可以看出，“國進”不僅僅是貨幣政策和經濟結構調整的伴生現象，更是現行經濟體制和政策的必然產物。所以，“國進”將成為市場未來的重要趨勢，這是每一個民營企業需要認真面對和長遠考慮的問題。

我們必須對央企高價拿地的后果有足夠認識。央企當地王的心態與民營企業不同，央企當了“地王”，遠期效益對當時的決策約束不強，對決策者的責任約束幾乎沒有。大不了把土地閑置在那里，不怕賠錢，反正有“國有”二字兜著。

在這種心態下，央企拿地是志在必得，而不是考慮價格高低，所以，出現“地王”是自然的。全國央企和地方國企拿下“地王”后，大多閑置，損失很大，而企業管理層毫發無損。民營企業當“地王”的心態就大不一樣了。比如中海地產以70.06億元的天價拿下上海普陀長風地塊，這么大的資金量，民營企業籌資都有困難。更為關鍵的是，有人估算長風地塊未來樓盤售價必須接近5萬元/平方米才能有合理利潤，這對民營企業風險就大了，假如銷售困難，沒有利潤，可能使民營企業出現巨大經營困難甚至倒閉。

成本、效益、利潤對民營企業的硬約束使得其當“地王”時心里沒底。央企當“地王”背靠的是國家實力，“慷國有之慨”，這對民營企業本身來說就是極大的不公平，是破壞市場經濟的行為。

央企當“地王”推高房價，使得中國房地產市場畸形發展，最終釀就金融風險。每一次“地王”的誕生，都將使得一批購房者望著畸高房價而淡出市場，市場購買力逐漸削弱，最終必然使房價崩盤，套牢國家資金或銀行貸款，釀成金融風險。

冷——政策降溫樓市

一邊是銷售量“井噴”的同時房價快速上揚，一邊是各主要城市“地王”頻現。同時，銀行信貸擴張迅猛，前四個月全國新增貸款5.17萬億，已經超過全年5萬億的計劃。

在這種形勢下，政府的態度開始日趨謹慎，國家宏觀調控政策出臺的節奏開始放慢。到4月份，僅出臺了一項具有一定影響的刺激性政策，即國務院常務會議決定要調低普通商品住房項目的資本金比例。這一時期宏觀調控的特點處于政策觀察期。住房與城鄉建設部官員曾表示，在現有形勢下不會再出臺刺激性政策。

不久，《土地增值稅清算管理規程》、《物權法》司法解釋陸續出臺，財政部、國稅總局、發改委、住房和城鄉建設部攜手研究開征物業稅。

更為引人注目的是，6月22日，銀監會印發《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》要求“嚴格遵守第二套房貸的有關政策不動搖”，“不得自行解釋‘二套房貸’認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數”。二套房貸政策的“收緊”，在市場上引起了很大反響，不少人視其為房地產調控政策再度轉向的“風向標”。

《通知》發布后，各商業銀行逐漸明確通報了關于二套房貸的收緊口徑，原本購買第二套商品房可以享受的首付兩成，七折優惠利率，成為了階段性歷史。僅僅幾天之后，借款人貸款購買第二套房產，首付變成了四成，利率上浮了1.1倍。

這樣一來，投資同樣一套總價200萬元、30年還貸期的房屋，按現在二套房貸政策，執行首付兩成、下浮30%優惠利率（4.158%）后，買家首期款為40萬元，月供為7785元，累計支付利息120萬元。而二套房貸政策收緊后，變成四成首付和1.1倍利息，首期款為80萬元，月供為7611元，累計支付利息為154萬元。買家不但多付了40萬元首期款，還要多支付30多萬元的利息成本。

政策一變，買房人要付出的代價就太大了。很多本來想買房的人，一下子比計劃要多付出那么多錢，也只好暫時放棄買房計劃。受此影響，7月，全國樓市出現區域調整的局面，全國30個城市的商品住宅總成交面積環比下降約4%，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市還首次出現月成交量全部下跌的局面。以北京為例，10月1日至7日，北京期房網上簽約960套，現房簽約159套，總簽約量為1119套。而去年同期，樓市即使在下行之中，期房網上簽約量仍有1994套，現房簽約260套，共簽約2254套。銳減五成左右的成交量讓開發商備感汗顏。

從一些城市的房產中介門店來看，前來咨詢看房的人也減少了很多。房產中介工作人員反映，6月店里還熙熙攘攘，很熱鬧，前來咨詢看房的人不斷，讓他們忙個不停。進入7月后，前來看房的人越來越少了，店里又恢復了安靜。

讓開發商更憂心的，并不是成交量下降，而是市場又迎來新一輪觀望。不少購房者認為，下半年樓市仍充滿不確定因素，還是觀望一段時間再考慮買房吧。

上半年，各銀行把二套房貸的審批權限下放到了一些營業部，如今，營業部的審批權限被銀行收回，由此造成了審批時間拉長，而且更加嚴格。很多售樓人員之前是拿著一堆貸款合同往銀行跑，現在是從銀行取回一堆被退回來的貸款合同，因為按照之前的優惠政策申請的貸款，現在都不符合要求了。售樓人員也在抱怨，很多單子談好了，貸款做不出來，變成了空單。

但是，必須看到，謹防房地產貸款風險是監管部門的一貫態度，監管部門不可能以犧牲銀行信貸資產質量為代價來換取市場的短期繁榮。當前房地產調控政策并沒有發出明顯的緊縮信號，但是，階段性的市場“過熱”勢必會使管理部門提高警覺、加強防范，也會增大政策“轉向”的風險。

謎——說不清的房價

2009年的房地產市場，在經過了意外的“小陽春”、轟轟烈烈的“地王”之爭、受政策轉向而冷卻后，房價的漲跌又一次成了市場討論的焦點。未來的房價何去何從，也許沒有人真的知道。

1.金巖石：未來高端項目房價將突破30萬元。

以2009年1月1日為基準，北京、上海的房價將在未來五年漲一倍，高端項目的房價很可能突破每平方米30萬元。

第一，城市化是未來三十年中國經濟的主題，中國經濟要走出產能過剩危機，必須向內需導向轉型，而擴大內需的源頭是城市化，城市化的助推器是房地產。

第二，中國正處于城市化加速階段，土地和房產由于相對和絕對的稀缺性，具有了投資與消費兩重性。對土地的投資有開發性溢價，對房產的投資有交易性溢價，目前房地產剛性需求中有相當部分不是消費而是投資。

第三，從投資角度看，由于股市沒有開放融資融券業務，普通投資人不能借錢投股票，而房地產的按揭融資功能補充了股市的缺陷，從而進一步強化了房價的螺旋式上漲趨勢。

第四，從超級城市的角度看，中國城市化進程中非常可能形成北京、上海兩大超級都市，人口數量將比目前大大增加，在高人口密度下，只能以城市土地的立體空間分割來解決生活空間的稀缺性。

2.任志強：房價暴跌不會給有房人和無房人帶來任何好處。

今年1～8月份的銷售增長已超過了自住房制度改革以來的任何一年，即使后四個月的銷售環比不再增長，全年的銷售總量也會超過歷史最高水平的2007年。

如果銷售量和價格都保持同比增長，那么，“拐點”從何而來？“拐點”論只會讓正在恢復中的投資再次被抑制，讓本來就不堅定的信心再次備受打擊。如果投資不上去，過了今年還會有多少房子供市場選購？沒有適度的存量支撐，又如何穩定市場以減少大起大落？

當房價出現暴跌時，必然出現經濟的惡化和個人家庭資產的縮水，并不會給擁有房產的多數人帶來任何好處，也不會給未購房人帶來任何好處。年初價格尚未恢復時的銷售低迷，恰恰說明價格下跌的危險并沒有給想購房者帶來任何收益。最終需求的爆發是在看到預期的漲價曙光之后，而非前景一片黑暗之時。