第5章 放貸者：他們被蒙蔽了，還是蒙蔽了別人

購買住房是人類最基本的經濟需求之一。一般來講，即使經濟能力不足，當一個人成家時也急需購買住房，或者在孩子降生甚至在剛剛懷孕時也會迫切需要購房。金融界的從業者有很強的動力協助人們滿足這個基本需求。正如我們已經注意到的，社會把資助購房的行為看作一種善舉，因此推動住房抵押貸款業務的發展對公眾是有益的。

但是當今社會，尤其在美國，民眾對抵押貸款的放貸者和將其證券化者的態度多數是厭惡。他們被視為引發由美國波及全球的金融危機的始作俑者。此次危機確實是從美國的次級抵押貸款證券市場的崩潰發端，所以整個危機的憤怒都被發泄到最初發放次級貸款的金融從業者身上。

抵押貸款業務其實就是撮合三方交易的過程，三方分別是購房者、最終放貸者和通常希望提高個人住房擁有率的政府。參與交易的三方有不同的需求、不同的顧慮和不同的時限預期，而金融創新可以使三方在抵押貸款過程中的選擇和匹配更高效。但是人們在這個過程中也很容易犯錯，甚至造成嚴重的危害。

直到2007年金融危機爆發前，世界各國基本都在照搬源于美國的住房抵押貸款業務模式。這種模式的第一階段稱為發起抵押貸款，也就是銀行職員直接與購房者商談貸款細節，并簽訂貸款協議。第二階段是抵押貸款的放貸者將抵押貸款協議出售給抵押貸款證券化專業人士，這些人將抵押貸款打包，形成住房抵押貸款支持證券（RMBS），再將這種新的證券出售給投資者。