（2）持有100萬元左右的資金

持有100萬元左右的投資者可選擇的商鋪類型較廣，專業市場和社區商鋪是其首選的投資類型。專業市場如茶葉市場、建材市場、汽車市場、家具市場等，其特點一般是位置較偏，交通方便，投資金額可大可小，從幾十萬元到幾百萬元都有。原來就是市場或者周圍有市場氛圍而進行改造的這類市場投資風險相對較小，而原來沒有市場基礎的，往往需要較長的市場培育期，投資風險較大。但如果選準市場，回報率將倍增。投資者投資這類商鋪，應該多做調研。

（3）持有150萬元資金及以上資金

對于持有150萬元資金及以上資金的投資者而言，一般要求較高的投資回報率，因此可選擇臨街商鋪、綜合商場或專業市場進行投資。在臨街商鋪的投資中，其投資回報率高，增值潛力大，但其投資門檻較高，可選擇城市中心商圈內具備良好態勢和發展前景的商鋪。比如從昆明的商鋪投資市場來看，大部分商鋪的面積在50 ~ 100平方米，按均價3萬元／平方米計算，一套商鋪投資大約在150 ~ 300萬元。不同的臨街商鋪，由于區域、道路、地點、人流、綠化、鋪型、整體環境配置、經營類別等不同，每一種因素都會對商鋪價值的高低產生很大影響。

投資商鋪的黃金法則和六大置業錦囊

投資商鋪已經成為時下最熱門的投資方式。然而市面上商鋪有很多，如何選擇，如何投資更小、回報越高，是每個投資者都最為關心的問題。

商鋪投資的黃金法則是什么？我們以中港城時尚創意街區為例，為大家揭秘商鋪投資法則、教大家如何選到黃金旺鋪。

（1）看地段

地段一定要選準最有增值潛力的地段。中港城，就很符合這個標準。在常州，如果投資南大街這種傳統老商圈，投資成本高企，大大透支了利潤空間。如果投資偏遠地段，難以保證收益，價值無法快速上漲。比如中港城正好位于常州的黃金一公里，是常州市政府“十一五”重點工程，定位城市C B D，升值前景不可估量。

（2）看業態

要投資潛力業態。業態定位精準，是商鋪成功運營的基礎。中港城集家居家飾、禮品工藝品、休閑餐飲娛樂一體，定位為常州市場創意第一街。時尚創意街區，在上海、南京等地發展極快，該類業態擁有廣闊的市場需求和商業前景，然而常州在這塊卻是空白。中港城的出現，填補了這一空白，必將比肩滬、寧市場創意街區。

（3）看商家

要有龍頭商家積極帶動。中港城，目前已有多個龍頭商家進駐，如美克·美家、中國工商銀行等行業領先品牌。龍頭商家進駐，不僅給中港城帶來了精品業態，同時確保市場長期興旺，對中小商家具有極強的凝聚作用，確保整個市場良性運轉、越滾越大。

（1）看培育

要有穩定的培育、穩定的收益。商鋪前3年是一道坎，這3年經營得好快直接決定未來市場走向，因此需要大力扶持培育。中港城，前3年統一經營管理，引入金質運營商進行運作。給予投資者3年21%收益，一次性到手抵房款，這樣市場經營旺、投資收益穩。

初涉商鋪投資的投資者，起初必然會遇到各種各樣棘手的投資問題。經驗的積累方能不斷提升個人的投資眼光和實戰能力。下面為商鋪投資初體驗的投資者簡單介紹一些投資置業錦囊，使其大體了解商鋪投資市場需要注意的問題和蘊藏的商機，這些內容在后面的章節將會更加詳細地講解。

第一，進行商鋪投資，首先要過資金關。

如果投資商鋪自有資金不足，一般買家都要選擇銀行按揭，需要提醒投資者的是目前銀行對于商鋪投資一般只提供五成按揭。

相對于寫字樓最高六成按揭和商品住宅最高八成按揭來講有些低。這主要是房地產泡沫高漲時期，由于某些人為的因素造成銀行在商鋪貸款方面呆賬壞賬情況比較嚴重，使得銀行在提供這類貸款時比較謹慎，因此所設的門檻也就相對較高。

第二，老城商鋪與新區商鋪風險各有不同。

由于老城區的商業氣氛比較濃，因此投資老城區的臨街商鋪往往會取得15%~ 20%的高回報率。而且這種商鋪的實用率一般比較高，而管理費一般比較低。但由于老城區許多商鋪都劃到規劃紅線之內，隨時面臨拆遷的危險，因此購入這種商鋪很考驗投資者的眼光。購入這種物業，要考慮其“值博率”高不高。一般來講，如果能夠在短時間內取得一定的租金回報，再加上拆遷補償的資金，能夠收回成本的物業，投資價值就比較高。

第三，商業講究成行成市，買鋪要看商業氣氛。

購買商鋪也要“借力”，選擇靠近大型商場和西式快餐店的地方買鋪，商業氣氛很容易做旺起來。由于西式快餐店的租約一般比較長，達到15年至20年，因此其周圍的商用物業租金比較有保障。另外，買鋪盡量不要與銀行、證券公司“為鄰”，因為太多的大型機構往往會割裂一個路段的商業“人氣”的連續性。對于“城中村”中的物業，雖然其“人氣”很旺，但購入時需考察其產權情況。

第四，選擇在大型居住區內投資有保障。

一些大型居住區內的商鋪，由于其居民購買力持續和穩定，其商機一般會持續得到提升。對于這種類型的商鋪如果趁低吸納，會達到保值升值的效果。

第五，選擇有特定升值前景的區域和領域，會取得意想不到的升值效果。

例如，某城市人民南路是該市區傳統的商業旺地，人民路的街鋪售價在每平方米1萬多元，如果將來拆除高架橋有望升到每平方米3萬~ 1萬元。但現在要承擔的風險就是高架橋何時拆還是個未知數。不過，現在這一地段的租賃市場還比較活躍，投資回報率能達到8%，買這里的鋪至少不會虧。最重要的是現在的“執平貨”將來會有變數。

第六，選擇商場鋪一定要慎而又慎。

現在國外大型商場鋪一般是不會散賣的。散賣后很難形成合力，鑄造品牌。在國內的大型商場鋪，有的經營就很成功，有的就馬馬虎虎了。一些新的商鋪，一般也意識到散賣的問題，而采取只租不賣或先做旺再賣的策略。總而言之，買商場鋪要有風險意識，商場鋪一般售價較高，所以一定要考察清楚其是否有與其高售價相匹配的高商業收益，再決定投資與否。

解開商鋪投資的六大心結

隨著住宅市場的政策調控，特別是限購令的執行與延伸，住宅類房地產項目的投資已經被投資瓶頸所限制，同時伴隨著商業房地產業在中國的強勁發展，商業房地產的投資、開發成為目前中國房地產市場關注的熱點。對個人投資者而言，商鋪投資進入難度更大、投資回報所需的技術條件非常復雜，投資之前一定要對投資項目本身做好細致的考察分析，使自己的投資更有針對性和科學性。

（1）傳統商圈還是新興商圈

目前很多商鋪投資者往往都陷入一個誤區，過分講究商鋪的位置也就是通常所說的“地腳”。每一個城市都有自己的商業坐標，比如北京的王府井、上海的南京路、廣州的中山路和北京路、深圳的老街。它們都是城市中傳統的中心商圈，無論世事如何變遷、商圈如何更替，這里的商鋪始終都在樂呵呵地賺錢，在類似的區域內即使店鋪轉手價、租賃價逐年上揚，無數的商家還是打破頭皮相爭，只為在此擁有一席之地。實際上，一個成熟的休閑購物中心，地腳已經逐漸被淡化。因為商鋪投資非常講究“群羊效應”，也就是看主力店。一般來說，經過多年發展、有成熟商業運作經驗的商界巨頭進駐，都會帶來旺盛的人流。

（2）社區底商還是商街店鋪

從目前各個地產項目的情況來看，幾乎每個小區都有底商，規劃布局簡單、硬件設施不全、保安系統薄弱，所以價格雖然相對低，但是收益不明顯、風險相對更高。純商業區內的店鋪租售容易、投資收益明顯、回收年限相對短，所以備受青睞和追捧。但是前期價格高、負擔重，又使一部分人很猶豫。不過現在國內很多城市純商業區的店鋪都為二手或三手店鋪，一手店鋪非常稀缺，所以一手店鋪仍具備足夠的升值空間。

（3）選百貨商場還是購物廣場

目前充斥國內的百貨商場因為格局簡單、購物環境嘈雜，SHOPPING MALL此時應運而生。一般在類似的商業廣場中，店鋪圍繞一條或幾條步行街來布置，而且這種室內步行街主通道的寬度以6米左右、輔通道1米左右為宜，因為這種距離既能使人群快速到達各個店鋪，而且不會過于空曠，整個商場保持旺盛的人氣。

（1）租用還是買產權

產權商鋪可以自用、轉讓、繼承、出租或用于抵押；而以租賃方式取得的商鋪相對保障就少得多，尤其是發展前景好的商鋪，租金自然水漲船高，經營者額外負擔加重，投資收益卻日漸減少。這一點在目前各個商圈上表現得尤為明顯，優越地理位置的商圈，極其缺少規模化的產權商鋪，大部分商鋪都是多次轉租，而且租金逐年上漲，所以對于實際經營者而言是苦不堪言，所以此類市場中的產權商鋪更具投資價值。

（5）出租還是轉手

購買商業用房的目的大致分為兩類：一類是用以出租賺取收益。投資者可以一次性付款或按揭貸款的形式支付房款，用按揭形式購買的則可以實現租金供貸款的目的。另一類是作為資金保值并升值的手段未來進行轉手，考慮到通貨膨脹、貨幣貶值、利息下調等問題，銀行儲蓄收益少；而股票、債券、期貨市場搖擺不定；純住宅投資回報低，而商鋪投資的魅力就在于它的長期性和穩定性。

（6）買期房還是熟鋪

一般來講，開發商都會采取預售的形式進行銷售。預售也就是期房，此時的價格是相對實惠的，這時購買比較劃算。但是必須綜合考察開發商的實力和建設周期，因為簽署合同后，購買者就要開始還款，而此時尚無法經營或出租，有一段時間是沒有收益的。隨著工程進度逐漸加快，開發商一般都會漲價，尤其是中心商圈內的店鋪，因為正式營業后前景廣闊，開發商是“皇帝的女兒不愁嫁”，到這個時候再購買，付出得就更多。看準項目前景，及時出手，搶先一步往往能占盡先機。

買商鋪缺錢怎么辦

隨著股市的起伏不定，市場對于商鋪的關注趨于升溫。但對于實力不太雄厚的中小投資者來說，如果經濟實力有限，那么貸款買商鋪不失為一個好辦法。

開店做老板，什么成本最高？有經驗的老板會告訴你：店鋪租金。一個20平方米的店鋪，每個月總收入約2／3需要用來支付房租。其實，只要投資者巧移“頭寸”，向銀行貸款買一個旺鋪，每月的收入不僅能夠還貸，還能有足夠的賺頭。