第四節 物業服務企業的組織構架

物業服務企業的組織構架主要有以下三種類型。

一、直線制

直線制是較早的一種企業管理組織形式。其主要特點是不設專業職能部門，機構按垂直系統領導。企業領導者親自執行全部管理職能，只設職能人員協助主管人工作，實行單向逐級負責制，如圖1-1所示。

直線制的優點是結構簡單、指揮統一、權責分明、效率較高及決策迅速，其利潤來源明確，管理層直接對成本和利潤負責，適用于小型物業管理項目。但其缺點是各種管理職能歸集于一人負責，難以適應較復雜的管理；人力資源分散，不適應大范圍的管理。

二、職能制

職能制在直線制組織的基礎上為各級領導者設置了相應的職能機構或專職人員，以便他們既能在各自職權范圍內有權直接指揮下屬部門，又能協助領導工作，如圖1-2所示。這種組織形式適合規模不是很大，但管理項目難度較高的物業服務企業。

職能制的優點是能適應復雜的物業管理項目，減輕領導者的工作負擔；其缺點是容易造成多頭指揮，不利于健全責任制。

三、直線職能制

直線職能制又稱直線參謀式，它是在直線制的基礎上吸收了職能制的長處，把垂直指揮職能與職能部門的專業管理職能相結合的一種組織形式。直線職能制既保持了直線制的統一領導和指揮，又體現了職能分工的長處，對于減輕主管領導的負擔、彌補主管領導專業上的不足起到了重要作用。

直線職能制的優點是各級領導人員都有相應的職能人員做參謀或助手，因而能對本部門的管理、技術、經濟活動進行有效的指揮，而每一個部門都由領導人員統一領導和指揮，可以滿足企業經營、管理活動的統一指揮和實行嚴格責任制度的要求。它適用于中等規模的企業，也是目前較多企業采用的組織形式。它的缺點是下級缺乏必要的自主權，各個職能部門之間缺乏橫向聯系，容易產生脫節和矛盾；信息反饋速度緩慢，組織不力，可能降低效率，如圖1-3所示。

四、事業部制

這種組織形式是按照“集中決策、分散經營”的原則，把企業的管理、經營活動，按大類或地區建立事業部；實行總公司決策，事業部在總公司領導下，實行獨立核算、獨立經營，每個事業部都負責若干經營事務，是實施企業目標的基本經營管理單位。

事業部制的優點包括：有利于企業最高領導層擺脫日常行政事務，改善決策機制；有利于調動各事業部的積極性、責任心與主動性，增強企業經營的適應性與靈活性，消除由于企業規模大、層次多所造成的各種弊端；由于各事業部實行獨立核算、自負盈虧，有利于分清各事業部的經營效果，調整經營業務結構，促進內部競爭；有利于將企業內部的社會化與專業化有效結合起來，加強多元化經營；有利于考核干部，培養復合型人才，提高領導素質。

事業部制的缺點是：各個事業部之間易協調困難，機構重復，用人過多。

這種組織形式適合于規模大、物業種類多、經營業務復雜的物業服務企業，如圖1-4所示。