抵押貸款是如何發起的

發起抵押貸款的過程或許是整個鏈條中最需要精細化工作的環節，因為在這個步驟中，參與者中金融知識最少的一方（即未來的房屋所有者）需要和精明的專業金融從業者達成協議。業務過程中，金融專家忽視借款人的真實需求，甚至對其需求妄加利用的可能性極高。

多數抵押放貸者都秉持正直的品德運作，而且他們也認識到保持良好的聲譽是自己能夠持續獲得業務機會的前提之一。如果放貸者能夠感知自己作為社會一分子的職責，并且在個人正直品德的指導下真正為客戶提供良好服務，那么發起抵押貸款的過程就會很順利。但是現實中，這個過程并不總是那么順暢。

引發2007年金融危機的原因之一就是，發起抵押貸款的過程有被嚴重濫用的現象。借款人獲取了自己無法償還的高額貸款，或者抵押貸款的種類與其需求不符。

這不是一個新出現的問題，美國國會多年來都在嘗試對其進行修正。1994年頒行的《里格社區開發及監管改進法案》設置了一個新的法律主體，即社區開發金融機構，其使命在于保護為購房而申請抵押貸款的借款人，時至今日，全美已有上千家同類機構在運作。美國國會還于1994年頒行了《住房擁有權及股權保護法案》，該法案為抵押放貸業務設置了標準，但是金融機構能夠非常容易地繞開其條文的約束。那個時期，抵押貸款經紀人無須申請執業資格，整個行業沒有一套專業道德規范。經紀人經常花言巧語地說服購房者買下很大的住房，并簽訂浮動利率抵押貸款協議，而經紀人通常也不會明確地告訴購房者：以后利率很可能上漲，房子太大可能使這個家庭無法負擔。美國各州政府現在都要求抵押貸款業務經紀人取得執業資格。2010年頒行的《多德-弗蘭克華爾街改革及消費者保護法案》嚴禁經營抵押貸款業務的公司激勵貸款業務員慫恿借款人簽訂不符合其需求的高利潤抵押貸款協議，同時要求發起抵押貸款業務的銀行事前驗證借款人償還貸款的能力。

不論如何，政府所采取的一系列措施僅在一定程度上取得了成效，發放抵押貸款的過程中仍然存在諸多細節，政府無法一個不漏地預見存在的問題，也無法對業務過程進行全面監管。抵押貸款發起端市場存在的缺點以及部分市場參與者的行為都真實地反映了當代金融體系的不足之處，同時也為創新的解決方案留下了充足的空間。

非營利性組織（如負責任借貸中心和社區自助中心）都可以為住房所有者提供建議，但是這些組織的規模還不足以覆蓋大多數借款人。我們談及對金融進行適當的改革時，至少可以考慮在未來擴展這類民間互助組織服務所覆蓋的范圍。