頭，不談政治”。

回香港之后，李嘉誠只是回到家鄉潮州捐建了14棟“群眾公寓”，并沒有立即到大陸投資。

從時間上來看，與李嘉誠差不多同一個重量級的霍英東應該是第一個到大陸投資的港商。

1979年1月，56歲的霍英東開始與廣東省政府接觸，提出要在廣州的珠江邊上蓋一座五星級酒店——白天鵝賓館。霍英東投資1350萬美元，再由白天鵝賓館向銀行貸款3631萬美元，合作期為15年，這是建國后國內第一家外合資的高級酒店，也是國內第一家五星級酒店。

霍英東之所以在廣州投資建賓館是因為他祖籍廣州番禺，而且當時廣州是大城市，是華南的經濟文化中心。

“在香港的富豪里面，我想我的出身是最苦的。”霍英東曾多次這樣表示。從他的祖父開始，全家就離開了陸地，長年居住在舢板上，被人稱為“舢板客”。1923年5月出生的霍英東，7歲喪父，12歲入讀香港皇仁英文書院至中三，因抗日戰爭爆發而輟學。其后他當過渡輪加煤工、機場苦力、修車學徒、鉚工等。

20世紀40年代末，歷經二戰戰火蹂躪的香港百業蕭條，當時的香港只有一種生意好做，就是處理戰后的大量物資和沉船。

霍英東知道只要以低價標購這些物資再轉賣，獲利會很豐厚。1945年至1948年間，霍英東凈賺22000港元，這成為他日后事業起步的“第一桶金”。

香港光復時，人口才50萬，以后陸續增加到100萬。人口劇增，住房嚴重不足，加上工商業勃興，形成對土地和樓宇的龐大需求。與李嘉誠一樣，霍英東審時度勢，認定香港房地產業勢必大有發展，遂搶先把經營重點轉向了房地產開發，并成為香港房地產業的領軍人物。在香港，霍英東又被稱為“土地爺”。

霍英東雖是資本家，卻一直被看做大陸的朋友，被稱做愛國港人。這也是他當時能在廣州投資建設五星酒店的原因。

1950年，中國人民志愿軍抗美援朝。在美國操控下，聯合國通過了對新中國實施封鎖制裁禁運的條約。其中如汽油、柴油，甚至裝載汽油的黑鐵皮油桶也被列入了禁運之列。前線十萬火急，中國政府開展了海外組織抗美援朝物資的工作。但是如何把籌集到的物資運到內地是最棘手的問題。當時的霍英東重回運輸業，擁有十多條船和一間修船廠。這些船就成了運輸抗美援朝物資的工具，很多前線急需的藥品等物資就這樣從香港運到大陸。

2000年10月25日，北京為紀念抗美援朝50周年舉行了盛大的活動，霍英東是唯一被邀請出席的港人，而且坐上了主席臺。當時主席臺上坐的都是胸前掛滿勛章的抗美援朝立功將領，霍英東就坐在了他們中間。

不過霍英東的白天鵝賓館立項雖然早，但建成的時間卻沒有搶到前頭。

當時，霍英東最怕的是政策會變。他后來回憶說：“那一年，首都機場出現了一幅表現少數民族節慶場面的壁畫，其中一個少女是裸體的，在國內引起了很大的爭議。我每次到北京，都要先看看這幅畫還在不在，如果在，我的心里就比較踏實。”北京機場的這幅畫名叫《潑水節——生命贊歌》。

不過，霍英東遇到的是實際的問題。首先，計劃經濟體制下造成了物質短缺：“一個大賓館，需要近10萬種裝修材料和用品，而當時內地幾乎要什么沒什么，連澡盆軟塞都不生產，只好用熱水瓶塞來代替。更要命的是，進口任何一點東西，都要去十來個部門蓋一大串紅章。”

被折磨得“脫去人形”的霍英東終于想到一個辦法，他先把開業請柬向北京、廣東及港澳人士廣為散發，把開業日期鐵板釘釘地定死了，然后他就拿著這份請柬到各個環節的主管部門去催辦手續，那些怕擔責任的部門才高抬貴手，工程進度大大加快。

1983年2月，白天鵝賓館正式開業，媒體報道開業盛況，當日酒店涌進一萬多個市民。而這時候，深圳已經有竹園賓館、雅園賓館和東湖賓館三家酒店建成營業，全都是香港人投資建設的。已有在深圳投資的香港人賺了大筆錢，繼續投資新的項目。

竹園賓館應該是深圳建成的第一家合資酒店，也是中國第一家合資酒店。它于1979年12月31日立項建設，1981年初建成開業。投資者是港商劉天就。

幾年前，本書作者到竹園賓館采訪，有負責人曾經介紹了劉天就當年過來投資的情景。

港商劉天就第一次進深圳的經歷非常獨特，他是坐在別人自行車后架上過羅湖關來到深圳市政府的。

1979年12月底，深圳市委給香港有關方面打過一個電話，稱剛剛研究商定了一個合作“房產補償貿易法”，即深圳出土地、廠房，外商出設備、資金，賺的錢雙方分成。第二天就有一個港商迫不及待地來到深圳。過羅湖橋后，他看到的是一片田園風光，沒有大巴，更沒有出租車，不得不找來一輛自行車，在一片黃泥地中一路顛簸找到深圳市政府的臨時辦事處。晚上找不到合適的旅館，就在某個辦公室拉張長桌子睡下。

這個港商是劉天就——香港妙麗集團董事長、《天天日報》社長、第一個到深圳投資的港商。市政府的人問他為什么這樣急？他說：“香港幾十年前也是一個小漁村。鄧小平把深圳劃成特區，這是機會。我要來投資。”

這樣，劉天就首期出資港幣1500萬元，深圳出地皮和勞動力，合資興辦竹園賓館。竹園賓館在1980年動工，建成賓館現今的前樓和后樓。賓館最高權力機構是港深雙方組成的董事會，總經理由港方委派，深方派出副總經理一人，受董事會委托負責管理日常事務。

劉天就投資酒店的初衷非常簡單：深圳即將全面開放，然而酒店業卻只有僑社旅店和深圳旅店兩家，住宿條件非常簡陋，房間條件稍好的才配有風扇，條件好的十天半月才換一次床單，稍差的半年才換一次，服務遠沒有達到能接待外商的水平。

1979年前，這里背靠寶安縣城郊外偏僻荒涼的大頭嶺山，原址是寶安縣干部義務勞動時種下的一大片竹子苗圃場。在保持原有風貌基礎上建園林式酒店——竹園賓館以此得名。

還沒蓋，108套住房就賣光了

劉天就被稱做第一個到內地投資的香港人，并不是因為竹園賓館，而是因為另外一個項目——東湖麗苑，中國第一個中外合資的住宅小區項目，也是中國第一個住宅小區項目。

今天，誰也難以想象，香港人到深圳投資的第一項目是房地產項目，并且是專門針對香港人的房地產項目。當2006年中央對房地產宏觀調控，控制包括香港人在內的境外人士到大陸買房時，二十多年的歷史跨度更讓人不可思議。

在當時，這是被逼出來的。

醞釀建立特區時，小平同志就明確說：“中央沒有錢，你們自己去搞，要殺出一條血路來！”

建設特區的第一項目是開發羅湖。工程師們粗略一算，“五通一平”每平方米投資最少要90元以上，第一期開發4平方公里，最少也要投資10億元以上，加上根治羅湖水患需要的巨額資金，這是立在深圳市政府前面的一座山。當時的深圳，經濟特區的帽子、深圳市委的牌子、寶安縣委的班子、小墟鎮的底子，戲稱“五子登科”，窮得簡直不成個樣子。

書記吳南生無計可施，只好硬著頭皮向谷牧副總理“化緣”，說：“沒有‘酵母’做不成面包。深圳現在還沒有條件向國外貸款，能不能給點國家貸款，作為酵母？”

吳南生還說：“我們準備第一步在羅湖開發0.8平方公里，按每平方米投資90元的標準搞好‘五通一平’，這至少要7000萬元。不過開發成功后，可以拿出40萬平方米土地作為商業用地，就算每平方米土地收入5000元港幣，總收入不會少于20億港元。深圳開發這一盤大棋就下活了，就可以龍騰虎躍了。”

谷牧是位建設行家，他認為吳南生的設想切實可行，于是爽快地答應：“行！我先幫你貸3000萬元。”

3000萬能做什么呢？羅湖小區建設指揮部的副指揮駱錦星算了一下：通水、通電、修路、鋪管道，工程搞不了幾個月就要停工。這位從來不過問油鹽柴米的共產黨員被逼得在工地上團團轉。

背著手，兩眼看著黑黑的土地，他突然閃過一個念頭：“地——租地給外商，租出地不就有錢了嗎？”

駱錦星馬上在紙上算起來：如果以每平方米5000元的價格出租，羅湖小區0.8平方公里的土地，租出去就是40億，拿這40億再去通電、通水，不就有錢了嗎。還有辦特區，不就是為了吸引香港人、外國人來投資嗎？他們租了地，自然會過來建大樓，他們蓋了樓，數年后還是我們的地。這樣，我們就不用花一分錢，從外商口袋里掏錢給我們建一個羅湖商業區！劃算。

駱錦星高興得差不多要跳起來。

但是駱錦星很快就冷靜下來。“這會不會是賣國啊，可是大罪。”經過“文化大革命”“鍛煉”的駱錦星立即想到一個問題，他要到“馬恩列斯”的經典原著里查找依據，如果找到馬克思主義的理論依據，別人對他就沒有辦法了。

駱錦星馬上跑回辦公室，找出“馬恩列斯”原著翻起來。終于，他在厚厚的《列寧全集》中查出列寧引用恩格斯的一段話：“……住宅、工廠等等，至少在過渡時期未必會毫無代價地交給個人或協作社使用。同樣，消滅土地私有制并不要求消滅地租，而是要求把地租——雖然是用改變過的形式——轉交給社會。”

駱錦星欣喜若狂，當晚就奔去敲市委書記張勛甫的家門。據說，當時的深圳干部人人會背這段語錄，有考察和質問者遠道前來，他們就流利地背誦給那些人聽。

有了思路，有了依據，但有沒有香港人過來租地就成了最大的問題。消息公布出去以后，在期盼之中，劉天就騎著單車就從羅湖橋上過來了。拐過坎坎坷坷高低不平的田間小路，劉天就找到了深圳市政府。

多少年以后，駱錦星還清晰地記得1979年12月31日那場歷史性的對話。

劉說：“只要劃出一塊合適的地皮就行。由我組織設計，出錢蓋房，在香港出售，賺得的錢中方得大頭，我得小頭。”

駱說：“東湖公園附近，可以劃出一塊地方來，如何？”劉說：“那好，所得利潤，你拿七，我拿三。”駱搖搖頭：“你拿得太多了。”

劉笑道：“你拿八，我拿二，如何？”

駱說：“我拿八點五，余下的是你的！”

劉說：“我們初次打交道，往后要做的事還很多，這次就依你的！”

深圳的第一塊土地出租協議，簽訂于1980年的1月1日。

更讓張勛甫、吳南生、駱錦星們吃驚的事隨后發生了。過完元旦是春節，春節過后第三天，劉天就就過來催著開工了。他把設計圖紙攤開給他們看，這個樓盤叫“東湖麗苑”，第一期共有108套新房，他把房子的圖紙設計出來后就開始在香港叫賣，僅3天，108套還在圖紙上的房子就一售而空了。

東湖麗苑戶型面積大約50~60平方米，均價2730港元/平方米，一套房僅約10萬港幣，和香港樓價相比，便宜了一半以上。坊間傳聞，前后共有五千多人排隊購房，最后只好抽簽定盤。深圳市市委一位當時遠在泰國出差訪問的高官聞訊，立即來電表示，加推單位，于是，第二批108套單位又推向了香港，旋即再次告罄。

“東湖麗苑”的一炮成功，讓深圳人大大開竅，他們很快拿出新方案，提出了收取土地使用費的思路，每平方米收土地使用費4500港元，這個地價僅相當于河對岸的香港的1/11。深圳用收進的數億元錢削掉土丘、填平溝壑，開通公路，通電、通水、通郵政。從1980年至1985年的5年里，深圳實際利用外資12.8億元，累計完成基建投資76.3億元，建成了一大批新的能源、交通、通信等基礎設施工程，初步形成了9個工業區。南風自此一路北上，開放之勢再不可擋。

“東湖麗苑”創造了多項第一：第一個中國大陸的房地產商品住宅小區項目；第一個合資房地產項目；中國第一塊土地出租協議。它還是深圳特區開發中第一項改革：土地出租。由于劉天就在其中的作用太大了，他給困境中的深圳提供了信心，開辟了出路。因此，深圳把劉天就稱為了第一個到深圳投資的香港人。

由于想到出租土地這一招，找到“馬列”的經典語錄，并又成功地談判成第一個項目，駱錦星被任命為深圳市特區房地產開發總公司副總，接下來升任總經理。

成為中國房地產界第一人。

1981年中秋前一周，“東湖麗苑”建成入伙。

據了解，當時，因為有戶口配備，所以，大批在內地有親戚的港人的購房欲望更加強烈，因此，也使得該樓盤的客戶遍及東莞、潮州、上海甚至海外。

差不多20年以后，1998年7月3日，國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(國發【1998】23號)，中國延續四十多年的住房實物分配制度宣告停止，同時也宣告住房貨幣化改革正式大規模啟動。

2000年左右，全國城鎮商品住宅銷售中個人購房比例已達70%以上，當時廣東等經濟發達地區已接近90%。自2002年起，二手商品房也開始駛入快車道。

走過深圳河的港人

劉天就之前，1979年，已經有不少港商試水深圳，奔波在深圳河兩岸，歷史也會記錄下他們的名字。今天就讓我們尋覓他們依依稀稀的身影。

如果說劉天就是“第一個吃螃蟹的人”，那么文錦渡口岸的威絲廠則是嘗到甜頭的“第一只螞蟻”。

當時的文錦渡口岸主要用來向香港運一些豬、雞之類的物品。內地的貨車把豬啊、雞啊在關前的空地上卸下來，一籠籠的雞搬過去，一群群的豬就從小橋上趕過去。

1979年年初，文錦渡出現了一個異常簡陋的來料加工廠——威絲廠。14個工人用陳舊的機械把香港一些服裝廠的邊角料，抽絲扎成一團團擦洗機器的紗團，然后由老板帶到香港去銷售。如此小的一個作坊，卻被深圳人據此最先嘗試了一種“引進模式”——企業由我方辦，港商提供設備、資金、原料，其投資日后從工繳費中扣除。該模式叫“來料加工、以進養出”。

威絲廠很小，小得現在要想打探這家廠后來的樣子以及香港老板的名字，都已經無處可詢，但它卻是深圳最早的“三來一補”企業。后來這種由港商提供設備、材料，接受境外來料加工、來樣加工的業務迅速發展起來，諸如服裝、塑料、五金、餐具、電器、日用品、紡織品、水泥制品等等。人們也就把這家14人的威絲小廠給忘記了。

1979年，那個和轉業的炮兵營長吳炯聲合資辦深圳小汽車出租公司的港商何文君，在1993年6月深圳首屆國際合作聯誼會上被請到深圳香蜜湖，奉為貴賓。