一. 中國房地產現狀分析及2010年走勢預測

2009年以來，在經濟刺激政策等多種因素的影響下，我國房地產市場提前結束調整而急劇升溫，出現了投資和價格回升、成交量大幅增加、資金來源充裕等新情況、新變化。從發展趨勢來看，盡管我國房地產市場調整比較大，但宏觀經濟景氣上升、居民收入增加、流動性充裕和消費結構升級等因素將使2010年房地產投資繼續保持較快增長，房價明顯下跌的可能性不大。下一階段，應按照有保有壓、區別對待的原則，把鼓勵首次置業需求，保護二次改善需求和抑制投資投機需求，促進房地產市場健康穩定發展作為下一階段制定房地產調控政策的基本方針。

2009年房地產市場急劇升溫，在國家經濟刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預期等因素的影響下，今年我國房地產市場表現遠好于預期，出現了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。

1.投資增長：逐季加快，回升勢頭好于預期，在市場回暖、銷售增加等因素的帶動下，今年以來我國房地產開發投資增長逐季加快。前三季度，房地產開發投資25050億元，同比增長17.7%，增幅分別比上半年、一季度提高了7.8、13.6個百分點；其中，商品住宅投資17582億元，同比增長13.4%，比上半年、一季度分別提高了6.3、10.2個百分點。測算表明，9月份當月，房地產開發投資增速達37%，高出8月份2個百分點，連續第二個月高于同期城鎮固定資產投資增速。此前業界預測今年房地產投資增長在10%以內甚至出現負增長，目前來看今年前三季度增速已經達到17.7%，全年增速預計在20%左右，遠遠好于預期。

2.銷售增加：三大需求集中釋放，市場銷售猛增，進入2009年，隨著市場的迅速升溫，房地產銷售大幅增加，出現了近年來所沒有過的“井噴式”行情。前三季度，全國商房銷售面積5.84億平方米，同比增幅達44.8%，創自1998年房改以來歷史同期最高水平。其中商品住宅銷售面積增長46.4%；辦公樓銷售面積增長23.5%；商業用房銷售面積增長30.6%。商品房銷售總額達27532億元，同比增長73.4%，而去年同期下降了15%。

分地區來看，2008年市場調整幅度較大的地區銷售增長也更快。如隨著樓市的逐步回暖，北京、上海、浙江等熱點地區成交量持續回升。1～9月份，北京市銷售面積和銷售金額同比增長均在100%以上，江蘇、浙江、福建、廣東等主要地區銷售面積和銷售額增幅都在50%以上。

3.價格上漲：同比漲幅由負轉正，環比連續7月上行，在成交量不斷放大的同時，房價也持續上漲，同比漲幅由負轉正，環比連續7個月正增長。9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴大0.8個百分點，這是自年初以來，房屋銷售價格連續第3個月同比上漲；環比上漲0.7%，環比連續7個月正增長。

分地區看，9月份全國70個大中城市房價同比上漲的城市有57個，比6月份增加了26個，其中漲幅最大的5個城市是：深圳11.1%、溫州8.2%、金華7.7%、銀川6.1%、寧波4.9%；價格下降的城市有13個，比上半年減少31個，其中降幅最大的5個城市是：石家莊下降3.7%、吉林下降3.3%、岳陽下降3%、唐山下降2.9%、徐州下降2.8%。盡管近期北京、上海等一線城市房價漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房價卻在加速上漲，表明我國房地產市場的漲價潮正在由一線城市向省會城市、中小城市等二、三線城市蔓延。

4.資金來源充裕：國內貸款和個人按揭貸款增長明顯加快，受貨幣政策寬松、銷售量增加和直接融資增加三大因素的影響，今年以來房地產開發投資資金來源充裕，增長較快，有效緩解了開發商資金緊張的局面。前三季度，房地產開發企業本年資金來源38991億元，同比增長38.8%，增速比上半年提高了15.2個百分點，比去年同期提高了28.2個百分點。尤其值得關注的是，國內貸款和個人按揭貸款增長明顯加快，占資金來源的比重明顯提高。前三季度國內貸款增速達47.2%，同比加快了近40個百分點，占資金來源的比重達21%，同比提高了2個百分點；個人按揭貸款增速達107.7%，去年同期則是下降14.9%，占資金來源比重為13.7%，同比提高了6.6個百分點。

5.供給回升：施工面積增速止跌回升，新開工面積強力反彈，前三季度，全國房地產開發企業房屋施工面積27.75億平方米，同比增長15.4%，增幅比上半年提高2.7個百分點，這是今年以來施工面積增速連續4個月實現正增長。房屋新開工面積7.32億平方米，同比下降0.4%，降幅比1～8月縮小5.5個百分點。施工面積增速持續回升，新開工面積降幅收窄，表明隨著房地產市場的“量價齊升”和“去庫存化”進程的加快，開發商的市場信心正在逐漸恢復，企業擴大投資的意愿正在不斷增強。

6.國房景氣指數持續走高：9月份，全國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為101.08，比8月份提高1.00點，比6月份提高4.5點，是今年以來連續第2個月保持在100以上。從分類指數看：房地產開發投資分類指數為100.01，比8月份提高2.26點；本年資金來源分類指數為107.75，比8月份提高1.93點；土地開發面積分類指數為93.93，比8月份提高0.68點；商品房空置面積分類指數為90.32，比8月份提高1.01點；房屋施工面積分類指數為99.06，比8月份提高4.11點。

多種因素促進房地產市場逆勢上揚。

1.寬松的貨幣政策是直接原因。房地產是典型的資金密集型行業，資金松緊對房地產運行有決定性影響。今年以來，為應對國際金融危機、促進住房消費，在適度寬松的貨幣政策作用下銀行信貸大幅增加，同時出臺了降低了首付款比例、貸款利率優惠、減免交易環節稅費等一系列優惠政策，有效刺激了住房消費。供給方面，適度寬松的貨幣政策為開發商提供了充裕的資金，緩解了開發商資金緊張的局面；需求方面，數次下調存貸款利率，降低購房首付款比例，導致包括自住和投資投機在內的市場需求被同時放大。在供給彈性較小甚至有所減少的情況下，前期積壓的市場需求得到集中釋放，從而引起了房價的大幅上漲。

2.通脹預期是間接誘因。基于對世界各國向市場注入大量流動性資金引起嚴重的通貨膨脹的擔憂，加上國內外經濟觸底回升勢頭好于預期，投資者對未來通貨膨脹的預期越來越強烈，尤其是高收入階層對其資產保值增值的需求不斷增大，在經濟不景氣、金融市場發展緩慢、投資渠道有限的情況下，置業買房成為我國高收入者資產保值增值的首選。如果說今年一季度，房地產市場需求還是以自住型和改善型需求為主的話，那么進入二季度以來，投資和投機型需求則成為市場需求主體和房價上漲的主力軍。進入三季度，隨著貨幣政策的動態微調（如收緊二套房貸），投資投機需求有所抑制，引起了部分城市（如北京、上海、深圳）成交量的再度萎縮，出現“價升量滯”的局面。

3.消費結構升級是重要基礎。國際經驗表明，隨著居民收入水平的提高，大部分國家消費結構中基礎性生存性消費如食品、衣著類在消費支出中所占比重下降，發展性享受性消費如居住、醫療、教育、交通等在消費支出中比重上升（即恩格爾系數不斷下降）。2008年我國人均GDP達到3266.8美元，今年我國人均GDP將超過3500美元，根據居民消費結構的變動規律，目前和未來若干年，住房和汽車等將始終是我國居民消費結構升級的主力軍。今年以來房市升溫，除了投資投機需求集中釋放以外，也是與我國居民結構持續升級，對住房的消費需求不斷增加分不開的。

我國房地產市場再次調整的可能性，無論是從行業發展周期來看，還是從價格水平來看，我國房地產市場未來調整的空間和可能性依然存在，甚至還比較大。

1.從行業發展周期來看，我國上一輪房地產市場的調整是不充分的，在宏觀經濟景氣循環的四個階段（蕭條、復蘇、繁榮和衰退），經濟增長和物價之間依次有“低增長、低物價”、“高增長、低物價”、“高增長、高物價”、“低增長、高物價”四種組合。

實際上，房地產行業也有著類似的循環規律：

（1）一般而言，房地產市場的調整總是以成交量的下降為先兆，但此時房價依然堅挺，出現所謂“量跌價升”階段；

（2）接著價格和成交量會雙雙下降，即“量價齊跌”階段；

（3）隨著價格的下跌，有效需求不斷增加，成交量開始回升，進入“量升價低”階段；

（4）最后隨著宏觀經濟的好轉和成交量的持續增加，投機需求不斷活躍，進而演化為“量價齊升”階段。從一個階段發展到另一階段所需時間主要取決于房地產自身發展所處的階段和外部環境的變化。

根據行業發展周期，可以把2000年以來我國房地產發展過程分為三個階段：

第一階段（2000年～2002年）：“量升價低”階段。這一階段全國房價漲幅較小，三年間房屋銷售價格指數年均漲幅為2.0%。由于住房制度改革之前累積的大量真實需求得到集中釋放，再加上價格漲幅較小，導致該階段市場成交量大幅增加（年均增幅20%以上）。

第二階段（2003年～2007年）：“量價齊升”階段。從2003年開始，受經濟景氣周期上升、籌辦北京奧運等多種因素影響，全國房屋銷售持續增加（年均增幅24%左右）；與此同時，全國房價也步入快速上升通道，5年期間全國房屋銷售價格指數年均漲幅超過了7%。

第三階段（2008年）：“量跌價升”階段。隨著市場不斷活躍和投機活動的增加，全國房價繼續增長，但不斷攀升的高房價將大部分自住改善性購房者擠出市場，加上2008年上半年國家宏觀調控的抑制和下半年全球金融危機的沖擊，導致該階段市場成交量急劇萎縮。2008年全國房屋成交量下降近兩成，為1998年房改以來的首年下降。根據行業發展規律和國際經驗，房地產市場調整周期一般在3年以上，而我國從2008年開始的房市調整持續還不到1年，如果以房價環比負增長為調整標志，上輪調整僅持續了7個月時間（2008年8月到2009年2月）。進入2009年，受國家經濟刺激政策尤其是貨幣政策的影響，房地產市場提前結束調整。可見，上一輪我國房地產市場的調整是不完全和不充分的。

2.房價偏高，調整空間較大，衡量房價高低的方法很多，這里我們通過絕對價格法、房價收入比和價格租金比三種方法來衡量我國房價總水平的高低。

（1）房價收入比總體偏高，當住房用來滿足自住性需求時，支撐房價高低的主要是居民的實際購買能力，通常用“房價收入比”來表示。聯合國人居中心在對50多個國家的首都城市進行調查后認為，一套住房的合理價格應在居民年收入的2至3倍，當超過6倍時，大多數人就會無力購買，市場就會出現問題。根據測算，2007年我國房價收入比已高達7.8：1，北京、上海、深圳等一線城市房價收入均突破了10：1，北京核心區更是達到22：1的高位，明顯高于東京、倫敦和溫哥華等國際性大城市。

（2）價格租金比逐年提高，市場泡沫和風險不斷積聚，當房產作為投資需求時，決定房價的重要因素就是房屋租金，國際上通常用“價格租金比”來表示房價水平的高低。受數據可得性的限制，這里我們采用國家統計局公布的商品房銷售價格指數和租賃價格指數之比來表示房價與租金價格的相對變化。如果比值大于1，說明價格租金比較高，投機成分和市場泡沫增大；反之，如果比值小于1，則說明價格租金比較低，市場的投機成分和泡沫在減少。近年來，我國房地產市場“價格租金比”持續大于1，2003年全國為1.03，2004年～2008年一直在1.04以上，2009年前三季度也達到1.04。價格租金比持續高于1，說明近年來隨著房價的不斷上升，我國房地產市場的投機和泡沫成分在不斷增大。