第二節 業主大會

一、業主大會

業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

【要點】

業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。

一個物業管理區域只能成立一個業主大會。

業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

對于由眾多業主構成的物業管理區域，只有成立業主大會才能民主地解決物業管理的公共事項；對于業主數量較少的物業管理區域，業主可共同商討物業管理問題，若業主大會成立與否不影響業主關于物業管理的民主決策，也可以不成立業主大會。此種情況下由業主共同承擔業主大會、業主委員會的職責。

二、第一次業主大會的召開

在物業交付使用且入住率達到一定比例時，在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。

籌備組應當自組成之日起30日內，在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。

三、業主大會決定的事項、法定人數及表決效力

1.由業主共同決定的事項和法定人數

依據《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規定，下列事項由業主共同決定。

（1）制定和修改業主大會議事規則。

（2）制定和修改管理規約。

（3）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員。

（4）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人。

（5）使用建筑物及其附屬設施的維修資金。

（6）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金。

（7）改建、重建建筑物及其附屬設施。

（8）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動。

（9）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第（6）項至第（8）項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。

2．業主大會的表決效力

《中華人民共和國民法典》第二百八十條規定：“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”

業主大會的表決效力須按照《中華人民共和國民法典》執行。