寒暄一會，陸言將資料放入公文包，告辭離開。

陸言剛走到小區(qū)門口，就看到孫立軒那輛皇冠轎車緩緩駛來。

副駕駛車窗緩緩搖下，溫雅那張俏臉探出車窗，笑顏如花的看向陸言：

“這么巧，又來找俞教授？”

“是啊，你們這是？”陸言問道。

溫雅還未回答，孫立軒已朗聲道：“陸言，上車聊！”

陸言有些遲疑，他擔心又是一場二代聚會。他不喜歡那種場合，除了吹牛逼，什么正事也不干。

溫雅翻了個白眼：“一個大男人，磨磨唧唧，快上車。”

陸言無奈，打開后車門坐了進去。

待陸言坐好后，溫雅解釋道：“我是去參觀孫哥的錦佳大廈，聽說他把辦公室裝修的巨豪華！”

陸言聞言一笑：“孫哥，錦佳大廈開始招商了？”

孫立軒搖頭：“還在籌備，先在頂層給我自己裝了個辦公室。”

上次聊天之后，陸言也簡單了解了一下軒華國際的情況，軒華國際掛靠九衢市建設局，成立不到三年。

目前在珞瑜區(qū)開發(fā)了一座寫字樓，層高超過18層。

95年，整個九衢市超過18層的建筑屈指可數(shù)，長青大廈算一個，錦佳大廈算一個，不過一個在開發(fā)區(qū)，一個卻在市區(qū)。

僅此一點，孫立軒的背景可見一斑。

“陸言，今天剛好遇到，一起去我那里坐坐？”孫立軒再次邀請。

車上，孫立軒詳細介紹了錦佳大廈的開發(fā)建設歷程和招商籌備情況。

抵達錦佳大廈，孫立軒先帶著陸言繞行一周，展示大廈全貌。

接著，走進錦佳大廈，在孫立軒引領(lǐng)下，三人參觀了頂樓的總裁專屬空間。

大廈頂樓西側(cè)，除寬敞的辦公室和會議室，還設有一個配備豪華餐廳、廚房及KTV的貴賓接待室，宛如小型私人會所。

招待重要客人時，可直接請酒樓廚師攜食材現(xiàn)場烹飪，既保私密，又不失風味。

在頂樓參觀了一圈，三人最后又走進孫立軒的總裁辦公室。

坐在沙發(fā)上，陸言從孫立軒秘書手里接過一杯加冰塊的洋酒。

商業(yè)地產(chǎn)銷售周期長，裙樓商業(yè)+塔樓辦公的模式國內(nèi)已有成熟經(jīng)驗，即便陸言有后世眼光，也難有顛覆性建議。

但針對營銷宣傳，他還是結(jié)合后世提了一些行之有效的建議：

帶租約銷售，承諾投資者一個合理的回報率，并由專業(yè)的管理公司統(tǒng)一規(guī)劃、招商、運營、推廣；

打造一個極致的“未來辦公樣板層”和“概念店樣板間”，定期舉報“未來商務峰會”，開放“未來辦公體驗日”，邀請目標高管在樣板層進行“沉浸式”辦公體驗；

重點突破一兩家知名外企或大型金融機構(gòu)作為錨定租戶，給與極致的優(yōu)惠條件，利用品牌效應吸引追隨者……

陸言的話讓孫立軒連連點頭，這些營銷思路在當時還是相當超前。

但他還是敏銳察覺到孫立軒眼下最愁的并非招商。

轉(zhuǎn)念一想，陸言就明白了，一座18層的寫字樓，孫立軒有資源也有能力在一兩年內(nèi)把錦佳大廈消化掉。

他眼下最愁的反而是公司后續(xù)發(fā)展。

若金融政策寬松，孫立軒聽到陸言的營銷建議肯定會非常興奮，并在全國大規(guī)模復制，四處建樓擴張。

但眼下銀根全面緊縮，期房銷售叫停，資金無法快速回籠。

錦佳大廈幾乎耗盡了他的資金，其中大半是銀行貸款。在緊縮政策短期難松的背景下，一兩年內(nèi)償還本金，壓力巨大。

海南樓市泡沫殷鑒不遠，很多背景更為強大的二代也毫無辦法。

陸言轉(zhuǎn)換思路，繼續(xù)說道：

“現(xiàn)在銀根收緊，未來三五年內(nèi)都不大可能政策轉(zhuǎn)向，軒華國際如果想繼續(xù)做寫字樓這種大項目，我也拿不出更好的建議了。

但是如果孫哥愿意換個思路，我倒是有些想法。”

“哦，”孫立軒眼中精光一閃，笑道：“溫雅說想來參觀，我專門跑去接她，也是想順便打聽一下你的情況。沒想到今天剛好就遇上了，正要洗耳恭聽……”

錦佳大廈如果招商成功，最終物業(yè)銷售一空，整個項目盈利預計相當樂觀。

不過，周轉(zhuǎn)率卻低的嚇人，從開發(fā)到建成再到去化完成，至少需要五到六年，此時不能提前搞預售，現(xiàn)房交易，周期可想而知。

消化周期越長，相應的管理成本、財務成本就越高，最終的利潤就越低。

陸言沒有直接說出答案，而是先拋出一個問題：

“如果有兩種經(jīng)營方式：一種前期投入6000萬，六年總利潤3000萬；一種年投入500萬，年利潤500萬，一年回籠現(xiàn)金流；孫哥選那種？”

孫立軒笑道：“那肯定選第二種，不過有這樣的投資機會嗎？”

見孫立軒明白經(jīng)營的核心就是快速周轉(zhuǎn)，陸言不再繞彎子，直接說道：

“珞瑜區(qū)有很多國營工廠都搬到開發(fā)區(qū)了，現(xiàn)在市區(qū)內(nèi)有很多空置的老廠房，拆遷成本高，今年的地產(chǎn)形勢又不好，這些老舊廠房都快成區(qū)里的心病了！

如果這些老舊廠房我們不拆呢？我們把它改造成批發(fā)市場、大型餐飲基地、滑冰場、歌廳……”

“改造，你是說老廠改造？”孫立軒眼睛一亮，問道。

陸言點頭繼續(xù)說道：“珞瑜區(qū)的繁華街道小商小販特別多，占道經(jīng)營現(xiàn)象嚴重，嚴重影響交通和居民生活。

珞瑜區(qū)政府多次引導商戶，但效果甚微。產(chǎn)生這樣的現(xiàn)象，主要是沒有合適的擺攤地點，如果我們打造一個美食城引導他們?nèi)腭v，收取租金，不僅能解決政府的痛點，還能源源不斷的產(chǎn)生現(xiàn)金流。有些老舊廠房甚至前期都不需要動用資金，就可以接手過來……”

“有道理！”孫立軒拍手叫好。

“為這個，我今晚得好好敬你幾杯酒。”

孫立軒交代秘書安排晚宴，陸言則繼續(xù)和他聊對珞瑜區(qū)各種商業(yè)形態(tài)的發(fā)展判斷，重點自然還是城區(qū)舊廠改造各種商業(yè)的可能。

九衢市珞瑜區(qū)近幾年發(fā)展不如核心區(qū)域，但全市有近30%的老廠房坐落在珞瑜區(qū)。對老廠房進行改造升級，可以充分滿足城區(qū)居民的娛樂、餐飲、購物需求。

憑孫立軒的背景，甚至可以聯(lián)動珞瑜區(qū)政府加快對老舊廠房騰退改造，優(yōu)先拿下最有價值的廠區(qū)。

陸言甚至點出了幾個目標，并進行詳盡的分析……

正談得興起，紀梵帶著幾名年輕人推門而入，人未至聲先到：

“孫哥！聽說你辦公室裝得特別牛，我?guī)值軅冮_開眼！”