（3）從絕對水平來看，我國一線城市房價已經接近甚至超過了發達國家，2008年，在美國芝加哥，一套面積200平方米的獨棟別墅，新房銷售中間價為每套26.4萬美元，按此計算單價約9240元/平方米；日本東京市區一套面積80平方米的公寓樓再加停車位售價約為3000萬日元，折合人民幣192萬元，每平方米約為2.4萬元。反觀國內，北京2009年四環以內70%以上樓盤售價達到2萬元/平方米?？紤]到購買力水平、我國住房只有70年的土地使用權，再考慮到美國、日本的人均收入超過我國數十倍甚至幾十倍，像我國北京、上海和深圳這樣的一線城市房價實際上已遠遠超過了發達國家。因此，不論從行業發展周期還是從衡量房價的三大指標來看，當前我國房價總水平明顯偏高，調整的空間和可能都是存在的，甚至可以說還比較大。

2010年房地產市場大幅調整的可能性不大，盡管我國房地產市場再次調整的可能性較大，但調整的具體時間和幅度主要取決于政策尤其是貨幣政策和宏觀經濟走勢兩大因素。

從政策因素來看，隨著經濟企穩回升態勢的確立、通貨膨脹壓力的不斷增大，貨幣政策操作將不斷收緊，這將引起房地產市場調整；但從宏觀經濟運行來看，國際金融危機沖擊最壞的時期已經過去，明年經濟形勢好于今年，這又對房地產市場起到促進作用。總體判斷，盡管我國房地產市場存在調整的可能性，但2010年全國房市調整即房價和成交量大幅下降的可能不大。如果不出臺新的調控政策，不排除明年房價又會延續價格非理性上漲。

1.房地產開發投資增速將在15%左右，2010年全年房地產開發投資將較快增長，房屋新開工面積負增長的情況將明顯改善。

首先，今年以來房價上漲和銷售回升將推動開發投資增加。

其次，國家降低房地產開發項目資本金比例將降低行業融資門檻，增強開發商的投資能力。

第三，房屋銷售的增加使房屋庫存大大減少，有限的庫存將鼓勵開發商加快投資。

第四，十大產業振興規劃的出臺將對相關產業的投資起到刺激作用，必將帶動商業營業用房投資較快增長。再加上政府對保障性住房的建設力度不斷擴大，預計明年房地產開發投資將繼續保持較快增長，全年增長15%左右。

2.全國房價大幅下跌的可能性不大，隨著貨幣政策趨緊，各地相繼收緊二套房貸款政策，投資和投機性需求將受到一定程度的抑制，不排除明年部分城市出現房價和成交量出現下降的可能。但總體上看，受宏觀經濟景氣上升、居民收入增加、流動性總體寬松和消費結構升級等因素的支撐，明年房價大幅下跌的可能性不大。

3.全國房地產市場風險主要集中在一線城市，這里仍采用“房價收入比”來衡量實際房價的高低及其泡沫程度，我們測算了全國34個省會城市和計劃單列市的房價收入比。

（1）絕大多數城市房價收入比偏高。在我國大陸35個直轄市、省會城市和計劃單列市中，房價收入比低于6.0：1的只有2個，高于6.0：1小于8：1的地區有12個，介于8：1和10：1的地區也有12個，高于10：1的有9個。

（2）房價收入比偏高的城市主要集中在一線城市和經濟發達城市。如北京、深圳、廣州、上海等一線城市和大連、廈門、天津、杭州等沿海發達城市，房價收入比均超過了10：1，大多數中西部地區城市房價收入比普遍較低。

（3）中西部地區的一些城市房價收入比也偏高，需引起關注。如西北地區的蘭州和西安，西南地區的成都、南寧和昆明，中部地區的南昌和太原等。

增加供給抑制需求促進房市健康發展，盡管今年以來房市升溫對擴內需和保增長發揮了積極作用，但房價過高、上漲過快也不利于行業發展和宏觀經濟金融穩定。因此，未來一段時間我國房地產市場調控將以“穩”字優先，堅持增加供給和抑制不合理需求并舉，把鼓勵首次置業需求，保護二次改善需求和抑制投資投機需求作為制定下一階段房市政策的基本方針。

1.堅持有保有壓、區別對待，對不同需求采取不同政策。當前我國房地產市場消費不足和消費過度并存，消費不足是指廣大中低收入者的住房需求沒有得到根本性的解決，消費過度是指相當比例的高收入階層擁有多套住房，存在多占、濫占住房資源嫌疑。因此，針對我國房價總體偏高和價格漲幅過快的情況，根據我國房地產市場消費不足和消費過度并存的現象，未來我國房地產調控政策應把增加供給和抑制不合理需求。作為政策調控的重中之重，滿足自住性和改善性需求，抑制投資性和投機性需求，促進房地產市場健康穩定發展。

2.財政貨幣政策多管齊下，抑制不合理需求。嚴格執行按揭貸款首付比例政策，中止年初出臺的包括利率七折優惠、降低首付款比例和減免交易環節稅等在內的房地產刺激政策。嚴格限制信貸資金違規進入房地產市場。隨著經濟回升和物價進一步升高（如達到3%），適時上調利率。進一步加大對外資進入房地產市場的監管和限制。對非本地居民購房出臺一定的政策限制。加快推出征收物業稅（專題論壇）政策，抑制投資投機性需求。

3.完善供給結構，進一步增加保障性住房建設。盡管近年來國家加大了保障性住房建設步伐，但從保障性住房占住房總供給的比重以及中低收入家庭的住房需求來看，我國保障性住房供應依然不足，建設步伐依然緩慢。未來幾年，國家應進一步加大保障性住房建設力度，增加市場有效供給，達到平抑房價、滿足需求和促進房地產健康穩定發展的目的。對國有大型企業進入房地產市場，爭當“地王”，助推地價和房價進行政策限制。

4.引導銀行業因地制宜、有保有壓地實行差別化信貸政策。堅持因地制宜、有保有壓，引導商業銀行根據各地的經濟發展、市場需求、房價水平、建造成本、居民收入和地理環境等多種因素，實行差別化的信貸政策。擴大對房價比較合理、泡沫和風險比較小的地區的信貸投放。（本文來自http：//cd.fangqq.com/index.php/News/View/id/31985/pag/1，上海證券報，有刪節）

二. 2009房市的怪、冷、謎、熱

2008年，中國的房地產市場在經過了高增長后，進入了前所未有的低迷時期。眾開發商雖然還是強挺腰桿不降價，但各種變相的優惠措施五花八門。明智的開發商這個時候已經有所行動，王石的率先降價讓萬科保住了現金流的回籠。市場不斷傳出“地王”退地，某開發商攜款潛逃國外、甚至跳樓自殺的消息。

正當眾開發商準備勒緊腰帶過兩年緊日子的時候，2009年3月，北京、上海、深圳、重慶等城市的房地產市場突然火了起來，商品房銷售面積和銷售金額在四個月內迅速升溫，到6月份達到了階段性高點。

這個突如其來的樓市“小陽春”，讓開發商們措手不及，去庫存的速度明顯加快。到了6～8月，投資性需求加入合流，市場上可售資源出現不足，開發商開始延緩推盤進度，房價大漲。

這種供不應求的局面，激勵了開發商拿地的積極性，重要城市“地王”頻現，價格高得離譜，甚至讓王石、潘石屹這樣的地產大腕都頻頻搖頭。有人把“地王”們搜羅起來，分析了一下，發現眾“地王”大都是有來頭的“國”字頭，怪不得他們出手如此闊氣。

懂行的人算過一筆賬，有的“地王”未來開發出的房子要賣到5萬元/平方米才有賺頭，嚇得很多想買房的人心驚肉跳。

不過，按照那位才華橫溢的經濟學家金巖石的超級預測：未來高端項目的房價很可能突破30萬元/平方米，5萬元/平方米的房價已經算很便宜了。

如今，房價已經成了一個永遠說不完，也說不清楚的話題。房子，成了中國老百姓心中永遠的痛。

怪——不計成本的“地王”

2009年3、4月，隨著樓市“小陽春”的出現，全國商品房投資和建設的規模也開始穩步增長，但增速明顯滯后于銷售復蘇速度。2009年1～8月，全國商品房銷售額同比增長70%，而房地產開發投資同比僅增長15%，房屋新開工面積同比還下降6%。

1.重點城市“地王”競爭激烈。

庫存消化過快、可售房源迅速減少導致加速“趕工”的局面出現，而新增開工面積勢必促成房地產投資增速的迅速上揚。

從6月份開始，房企購地熱情得到釋放，土地成交的溢價率一路攀升。龍頭企業是土地市場的活躍角色，1～8月，保利地產購地支出迅猛增加，萬科、綠城和金地緊隨其后。進入9月份，中海地產70億元斬獲上海長風地塊，綠城連續在杭州、蘇州、北京共計拿下總地價高達100億元的五個地塊。在此輪拿地熱潮中，最受青睞的土地呈現出三個特點：

第一，重點城市核心區段“地王”頻現

流動性充裕、有保值需求的業外資金進入，為尋找高起點的“橋頭堡”項目，紛紛爭拿重點城市核心區段土地。中化方興、中國電子分別在北京各摘得一幅高價地，小商品城和西子電梯兩次刷新杭州樓面地價紀錄。而上海今年來的樓面單價紀錄則在龍頭開發企業和實業資本的輪番接力下，從5月份土地市場回暖時的1萬元/平方米，跳漲至9月份的3.65萬元/平方米。

第二，重點城市政府規劃新城區域土地受追捧

7月初，綠地、保利等開發商在北京大興新城激烈角逐，將大興區樓面地價紀錄刷新至7248元/平米；杭州江干區土地熱拍得益于規劃中的杭東新城；以超過70億元總價刷新今年紀錄的上海長風地塊則借助大虹橋概念。

第三，二、三線城市洼地效應致使土地迅速升溫

杭州、蘇州、廈門和青島等城市成為開發商眼里的熱點地區。在蘇州，保利力壓中海取得地王項目；在廈門，世茂房地產更是以30.2億元創下了廈門單宗地塊最高出讓紀錄。

2.土地總體擴張勢頭不突出。

盡管“地王”頻繁出現，有愈演愈烈之勢，但是，2009年，全國土地市場的總體擴張勢頭并不突出。土地成交總量的萎縮，不完全在于開發商拿地積極性不高或擴張速度尚未跟上，在一定程度上源于政府供地規模不夠，并且，不同地區的土地交易市場存在冷熱不均的現象。

一方面，是一線城市、特別是城市核心地區的土地競爭激烈，“地王”頻頻出現。如：6月，北京朝陽區廣渠路15號地經過97輪激烈競價，最終由中化方興投資管理有限公司以40.6億元競得，折合樓面地價約14500元/平方米；8月，浙江西子房產集團以7.7777億元拍得上城區南星橋糧庫地塊，樓面價約24295元/平方米；9月，中國海外發展有限公司以70.06億元奪得上海長風生態商務區6B、7C住宅用地，樓面價約為22000元/平方米。

另一方面，在二、三線城市仍有土地流拍現象。流動性顯然是“地王”現象的支撐之一。2009年，巨額的信貸投放以及信貸投放轉化到實體經濟仍需時日，充裕的流動性必然推高資產價格。房價上漲的預期是“地王”頻現的另一個支撐。只有在房價不斷上漲的趨勢下，開發商才有底氣拍出更高的地價。“地王”重現，吸引了社會多方面的關注，也對新一輪房價上漲起到推波助瀾的作用。

“地王”現象背后所反映的真正原因：其一，中央政府對房地產的容忍度。當前和未來一個時段，經濟復蘇對房地產的依賴性仍在強化，使行業對房價、地價的政策容忍度預期增加。其二，地方政府土地財政格局未變。在當前財政投資力度下，地方財政近乎枯竭，土地生財只會加強不會減弱。政府仍是土地市場最大的“受益者”。其三，房地產企業的商業模式未變。“囤地生財、圈地融資”依然是房地產企業依賴的商業模式。

3.國企當“地王”心安理得。

從各地土地成交來看，各地“地王”的締造者以“國”字頭企業為主，中海、保利、招商、綠地等企業的表現尤其活躍。業內人士認為，央企的主業產能過剩，在通脹預期的背景下，提價能力弱，自然要加速進入會隨通脹而提價的房地產行業。因此，動輒數十億的天價“地王”，由國資背景企業制造，也就不足為奇了。

目前，國有資本已通過三種路徑進入房地產市場：一是憑借資本優勢進入土地二級市場高價拿地；二是通過地方政府控股的“城投公司”壟斷區域內的土地一級開發市場，而且在二級市場拿地的價格也優惠許多；三是大肆收購優質寫字樓等持有型商業物業。

國有資本涌入房地產市場是基于以下主要原因：其一，國企的融資能力更強、融資成本更低。比如銀行就傾向于給央企貸款，而且是以更優惠的條件貸款。其二，國企的主業，比如制造業，目前因消費不足導致產能過剩，而房地產行業的去庫存化進度遠比其他行業理想，自然要擴大地產業務在集團整體業務中的占比。其三，在短期內擴大市場份額的策略所致。央企的主業往往是壟斷行業，比如資源類，或是所在行業市場份額很高，事實上已經形成了壟斷。壟斷行業的利潤率通常是很高的，所以央企就可以拿壟斷行業的暴利彌補房地產行業的微利，甚至容忍暫時的虧損，以快速擴大在房地產市場的份額。