由于投資商鋪與普通住宅不同，很多銀行對這種風險比較高的項目貸款都比較謹慎。借款人除了需要向銀行提交必需的身份證件、購房證明、收入證明等資料之外，還需要向銀行提供可供參考的經營情況說明。一般情況而言，以戶為單位購買的商鋪為第一套，其購置商鋪的首付款比例不得低于商鋪總價的50%，貸款利率實行央行規定的最低基準利率上浮10%，月還款額與家庭月收入之比不超過50%。

據銀行關人士介紹，目前商業銀行提供的個人商鋪按揭貸款最多可貸5成，貸款期限最長不能超過10年，按現行商業貸款利率，較個人住房貸款利率高一點。

針對個人商鋪貸款，各家銀行均推出了商業貸款。中國銀行天津市分行有關人士介紹，商鋪貸款在設計時充分考慮到創業者的實際需求，貸款條件非常寬松，只要投資人在本市有常住戶口或者有效居留身份，已經與開發商簽訂購買商業用房合同或協議，具有償還本息的能力，都可以申請。

與個人住房貸款一樣，商鋪貸款的還款方式也很靈活。借款人的貸款期限在1年以內（含1年）的，可以到期一次償清貸款本息或按月還款。貸款期限在1 ~ 10年的（含10年），借款人應按月還款。按月還款可選擇等額本金利息遞減法或月均還款法兩種還款方式。而且貸款人還可隨經營收益情況來選擇全部或部分提前還款。

如果投資者的申請被拒絕，很可能是因為銀行認為你的投資項目風險過高，在這時作為投資者也可以重新核定一下你的投資回報，畢竟銀行在評判投資項目的風險性方面還是比較專業的，如果投資者認為投資項目可行，完全可以通過房產抵押貸款或者個人投資經營貸款來實現。

購買商鋪屬于一項相對高投入、高產出的投資行為，相伴而行的便是高風險。商鋪投資的成敗與其所處地段、價格及價值比、周邊環境、政府政策等因素都密切相關，一旦某個因素生變，商鋪投資便會面臨困境，銀行貸款也會遭遇危機。

所以，有了個人商鋪貸款也不是一切都高枕無憂了，個人在申請這種貸款時，應該像銀行一樣對其中的風險有預先的估計和準備。

專家同時提醒投資者，貸款購買商鋪對自有資金要求較高，每月還款壓力比起個人住房貸款來更大，因此還須謹慎對待。

商品房限購，買商鋪貸款利率通常上浮20%至30%，不少人在投資商鋪時，考慮起用信用卡的分期功能來購買商鋪，以減輕壓力。

周女士看中了漢陽的一處小商鋪，支付了一半的首付款后，銀行工作人員告訴她，另一半貸款10年，利率要上浮30%，達8. 81%，投資成本不低。周女士的同事知道后，提醒她可以用信用卡來解決部分商鋪資金，比辦理貸款手續更省錢。

周女士及先生有多家銀行的信用卡，經多方了解選定了一家。這家銀行3年分期利率按刷卡總金額收取7. 1%，每月等額還款。而銀行辦理貸款手續，利率達8. 81%，相比之下，刷卡更劃算。最后，周女士夫婦一共刷卡25萬元。

銀行相關人士介紹，按目前相關政策，購買商品房是不許用信用卡的，而對買商鋪沒有明文規定不可以刷卡。投資者購買商鋪用信用卡，一定要貨比三家，因為不同銀行的信用卡分期，利率相差非常大，甚至相差數倍，如部分銀行信用卡分期1年期就是7. 2%，2年分期利率達15%。

10什么樣的商鋪投資中介合你心意

對于大多數產品與服務的經營者來說，擁有合適且條件良好的商鋪是其經營成功與否的關鍵。其實，好商鋪的選擇是一個復雜的過程，需要較高的專業知識、深入的行情把握和方方面面的關系處理，而一般的商鋪需求者對于選址可能會有“人流量較大、同行比較多的地方為宜”等諸如此類含糊的概念，少有系統、專業的認識。

應運而生的商鋪中介在研究與實踐的基礎上，有其客觀、規范的選址依據、標準和技巧，能給各類商鋪需求者以正確的指導和有益的幫助，因此受到廣大投資者的歡迎。以下介紹幾點選擇商鋪中介的技巧，供廣大商鋪投資者參考。

（1）一般條件

適合作商業經營中介的最基本的條件包括：有足夠的銷售量與利潤及費用支持的項目、具有良好的競爭環境、可在市場中建立聲譽與知名度等商業經營條件。

（2）房產條件

商鋪物業是所屬建筑物主體房產價值的反映，商鋪中介所持有的商鋪信息非常重要。好的鋪面離不開以下幾點：商圈客戶多、購買力強；地理位置與交通狀況優越；有利的購物環境與商圈構成；有力的競爭優勢；優秀的物業管理；良好的租約條件等。

（3）經濟因素

對選擇商鋪進行合理的經濟預算與周到細致的投資分析也必不可少，包括商圈評估、績效分析、租戶構成、費用與成本估算、前期固定投資等。商鋪中介在這方面要能給投資者一定的建議。

（1）自然環境

商鋪的環境因素是地段與配套的綜合。主要包含：位置的競爭性、可見度、便利性、停車空間，店鋪大小、寬度、結構，有利的商業環境氛圍等。

除了以上四個需求條件外，把握好租期與租金、轉讓與轉租、產權面積與使用面積、公用區費用分攤、押金與付款方式、租賃登記、租賃稅及其他費用、招牌懸掛與發布費等內容的租約談判也十分重要。

另外，不容忽視的是，一般好的商鋪中介還會協助客戶辦理相關手續，為客戶的選擇畫上圓滿的句號。

11高薪家庭可嘗試商鋪投資

商鋪投資擁有如此誘人的回報率，讓許多家庭投資者摩拳擦掌躍躍欲試。下面不妨參考一個高薪家庭投資商鋪案例的分析，或許會對你有所啟發。

（1）高收入高消費家庭的資產分析

田先生今年36歲，供職于北京某大型國有企業，碩士研究生學歷。愛人崔女士今年31歲，在某集團下屬物業公司工作。孩子今年正在上小學3年級。

家庭月平均收入約1. 1萬元（田先生每月約1. 1萬元，崔女士每月約0. 3萬元），田先生年終獎約3萬元，平均每年可支配收入約為20萬元。家有存款約30萬元，存款類型較單一，以定期存款為主，另有少量的人民幣理財產品投資。

目前有單元房一套（約10萬元），家用汽車一輛（約11萬元），單元房已付清房款，取得房產證。家庭月支出需0. 35萬元，像汽車維護和通信費均可由田先生的單位報銷，不需從收入中列支。

①資產分析：家庭資產配置處于“亞健康”。

田先生一家的財務狀況是比較理想的，房子、車子都已齊全，家中沒有任何負債，綜合收入處于北京地區較高的水平，家庭支出占收入比例的10%，可以說是高收入高消費家庭。

雖然資產負債比例較合理，但具體到資產上就顯得有些比例不協調了。目前，田先生一家有存款30萬元，存款類型單一，以定期存款為主，投向單一，資產配置不協調，必然使收益大打折扣。

②理財目標。

嘗試非金融產品投資。為了提高收益，田先生希望改變投資方向，嘗試非金融產品投資，并將這一計劃定為今后家庭理財的首要規劃。

記賬式國債。

目前，大多數個人投資者還是將國債定為自己投資的首選，但3. 11%（3年期）左右的收益率并不能滿足田先生的投資預期，希望嘗試其他種類的投資。

（2）理財建議

商鋪投資無疑是熱點。

目前，大眾（個人）投資者可選擇以下幾類商鋪作為投資對象：

一是底商。它有獨立的門臉，通常是在社區里，有一定的基礎消費支持，比如社區的便利店、彩擴店等。

二是步行街商鋪。它對周邊大環境依賴性相對較小，經營的業態相對豐富，通常是在較繁華的街區，比如餐飲街等。

三是小商品市場。這類商鋪投資回報相對較高，租金較低，風險要比前兩類商鋪小。

四是商業廣場。商業廣場對周邊大環境依賴性較強，經營業態豐富，通常是在繁華商業區。

①選擇底商類商鋪。

就田先生一家現在的狀況，田先生夫婦都在工作，而且正處于事業成長期，尤其是田先生，有學歷又年輕，以后還有提高的空間。如果家庭準備做商鋪投資，建議他們選擇社區底商類的商鋪。

底商有獨立的門臉，有的底商還是臨街的，其自發生存能力強，對專業化的要求不高。一般來說，位置較好的底商租金在2元／天每平方米~ 5元／天每平方米，起租1年以上，最長10年。在社區開店，受眾對象應該是長期居住或工作的業主，可以從事菜市場、便利店、洗衣店、音像制品、飲料批發等。目前，田先生一家最多可用投資資金為30萬元，他們投資開一家洗衣店或彩擴店還是比較合適的。

租金方面，按照“押三付三”的慣例，即需要向開發商繳納3個月的押金，支付三個月的租金。如果開一家彩擴店，對于店面的面積要求并不是很高，30平方米就足夠了，按照每天租金約100元計算，那么3個月租金約1. 8萬元。此外，一次性添置配套設備、招聘店員、物業費等營業費用支出不會超過6萬元，那么開一家店只需8萬元左右。

②規避商鋪投資風險。

開一家社區商鋪雖然啟動資金不是很多，但其經營的好與壞對投資者建立投資信心至關重要。大多數投資者習慣了金融產品投資，對于做生意顯得并不是很有信心。實業投資與金融產品投資在投資和運作方式上有很大的不同，投資方向的選擇、經營的方式等都直接關系到投資的收益。與部分金融產品投資“零”風險相比，實業投資是有風險的。比如開發商的信用和管理、商鋪招商定位模糊和過度炒作、商鋪的硬件及交通條件、商圈不佳與消費資源不足等外部風險和投資者自營“養鋪”、轉租等內部風險。風險系數從底商、步行街、小商品市場到購物中心和物流中心逐級遞增。

③如何化解風險。

選擇商鋪投資所遇到的第一個風險就是開發商的信用和管理風險。所以田先生一家投資時一定要關注或了解開發商過去開發過的項目的業績和管理能力。有的開發商將商鋪銷售完畢后，拿了錢就走人，沒有協助經營，前期宣傳與后期管理嚴重脫節。經營管理是商鋪投資成敗的關鍵，一個無商家經營的鋪位，其價值為“零”。所以田先生一家在投資前一定要選擇信譽良好，且經營管理能力強的開發商，要多了解開發商的信譽。

由于田先生一家是首次經商，處于創業的摸索期，我們管處于這一時期的商鋪為“生鋪”，而“生鋪”要成為“熟鋪”需要一段時間，這段時間里，投資回報率低，有可能沒有回報甚至是負回報，就有可能出現資金周轉不靈、營業成本大幅增加的狀況，一旦出現這種局面，應該分析和逐步調整經營策略。

④其他考慮的方面。

投資商鋪需要花費諸多心思。從選址、裝修、招聘員工到管理、稅務等諸多環節，每一個投資選擇均需要花費相當的時間去思考、選擇。要是想趁著年輕好好享受生活，實業投資就很耽誤時間，因此要將這一矛盾考慮清楚后再做決定。

實業投資最好能和自己的愛好聯系起來，這樣既快樂，又賺錢。現在一些私人俱樂部的出現，就是這種形式。要是單純為了賺錢去做實業投資而完全忽略個人感受，對一些投資者來說最終會有不劃算的感覺，所以田先生如果要進行商鋪投資也要將類似的因素考慮在內。