推薦序二

本書引人入勝，它開創性地分析了REITs怎樣進行決策，更重要的是，應該如何做決策。REITs是世界上增長最快的證券交易所板塊之一，是擁有和管理商業物業資產的主要手段之一，并成為這些資產進入資本市場的渠道。本書給出了房地產應該如何運營的方針，如果它早點面世，那么房地產行業在2008 ～2010年也許會緩和金融市場波動，而不是加劇經濟危機！

REITs發明于澳大利亞，是聯盛集團（Lend Lease）創始人、房地產界偉大的夢想家迪克·杜塞多普（Dick Dusseldorp）的眾多成就之一。隨后REITs傳播到美國，再到歐洲。21 世紀開始幾年，它們在日本被選定為重振房地產市場的舉措，在亞洲許多其他地區也得到了廣泛接納。REITs有別于傳統房地產行業，而房地產投資領域在過去40年間已經成為一個重要的資本市場。

澳大利亞和英國在這一房地產發展過程中也發揮了重要作用，從20世紀70年代中期起，它們就有相當活躍的養老基金和保險公司投資于不動產。這種情況直到10年后才在美國出現，而直到90年代后期才遍及歐洲大部分地區。早年的時候，不動產投資主要通過養老基金和保險公司自己直接擁有資產來實現。

如今，機構持股高檔商業物業的模式在發達國家已經很普遍。在房地產行業從直接產權到資本產權的重大轉變過程中，持有和管理資產的手段也紛紛涌現。出資方不再自己支配資產，而是把這項責任委托給基金經理，由基金經理代表他們持有基金份額或管理基金；或者委托給上市地產公司，這些公司現在大多組織為REITs。它們具備專業知識、資金流動性，并控制著流程。

戴維·帕克的書循序漸進地給出了REITs運營指南，通過努力使REITs業績達到排名前25%的水平。從本質上來說，就是制定出REITs的發展方向，通過切實可行的途徑達到目標，然后評估目標的完成情況。當然，現實情況要復雜得多。你需要了解商業房地產與眾不同的特異性，必須領會房地產周期和它極易波動的經濟原理，在信托關系的新世界里，你必須成為卓爾不凡的經理人和銀行家。

我覺得本書的力量在于它直言不諱。它用簡潔明了的措辭，解釋了經營這個行業所需要經歷的遭遇和思考。本書中心思想看似是形象地闡明設立一個大型多元化REITs以及運作的過程，但是把管理、金融、經濟和地產的理論明確應用于房地產投資組合的實踐，或許才是本書的主要特點。無論是 REITs的首席執行官、首次受命這一行業的資深董事長，還是期望在房地產界開拓自己職業生涯的學生，閱讀此書都將獲益匪淺，書中條理分明地描述了一個明智的人如何運用現成的工具和專業知識來管理REITs。

本書清楚地表明，可靠、嚴謹的物業數據是有效決策的基礎之一。從戰略資產配置到戰術資產配置，再到績效監控和歸因分析，如果要做出正確決策，可靠的物業數據都是必不可少的。英國房地產投資數據庫公司（IPD）的特長是創建物業數據和衡量業績，從某種程度上來說，這兩者是其他大量工作的最終結果。我從本書中獲益良多，了解到可以怎樣使用數據，應該怎樣使用數據！

我特別欣賞對事后審計及循環遞歸的關注，它們非常重要，卻又容易被忽略。后退一步看看預測是否成真，然后采取必要行動，接納這樣的理念無疑是一個REITs成熟、管理完善的標志。

要在房地產界獲得成功，你需要把洞察力和經驗與流程相結合。按照正確的順序執行每個步驟對良好的決策至關重要，但與此同時，讓專注于分析的研究團隊、策略團隊和資產組合管理團隊，與更外向型的資本交易團隊和精力充沛的CEO相協調，他們發揮的作用同樣舉足輕重。

戴維·帕克是REITs領域公認的權威，對于撰寫這本專業作品他已胸有成竹。通過縱談成功制定決策的正確順序，他又為這個行業做出了巨大的貢獻。我希望本書能在律師、董事、REITs經理、監管機構人員，以及其他為了建立全球可持續REITs行業而工作的人們之間廣為傳閱。

對于任何希望了解應該如何正確運營、良好治理REITs的人來說，本書都不容錯過。

魯珀特·納巴羅（Rupert Nabarro）

英國房地產投資數據庫公司主席

2011年6月于倫敦