1.2　房價這么高，是誰在買房？

這個問題，筆者太有發言權了！

一開始，筆者在北京從事一線的房產營銷，后來作為線上買房咨詢師，陪伴著全國各地的買房人。而無論是做一線營銷，還是做買房咨詢，筆者都會問清楚買房者們如下幾方面的問題：職業、收入、家庭房產持有量、購房資金數量、家庭財產年化收益率。

雖然筆者不敢說完全地了解買房群體，但卻敢說自己接觸到的都是最真實并且最后都買到房的群體。往往我們認為的很多“理所當然”，實際上也可能是“完全錯誤”。例如，北京的房子，并不是被外地人炒起來的。

筆者在北京從事房產營銷時，一開始是做剛需改善型項目，如疊拼別墅，90%及以上的客戶，都是北京人，而且都是地地道道的“老北京”，至少也在北京生活了十幾年、二十年。真正用北京市工作居住證、連續五年納稅和社保買房的，少之又少，而這類人主要購買的是之前的經濟適用房、自住型商品房，以及共有產權房。請注意，這類房子都是福利房，只是少數，大部分人還得買商品房。

后來筆者又做過商住兩用的樓盤，當年還是不限購、不限貸，只要有錢就可以購買，而且項目當時的主打概念是“首付50萬，置業北京城”，但即便如此，那個商住兩用的項目80%及以上的購買力還是來自于北京當地人。

1.2.1　為什么當地人的買房比例這么高？

因為買房的門檻實在太高了，不僅是錢，還有限購政策。

大家想要買房，尤其是買靠近市區、環境好一點的新房。很多人都是賣小換大、賣舊換新，必須先把手里的房子賣掉，才能再買。否則，一套房首付300萬元的話，一般人也很難一下子拿出如此大量的閑置資金。而且，北京還限購、限貸，原本湊夠首付款就已經很困難了，如果沒有買房資格，連售樓處的門都進不去。因此，北京原本是全國人的北京，但近些年，已經逐漸回到了北京人的北京。

筆者之前在望京和豐臺住過，但都是四環、五環外的新小區，主要是租房群體，后來又搬到了國貿附近，住在一個20世紀90年代的老小區里，于是就見到了只有在中國才會有的現象：在最繁華地段的居民區，有大量白發蒼蒼的老人家，他們在小區里遛彎兒，在菜市場里砍價，這在國外是難以想象的。

一般在西方的發達城市，富人和老人多住在郊區的別墅或大房子里，而“貧民窟”或“酒店式公寓”，甚至“精致的鴿子籠”多集中在市中心或鬧市區，多為年輕人所居住。

之所以在中國會有這樣的反常現象，是因為人口很難流動以及資源的過度集聚。老年人不敢賣自己的房子，因為在郊區沒有好的醫療條件；年輕人買不到市中心的房子，因為又貴又少又限購。

大家可能覺得很奇怪，為什么在網絡上有很多快銷品以及汽車的廣告，卻很少看到房地產項目的廣告。這主要是因為房地產行業的獲客費效比最低的是“渠道”。簡單來說，就是在地鐵口發傳單，在小區或超市門口做展位，更易吸引當地客戶的購買。加之，房地產又是“不動產”，即便你真的看上了烏茲別克斯坦的一套房子，但又不能經常去，買下來意義也不大。

1.2.2　為什么中國買房人平均年齡更為年輕？

貝殼研究院發布的《2018年全國購房者調查報告》顯示，2018年中國全國購房者中“80后”占比達47.8%，2018年中國購房者平均年齡為29.5歲，對比其他國家，加拿大與墨西哥購房者的平均年齡為31歲；美國、英國的則為35歲；鄰國日本的更是高達41歲，中國人的購房平均年齡顯然更為年輕化。

究其原因，一方面是由于我國仍然處于高速的城鎮化進程中，買房用于自住仍然屬于房地產市場的主要需求，年輕人購買首套房，仍然占最大的比重。但這并不是說，中國的年輕人與國外的年輕人相比更有錢，而是因為中國大部分年輕人在購房時得到了父母的支持。這一現狀在當前高房價、租房環境差的中國房地產市場中也是可以理解的。另一方面則是由于中國多地針對房屋買賣的限購、限貸措施。首套房在首付比例、貸款利率、交易稅費中都會有相應的優惠，但二套房、三套房則會被要求提高首付比例和貸款利率，有些地區如北京更是禁止名下已有2套房的買房人繼續購房。在這樣的政策限制下，父母利用子女的“名額”進行購房的現象也非常的普遍。但也正因為有這樣的限制，極易讓人們無意間掉入“稀缺效應”的陷阱中，因為越是稀缺的，往往就是人們越會去購買的，從而間接地推高了中國的房價，背離了政策制定者的初衷。