1.3　為什么中國的房價這么高？

2018年國家統計局的數據顯示，全國商品房銷售面積為17萬億平方米，銷售額為14.9萬億元，在雙雙創造歷史紀錄的同時，商品房銷售均價僅為8736元／平方米，其中住宅均價為8544元／平方米。相比于6100元的人均工資，這樣的房屋均價并不算高?？赡苁且驗槊襟w宣傳的緣故，我們常常把北京、上海等城市的新聞，當作自己身邊發生的事情，也往往會把一線城市的高房價，視為全國的高房價。

實際上即便是2019年，甘肅省玉門市嘉峪關某小區的二手房，也只要2700元／平方米，而這種“18線城市”，在中國還有很多，如黑龍江省的鶴崗市，在2019年4月還曾因2萬元一套的50平方米毛坯房而“走紅”網絡。但“高房價”也并不是無稽之談，因為北、上、深、廣四個一線城市，以及部分熱點二線城市的房價也確實遠遠高于當地普通居民的家庭收入。

國際上通行的房價收入比(2)在4～6之間，不過，中國自1998年房改以來，就一直長期處在高于“正常值”很多的狀態。Numbeo是一家專注于生活成本及質量的國外研究機構，也是全球最大的城市生活資源數據分析網站，讓我們看一看這個網站在2018年年中對全球302個大中城市的房價收入比統計的情況，如圖1.2所示。

從圖1.2中的數據能夠看出，中國四座城市雄踞了前五位里的四個席位，分別是中國香港46.89（意味著普通香港家庭46.89年的收入才可以買得起一套房），北京44.34、上海44.00、深圳39.86。

排名前十的城市，分別來自委內瑞拉、中國、斯里蘭卡、印度、尼泊爾、阿爾及利亞。包括中國在內，全部都是發展中國家。排名第一的是委內瑞拉首都加拉加斯，其房價收入比高達163.20，是第二名中國香港的3.48倍。但委內瑞拉從2013年前總統烏戈·查韋斯病逝，馬杜羅接任后，因長期承受美國等西方國家施加的經濟制裁，加之國際原油價格的持續低迷，國內爆發了嚴重的金融危機。國際貨幣基金組織2018年7月，發布了拉丁美洲地區經濟報告，預測委內瑞拉通貨膨脹率2018年年底將達1000000%。而據另一家當地媒體報道，委內瑞拉日通貨膨脹率為3.5%，年通貨膨脹率高達1700000%。

由此得見，排名第一的加拉加斯是因為經濟危機導致的貨幣貶值，從而致使房價收入比奇高。那么，中國的房價收入比為什么也會如此之高呢？接下來，讓我們分析一下熱點城市房價與居民收入偏差較大的原因。

1．中國大陸采用的是從中國香港借鑒而來的、由地方政府主導的土地拍賣制度

萬通控股董事長馮侖，早在2003年就將房地產開發模式分為以下兩類。

（1）一類是中國香港模式。中國香港是城市經濟體，可供開發的土地面積極其有限，實行“低稅收、高地價”政策，政府的主要財政收入來源于賣地。政府對土地實行壟斷，實行高地價可給政府帶來極大的收益，另外幾大房地產開發商也壟斷了70%的新房供應量。政府和房地產商博弈的結果就是“高地價、高房價、高利潤”。

（2）一類是美國模式。美國是大陸經濟體，土地隨著城市化的進程不斷被開發。在美國，土地是無限供應的，只要修路、架軌（城鐵）、挖洞（地鐵）就會有大片的土地被開發出來吸引大批人群去工作和居住。另外，房地產公司又充分競爭，壟斷局面并不明顯，因此地價、房價都由供求關系決定，房地產公司也無暴利可言。由于充分競爭和高度發達的不動產金融，房地產公司不得不采用高度專業化和以長期收益為主的商業模式，在細分市場上取勝，靠長期經營獲利。

以上兩種模式在本質上沒有好壞之分，只有適用與否的區別。雖然中國香港的房價收入比遠高于美國的眾多城市，但香港的“低稅收”也同樣保證了經濟的繁榮，促使其成為亞洲的金融中心。雖然美國的土地歸個人所有，享有永久的產權，但房屋所有者每年卻要繳納高昂的房產稅，而且公共設施的更新也十分緩慢。

20世紀80年代前，我國曾經在西安、貴州、青島等地進行了多次商品房銷售試點，但人們購房意愿慘淡，且房屋開發啟動資金也很難籌措。而借鑒了香港土地拍賣制度的深圳，使得政府不僅不用出錢，還可以從土地中一次性獲取大量現金，開發商也能通過房屋預售制度，在建成之前就從購房人手中獲得購房款，對當時的中國來說，這種土地拍賣與房屋預售制度，非常先進且有效。

地方政府可以通過土地拍賣，在早期以廉價供應土地來吸引開發商建造商業樓盤與住宅。在城市發展中期，通過抬高土地價格，從而可快速獲得大量的土拍財政收入，對基礎建設繼續進行大量投入，吸引更多人落戶發展，并繼續抬高土地價值，反哺城市經濟，形成“城市—土地—城市”的正向循環。

但凡事有利便有弊，土地歸政府所有，統一由政府進行招標、拍賣、掛牌出讓，這樣的壟斷人為地造成了供求關系的不平衡。開發商經過了十幾輪激烈的公開競拍后，拿到了高價拍到的土地，加上建造成本、各種稅費、營銷成本和預期利潤后，呈現在買房人面前的便是一個“讓人絕望”的高房價。

2．公共資源分布不均，為了享受城市資源需要購買房產

在過去一段時期，中國的貧富差距較大。國家統計局數據顯示，我國基尼系數(3)自1997年以來，幾乎一直在擴大，在2009年達到0.490的巔峰，這幾年稍有回落，2017年年末為0.467。

這樣的貧富差距，代表著資源的集中度很高，即大部分的資金集中在少部分人手中，而擁有著大部分資金的少數人群，則可以推動任何一種商品的價格上漲。優質的教育、醫療、公共設施高度集中的大城市，自然成了這些少數人群投資的絕佳選擇。

一二線城市的房價這么高，不買房可以么？確實也可以不買。但這樣一來，你也很難享受到作為這些城市居民而有的各種待遇，如養老、醫療、社保和子女的就地教育。大多數買房人的購房目的，根本不是為了炒房或投資，也不是為了自己，而是為了子女未來的教育。

以教育資源無出其右的北京市為例，在鏈家地產官網上，一套建成于1944年的二手房，在2019年的鏈家網掛牌價高達137201元／平方米，位于二環內西四地鐵站旁，是其價格高昂的原因之一，但其對口的西城區重點小學黃城根小學，才是它單價逼近14萬元的關鍵所在，具體內容如圖1.3所示。

不過隨著城市化的不斷推進，戶籍制度正在逐漸瓦解。人才新政、入學新政、租售同權，也在一點點撼動著“戶口”與“學區房”這兩個高房價的基石。2019年4月，國家發改委印發的《2019年新型城鎮化建設重點任務》就有如下內容：

積極推動已在城鎮就業的農業轉移人口落戶。繼續加大戶籍制度改革力?度，在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，城區常住人口100萬～300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口300萬～500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。

3．轟轟烈烈的城鎮化運動與人口的積聚，拉大了城市間房價的差距

在中國轟轟烈烈的城鎮化運動中，由于外來人口大量涌入，一二線城市房價不是由當地居民收入水平決定的，而是由城市經濟整體財富水平、富有階層遷入、房屋供應能力等因素決定的，因而這些城市的房價會比當地居民的平均收入高上不少。加之，人們在此時購買的不僅是房產當下的居住屬性，也是他們對城市未來的預期價值。

正如貸款的本質是對未來的高度自信，人們之所以愿意負債購買北、上、深、廣等熱點城市的房產，也是因為對國家、大城市以及自己的未來充滿信心。而中國過去數十年來的飛速發展，也確實值得人們期待。

毋庸置疑的是，在這片有著五千年悠久歷史的土地上，人口從未如此這般地自由流動，而高房價只是這種自由的微小“代價”。

4．長期的居民收入增長與貨幣超發，讓居民手中的貨幣增加

國家統計局數據顯示，2018年全國居民人均可支配收入28228元，比上年名義增長8.7%，扣除價格因素，實際增長6.5%。而在1998年，這一數字才僅為5425.05元。20年的時間，增長了5倍。居民的收入增長后，購買力也會有所提升，房產作為剛需型商品，價格也自然會隨著居民收入的增加而水漲船高。

在居民收入快速增加、中國經濟飛速發展的同時，也會伴隨著一定程度的良性通貨膨脹與貨幣超發，自1996年，M2/GDP(4)超過1之后（1996年為1.0691），20多年來，貨幣一直處于超發狀態，2017年年末，M2指標值為1676800.00億元，GDP絕對值為827122.00億元，M2/GDP更是達到了2.0272。超發的貨幣，很輕易就會流入樓市，與其他因素一起，共同構筑起中國房價只漲不跌的神話。

5．我國除房產外，居民其他投資渠道相對匱乏

久居一線城市的人可能會有一種錯覺：買房的首付至少要有100萬元才行。但實際上，對于不少的中國人而言，當有20萬元的存款時，便可開始考慮是否需要進行房產投資了。因為我國金融市場暫時仍不完善，居民對于理財的知識也非常匱乏，而他們能夠接觸到的穩妥理財渠道又相對不足。因此，對于普通老百姓來說，最穩妥的投資就是背靠政府的房產。

在中國，私募的投資門檻大概是500萬元，而銀行理財產品的年化收益率有限，P2P風險很大，股票市場也在常年上演著“莊家割韭菜”的故事，手里有錢卻沒有多少理財知識和精力的普通人，自然而然會把目光聚焦到房產上。

6．極低的房貸利率和持有成本

中國銀行的商業利率，在快速的經濟發展過程中，長期處于被有意壓低的狀態，不僅降低了融資成本、鼓勵了投資，也加快了資本積累的速度。尤其是低息長期的公積金貸款，以及商業銀行的住房貸款，幾乎是一個普通公民可以享受到的國家提供的“最優福利”。

房屋貸款，即便不是公積金貸款，對于首套房的年輕人來說，也能享受最久長達30年，最低可低至4%，最高也不過6.37%的商業住房貸款（銀行基準利率4.9%，不同時期會有0.8～1.3倍的情況出現），而且貸款通過率也極高。這是在其他國家根本做不到的事情。

與極低的房貸利率相伴而來的，是極低的持有成本。過去很長一段時間，房產的持有成本，除了少量中高檔小區需要繳納的物業費外幾乎為零。雖說房產稅的呼聲極高，也一定會落實，且早在2011年便于滬、渝兩地進行了房地產稅征收試點。但直至2019年，仍有包括完成住房普查、明確房屋性質界定、完善稅法等若干環節需要推進。

7．房產是家庭財產的重要構成

2007年中國居民部門債務占GDP的比重不足20%，到了2017年下半年，這個比重已經突破了53%。美國用了40年的時間才完成了20%到50%的提升，在中國則僅用了不到10年的時間。可對于美國而言，居民債務中房貸的比重并不大，包括各種各樣的消費貸，而中國則是因為過去一段時間的房價快速上漲，引起了一波又一波的恐慌性貸款購房，從而使得貸款激增。

但買房者，并不都是購買首套房的年輕人。援引中國家庭金融調查與研究中心《2018年一季度城市家庭資產指數報告》：

在過去十年間，新購房為首套房的占比在持續下降，新購房為第二套或第三套及以上住房的比例持續上升。2008年新購房中，首套房占比為70.3%，到2017年該比例下降至45.8%，2018年一季度進一步下降至30.8%。新購房為第二套房的比例逐年上升，從2008年的26.5%上升到2017年的39.2%，2018年一季度進一步上升到43.8%。新購房為第三套房及以上的占比也呈增加趨勢，從2008年的3.2%增加到2017年的15.0%，2018年一季度進一步上升到25.4%。

這一數據表明，投資性、投機性購房，已經占到居民購房總量的半數以上。

2017年，中國家庭金融調查（CHFS）和美國消費者金融調查（SCF）數據顯示，中國家庭的房產在總資產中占比為69%，同時期美國的占比為36%，幾乎相反。

2019年，廣發銀行與西南財經大學在調查國內7大區域、23個城市的近萬戶家庭后，發布了《中國城市家庭財富健康報告》，該報告顯示：從資產規模來看，2018年我國每戶城市家庭平均擁有161.7萬元資產，戶均資產不及美國家庭的30%；從家庭財富配置來看，我國城市家庭更偏好買房，住房資產占比高達77.7%，是美國家庭住房資產占比（34.6%）的2倍之多。

8．房產是國家經濟的支柱產業

世界上大部分國家的房地產總市值，可以達到年度GDP的2～3倍，且普遍是可變價財富總量的50%及以上，這是股票、債券、實物商品、收藏品，乃至任何資產都無法匹敵的。

經歷了2017年至2018年房地產市場的上漲后，有人按照商品房成交均價、二手房成交均價，以及城市房屋保有量估算了一下，2017年年末，我國房地產總市值已經高達430萬億元，這還不包括大量隱形的小產權房。而2018年國家統計局的數據顯示，中國當年的GDP僅為90萬億元。

2017年中國全年國內生產總值827122億元，其中房地產開發投資占比13.2%?？紤]到制造業投資一半左右與房地產相關，地方基礎建設投資很大程度受地方土地財政支撐，相當一部分服務業投資，如旅游、餐飲與房地產相關，房地產產業鏈帶動的相關投資占全社會固定資產投資的50%左右。

《2017年全國房地產開發投資和銷售情況》原文摘錄如下：

2017年，房地產開發企業房屋施工面積781484萬平方米，比上年增長3.0%，增速比1—11月份回落0.1個百分點。其中，住宅施工面積536444萬平方米，增長2.9%。房屋新開工面積178654萬平方米，增長7.0%，增速提高0.1個百分點。其中，住宅新開工面積128098萬平方米，增長10.5%。房屋竣工面積101486萬平方米，下降4.4%，降幅擴大3.4個百分點。其中，住宅竣工面積71815萬平方米，下降7.0%。2017年，房地產開發企業土地購置面積25508萬平方米，比上年增長15.8%，增速比1—11月份回落0.5個百分點；土地成交價款13643億元，增長49.4%，增速提高2.4個百分點。

2018年6月，國家統計局公布的數據顯示，1～5月份，全國房地產開發投資41420億元，同比增長10.2%；全國商品房銷售面積56409萬平方米，同比增長2.9%；全國商品房銷售額48778億元，同比增長11.8%。

也許大家對48778億元沒什么概念，2017年“雙十一”期間，天貓、淘寶兩個平臺再次創造了奇跡，共賣出了1682億元的商品，而2017年1～5月份，全國被各種限購、限貸、限售政策打壓得很慘的房地產交易額，也要讓“雙十一”的銷售額持續足足一個月，才能與之比肩。

既然我們已經知道中國房價收入比如此之高的原因，那么如何來降低房價收入比，如何讓人們可以買得起房呢？要回答這個問題，就需要先了解一下其他國家是如何將房價收入比維持于低位的。