商鋪投資近年來走進(jìn)了投資者的視野，眾多投資者紛紛涉足這一領(lǐng)域。俗話說“家有萬貫，不如有個(gè)店面”、 “一鋪養(yǎng)三代”。作為房地產(chǎn)的重要組成部分，商鋪和住宅產(chǎn)業(yè)相比，總量雖然不大，但由于其發(fā)展?jié)摿茫貓?bào)率高，所以受到投資者的關(guān)注。其發(fā)展勢(shì)頭之迅猛，連經(jīng)驗(yàn)豐富的投資專家都始料未及。

一般來說，一個(gè)市場(chǎng)繁榮的程度從當(dāng)?shù)厣啼伣?jīng)營(yíng)的收入情況可以一目了然，而經(jīng)營(yíng)收入的多少會(huì)直接影響到商鋪的租金多少，可以說，商鋪的交易行情是消費(fèi)市場(chǎng)的晴雨表。據(jù)來自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息顯示，其商鋪價(jià)格正在不斷上漲。下面簡(jiǎn)單談一下商鋪投資的特點(diǎn)。

（1）商鋪投資的穩(wěn)定性特點(diǎn)

投資商鋪具有穩(wěn)定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對(duì)較短，而商鋪的租約通常為3 ~ 5年或更長(zhǎng)。承租戶對(duì)商鋪的裝修投資、盈利預(yù)期及長(zhǎng)期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增保證了商鋪長(zhǎng)期的收益增長(zhǎng)。租金預(yù)付的付款方式使租金收取也較有保障。

（2）商鋪增值的特點(diǎn)

商鋪投資是一個(gè)長(zhǎng)期過程，一般它不會(huì)因房齡增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價(jià)值提升的同時(shí)，租金增長(zhǎng)是必然的。長(zhǎng)期租用從資金成本的角度看肯定不如買下來，如果說住宅的價(jià)值還可以相對(duì)準(zhǔn)確地衡量，那么成功商鋪的價(jià)值正所謂“無價(jià)”。

（3）商鋪投資回報(bào)率較高

與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤(rùn)率高。前幾年，北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報(bào)率曾經(jīng)達(dá)15%~ 20%，但目前，住宅用房的投資回報(bào)率基本上下降到大約6%~ 8%，但商鋪的投資回報(bào)率僅租金收益就可能達(dá)10%~ 15%，有的甚至達(dá)到20%以上。購(gòu)買社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著住宅區(qū)的業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價(jià)值提升成為必然。

對(duì)于商鋪投資者需要特別注意的是，除商鋪?zhàn)饨鹗找嬷猓鞯纳啼佂顿Y者還充分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價(jià)升值到一定水平時(shí)及時(shí)賣出，完成該商鋪的投資過程。

（1）商鋪的投資潛力

近幾年來商鋪投資已經(jīng)在國(guó)內(nèi)熱烈地展開了，但事實(shí)上商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價(jià)格之比還遠(yuǎn)達(dá)不到成熟市場(chǎng)情況下1：5 ~ 1：1這樣的比率，可見商鋪價(jià)格還有較大的上漲空間。當(dāng)然，商鋪投資者不可以簡(jiǎn)單依據(jù)此比例去套用投資操作，因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)供應(yīng)狀況的差異等因素將對(duì)商鋪的價(jià)格發(fā)生重大影響，而且如果住宅價(jià)格透支，這一比例更不可以參考。我國(guó)加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機(jī)構(gòu)、零售業(yè)開始了一輪又一輪的對(duì)于商鋪的“圈地運(yùn)動(dòng)”。

（5）商鋪可出租，可經(jīng)營(yíng)，方式靈活

一般商鋪的投資者主要有兩種：一是專業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，通常會(huì)做大型商鋪交易，即購(gòu)買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，然后出租給各個(gè)經(jīng)營(yíng)商，自己也捎帶經(jīng)營(yíng)，但不以經(jīng)營(yíng)為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個(gè)商鋪。這中間有55%的投資者是為了出租后盈利而購(gòu)買商鋪的，而出于自營(yíng)目的購(gòu)買商鋪的投資者為35%，另外有10%的投資者純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價(jià)，這幾年來上海市場(chǎng)商鋪投資的回報(bào)率為10%~ 11%。

雖然，商鋪投資能夠給投資者帶來誘惑力很強(qiáng)的回報(bào)，但是，一切投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的，投資者還需謹(jǐn)慎操作，最好根據(jù)一定的專業(yè)指導(dǎo)作為投資引導(dǎo)。

商鋪投資門外漢的“觸礁”

在商鋪投資業(yè)內(nèi)流傳著這樣一句話，“做鋪的不買鋪，買鋪的不做鋪”。意思是真正做生意的人不會(huì)買鋪，只會(huì)租鋪經(jīng)營(yíng)。大多數(shù)非商鋪投資者認(rèn)為，與其把大量資金用于購(gòu)買商鋪，還不如租鋪令資金周轉(zhuǎn)更靈活，同時(shí)也能減少自己的資金壓力。而購(gòu)買商鋪的人，則往往不是自己用作經(jīng)營(yíng)，一般的目的是出租獲利。如果能順利租出去，而且租戶經(jīng)營(yíng)得又好，就能獲得不錯(cuò)的租金回報(bào)。可是，如果商鋪?zhàn)獠怀鋈ィ瑯I(yè)主的損失也就可想而知了。

任何商鋪投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的。眼光精準(zhǔn)運(yùn)氣又好的投資者，自然可獲得豐厚的回報(bào)，甚至可以“一鋪養(yǎng)三代”。可是，商鋪投資一旦失敗，所帶來的虧損就不是普通業(yè)主所能承受得了的。

商鋪投資已經(jīng)日漸走入普通大眾的視線，商場(chǎng)鋪更是得到許多投資者和商家的青睞。然而，投資商場(chǎng)鋪并非如“門外漢”想象得那么簡(jiǎn)單，投資稍有不慎，“觸礁”事件隨時(shí)可能發(fā)生。

通過下面兩個(gè)商鋪投資案例的分析，為各位打算投資商鋪的人士提供一些專業(yè)的建議。

位于××市北京路商圈內(nèi)近年涌現(xiàn)的大型百貨商場(chǎng)，照常理，旺地商鋪很容易做旺的。然而，該商場(chǎng)早期的經(jīng)營(yíng)一波三折，無論是對(duì)發(fā)展商還是商戶來說都造成了經(jīng)濟(jì)損失。

該商場(chǎng)從開發(fā)到完成建設(shè)耗時(shí)超過10年，導(dǎo)致發(fā)展商資金回籠周期加長(zhǎng)，以至于該商場(chǎng)一建成發(fā)展商就選擇了散賣場(chǎng)內(nèi)商鋪以圖快速回籠資金的經(jīng)營(yíng)下策。業(yè)權(quán)分散為商場(chǎng)日后的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)埋下了隱患。

其次，該商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位不準(zhǔn)，最初的定位為中高檔的傳統(tǒng)百貨，租售金額均較高。事實(shí)上，若從事傳統(tǒng)百貨業(yè)，該商場(chǎng)的實(shí)力未必趕得上在北京路穩(wěn)扎穩(wěn)打多時(shí)的其他百貨商場(chǎng)。而且，他們也忽略了北京路步行街的臨街鋪更是其有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

某商業(yè)城也是北京路商圈中又一個(gè)剛開始就賣散了的商鋪，導(dǎo)致日后難以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，這也是個(gè)一直半紅不紫的典型案例。該商業(yè)城從推出開始就標(biāo)榜項(xiàng)目為“地鐵交匯站上蓋物業(yè)”，吸引了不少中小型投資者紛紛進(jìn)場(chǎng)。而發(fā)展商急于套現(xiàn)，把商場(chǎng)進(jìn)行了整鋪散賣，使商場(chǎng)的門面鋪全部出售一空，致使商場(chǎng)落成后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)無法進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，最終導(dǎo)致商場(chǎng)難以全面開業(yè)。

商鋪投資入行需慎重

商鋪投資入行需要有兩個(gè)條件：

第一是有資金。

目前商鋪價(jià)值很高，資金當(dāng)然是基本前提，特別是長(zhǎng)線投資的投資者更要有足夠的支付能力，否則難以為繼。

第二是必須熟悉一個(gè)或幾個(gè)行業(yè)。

①商鋪不是古董，不能空泛地憑個(gè)人好惡去把玩觀賞。商鋪必須用于一個(gè)或若干行業(yè)的經(jīng)營(yíng)才會(huì)產(chǎn)生價(jià)值，否則，投資就沒有意義。如果商鋪投資者熟悉一個(gè)或幾個(gè)行業(yè)，就能夠在作出投資決策前，確定商鋪未來的適用行業(yè)，這樣有利于投資者向可能的承租客戶傳遞信息并詳細(xì)了解反饋意見，有效避免投資的盲目性。

②商鋪投資者熟悉一個(gè)或幾個(gè)行業(yè)，就能夠?qū)@些行業(yè)在商鋪所在地區(qū)的市場(chǎng)前景事先進(jìn)行調(diào)查和判斷，如果這些行業(yè)在商鋪所在地區(qū)具有較好的市場(chǎng)前景，商鋪投資者的長(zhǎng)期回報(bào)就能夠獲得一定保障，從而降低投資的風(fēng)險(xiǎn)。

③商鋪投資者熟悉一個(gè)或幾個(gè)行業(yè)，有利于投資者對(duì)商鋪的格局、面積（大小）和所在位置進(jìn)行評(píng)判，如果商鋪的設(shè)計(jì)完全適合這些行業(yè)，投資者未來的出租難度就會(huì)大大降低。

④商鋪投資者熟悉一個(gè)或幾個(gè)行業(yè)，就會(huì)對(duì)這個(gè)行業(yè)的盈利能力進(jìn)行相對(duì)客觀的判斷，從而幫助投資者制訂相應(yīng)的價(jià)格方案，避免因價(jià)格過高或過低而造成的損失。

之所以強(qiáng)調(diào)商鋪投資者必須具備上述兩個(gè)條件，不是因?yàn)樯啼佂顿Y本身有什么神秘性，而是開發(fā)商對(duì)商鋪的規(guī)劃設(shè)計(jì)一般不成熟。開發(fā)商在對(duì)商鋪設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)比較偏重投資者的支付能力，開發(fā)商對(duì)于局部地區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)的主觀判斷，這就可能使得商鋪市場(chǎng)出現(xiàn)問題。有些大型住宅項(xiàng)目的商鋪規(guī)劃很令人頭痛，處于商務(wù)區(qū)的商鋪，面積過大，格局采用躍層、復(fù)式等，在出租時(shí)，給承租人的成本和使用都帶來很多問題。而在一些中低檔住宅區(qū)，商鋪的設(shè)計(jì)偏小，使得超市、餐飲等生活服務(wù)行業(yè)難以選擇。開發(fā)商對(duì)商鋪定位的不準(zhǔn)確，對(duì)商鋪投資者本身就是一種誤導(dǎo)，從而增加了投資風(fēng)險(xiǎn)。

在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，有很多商鋪投資者原本是從事某一個(gè)行業(yè)的，例如餐飲、洗衣、酒吧等。由于多年經(jīng)營(yíng)的積累，轉(zhuǎn)而投身商鋪投資的行列，但他們所投資的商鋪的用途一般都是他們?cè)?jīng)從事的行業(yè)。所以，他們對(duì)某一個(gè)行業(yè)在局部地區(qū)的市場(chǎng)潛力和面積、格局、位置等因素把握得很準(zhǔn)確，加上他們?cè)谀骋粋€(gè)行業(yè)內(nèi)部積累的人脈，可以準(zhǔn)確快捷地傳遞商鋪信息，從而保證商鋪的出租率和投資回收期。面對(duì)不成熟的開發(fā)商，商鋪投資者個(gè)人必須具備以上條件，才能夠有效避免投資風(fēng)險(xiǎn)，提高投資收益率。

投資商鋪初體驗(yàn)

商鋪投資在近年的火熱，使很多投資者陷入盲目跟風(fēng)中，缺乏投資商鋪的必要知識(shí)。對(duì)于初次涉足商鋪投資的投資者，最好事前做足準(zhǔn)備工作。下面是一些需要注意的準(zhǔn)備工作。

①在決定投資商鋪之前應(yīng)去市政規(guī)劃部門了解一下該商鋪所在區(qū)域的市政規(guī)劃內(nèi)容。同時(shí)，要大致估算一下投資回報(bào)率。在目前的市場(chǎng)中，如果年回報(bào)率能達(dá)到8%左右，該商鋪即值得投資，否則不值。

②和購(gòu)買住宅一樣，如果從開發(fā)商處購(gòu)買商鋪，事先必須調(diào)查對(duì)方的實(shí)力以及該商鋪有沒有銷售許可證。如果是購(gòu)買二手商鋪，除要了解所在區(qū)域市政規(guī)劃外，還必須考查其使用年限。因?yàn)樯啼佔(zhàn)铋L(zhǎng)只有10年的使用年限，投資時(shí)必須考慮這個(gè)因素。

③在選擇商鋪時(shí)，還要考慮它的價(jià)格因素。由于商鋪有自身的特點(diǎn)，商鋪的價(jià)值是由現(xiàn)有的或潛在的有利于經(jīng)商的各種因素來確定的，諸如商業(yè)氛圍、位置、人流量、適宜經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)等。

④關(guān)注商鋪使用率。一些比較高檔的商場(chǎng)其使用率其實(shí)是很低的，基本在50%左右，使用率的高低會(huì)對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不同的結(jié)果，越是高檔商場(chǎng)，其公共空間就會(huì)越多。比如走廊、通道要足夠?qū)挘辽龠_(dá)到3米；每層要有多部扶梯和電梯，還有寬敞的休息區(qū)、局部挑空空間、步行街等。

這些公共面積的增加能使購(gòu)物環(huán)境更加舒適，吸引到更多的顧客。如果商場(chǎng)的公共空間有限，使用率不高，可容納消費(fèi)者的空間自然就減少了，其人流量就會(huì)受到限制，從而對(duì)商場(chǎng)使用者的經(jīng)營(yíng)能力的要求提高。

四類人“吃”商鋪

商鋪是一個(gè)長(zhǎng)線投資產(chǎn)業(yè)，回報(bào)期長(zhǎng)，必須由具備強(qiáng)大資金實(shí)力的投資人來操作。不像炒股票，可以一夜暴富。但是，誰要是在旺地買了間鋪面，隨著城市的發(fā)展和時(shí)間的拉長(zhǎng)，其升值潛力會(huì)更大。不要細(xì)算到底可以從中得到多少回報(bào)，基本上而言，下半輩子衣食無憂是最低限度的“福利”。由于商鋪投資豐厚的利潤(rùn)誘惑，也令越來越多的人怦然心動(dòng)。

到底，誰能在商鋪投資中分得一杯羹呢？首先我們還是來分析一下這一群體的特點(diǎn)，一般而言，投資商鋪的人群大致分為四種。

（1）有采辦少量商鋪出租或待其升值后轉(zhuǎn)手獲利的小業(yè)主

有一種投資者在炒商鋪，但其做法與炒股的低進(jìn)高拋大有不同。這樣的投資者經(jīng)常會(huì)購(gòu)買下商鋪后轉(zhuǎn)租，待人氣高生意旺時(shí)，提高租金。經(jīng)過幾輪的漲價(jià)，一個(gè)商鋪往往就變成了兩個(gè)商鋪。

（2）包租客

包租客以批發(fā)價(jià)的房錢“吃”進(jìn)相當(dāng)數(shù)目的商鋪，經(jīng)由恰當(dāng)包裝后，再以零售價(jià)分租，賺取其中的差價(jià)利潤(rùn)。

批量經(jīng)營(yíng)的包租客多為非當(dāng)?shù)赝顿Y者，但包租這種投資模式發(fā)育得比較成熟且利潤(rùn)可觀，正常情況下包租客所獲毛利潤(rùn)平均可達(dá)30%以上。

（3）自營(yíng)商鋪

自營(yíng)投資者以購(gòu)買店鋪用來自己經(jīng)營(yíng)為主。某品牌店認(rèn)為，買商鋪開店，雖然投入大，但可以增加企業(yè)的固定資產(chǎn)。

與其他投資項(xiàng)目不同，商鋪具備兩種增值手段。一是可以轉(zhuǎn)租，二是可以自營(yíng)。很多人將商鋪?zhàn)鳛閯?chuàng)業(yè)基地，自己經(jīng)營(yíng)。如果家庭人手不夠或沒有精力經(jīng)營(yíng)，還可以把商鋪?zhàn)獬鋈ィ瑥闹惺杖∽饨稹Ｒ话愣裕鄬?duì)于銀行的低利息，如果投資小型商鋪，其租金的收益絕對(duì)高于把錢存入銀行的利息，其門面的升值的可能性同樣存在。

（1）利用商鋪投資來養(yǎng)老

有種商鋪投資者的目的是為了投資養(yǎng)老。曾經(jīng)有一個(gè)70多歲的老太太，擁有6套住宅、3輛奧迪，身價(jià)2000萬元，用700萬元買下一間商鋪，一次性現(xiàn)款付清，像這類人投資旺地商鋪，只要坐收租金就好了，相當(dāng)于給自己買了份養(yǎng)老保險(xiǎn)。

資金決定商鋪投資規(guī)模

投資商鋪規(guī)模的大小，直接由資金決定。資金對(duì)購(gòu)鋪的影響主要體現(xiàn)在商鋪的位置、面積、規(guī)模以及付款方式和投資模式上。對(duì)于手中持有50萬元、100萬元、150萬元或更多資金的中產(chǎn)階層來說，可以選擇投資商鋪的類型不盡相同。無論手中資金多少，投資商鋪?zhàn)钪匾囊稽c(diǎn)就是定位要清晰，要弄明白把鋪?zhàn)幼饨o誰，適合什么品牌，會(huì)有什么人消費(fèi)，承租方能不能盈利，適合什么樣的租金水平，今后能不能升值等問題。同時(shí)，還要考慮和調(diào)查清楚，商鋪適合什么樣的行業(yè)，是餐飲、中介、干洗店、專賣店還是小超市，這樣的地段和周邊的消費(fèi)水平能支撐什么水平的品牌，在保守估計(jì)的營(yíng)業(yè)額基礎(chǔ)上，預(yù)期的租金水平能不能讓商家在除去其他成本后還能盈利。如果不把這些前期的功課做足了，得出自己的投資評(píng)分，而是一味聽從某些人的“忽悠”，投資難免失敗。

（1）持有50萬元或50萬元以下資金

持有50萬元或50萬元以下資金的投資者，可以主要考慮投資社區(qū)商鋪。雖然一般社區(qū)商鋪的投資回報(bào)率不及中心商業(yè)區(qū)高，回報(bào)周期比中心商業(yè)區(qū)稍長(zhǎng)，但其售價(jià)低，投入少，回報(bào)較為穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較低。