1.4　為什么德國的房價那么低？

德國的房價有多低？實際上遠不如美國的大部分城市低。從漢堡到杜塞爾多夫再到柏林，房價也有不小的差異。以斯圖加特靠近市中心的三層小樓中的一層舉例，100多平方米的住宅，房價在20萬歐元左右，換算為人民幣則不到200萬元，雖然不算貴但仍然不能稱為便宜。

可是，我們還要繼續(xù)參考德國人的收入情況：世界經(jīng)合組織（OECD）的數(shù)據(jù)顯示，德國在2018年的人均月收入為2600歐元，且據(jù)統(tǒng)計，德國人每周工作時間僅為27.37小時，按照1周工作5天計算，平均每天的工作時間只有不足6小時。再用2600歐元的月收入來對比20萬歐元的房價，1個普通的德國人只需要不足77個月，也就是6年多的工作時間，便可以全款買下一套屬于自己的100平方米的住宅。即便如此低廉的價格，德國的聯(lián)邦統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)也表明，在德國8000多萬的人口，4000多萬的家庭中，僅有45%的家庭名下有自己的住房，且近10年來基本都是如此。

1977年至2018年，德國人均收入上漲了3倍，但同期名義住房價格僅上漲約60%。低廉的房價，使得德國人生活幸福指數(shù)位居全球前列，也有助于形成精益求精的“德國制造”。

為什么德國的房價那么低？以下是一些主要原因。

1．對租房市場的嚴控與對租客權(quán)益的保障

德國采取強制出租政策，所有由合作社建造的住房必須用于出租，不能出售，而合作社住房占全國總數(shù)量的1/3。而且，德國的《住房租賃法》和《租金水平法》可以有效保護承租人的利益。

《住房租賃法》規(guī)定，一般的租房合同都是無限期的，承租者可以提前幾個月提出退租要求，但出租者不允許主動收回房屋。《住房租賃法》還規(guī)定，房租漲幅不能超過政府規(guī)定的合理租金的20%，超過后房客可以向法庭提起訴訟，如果超過50%，房東就構(gòu)成犯罪。

2．持續(xù)的保障性住房制度與穩(wěn)定的房貸制度

德國的《住房補助金法》《住房建設(shè)發(fā)》等相關(guān)法律，從制度層面保障了社會的住房供給。自1978年起，每戶家庭就已經(jīng)擁有1.21套住宅。除此之外，86%的德國人可以享受到不同程度的租房補貼。

與美國、中國等國家的房貸制度不同，德國實行“先存后貸”與房貸固定利率的制度?！跋却婧筚J”，指的是需要德國人先在銀行中積攢一定數(shù)額的存款之后，才能進行貸款，這個數(shù)額通常是合同金額的50%。房貸固定利率指的是不受通貨膨脹和銀行貨幣政策影響，只采取5%的貸款利率，并維持不變，這樣一方面遏制了部分人的投機需求；另一方面又避免了部分人的恐慌性購買。

3．多城市發(fā)展策略與不依靠房地產(chǎn)策略

據(jù)德國2006年的官方數(shù)據(jù)顯示，在國土面積不足36萬平方公里的狀態(tài)下，德國有11個城市群，占總?cè)藬?shù)比例為71.98%，其GDP占比為73.14%。因為多城市發(fā)展，所以居民可以在全國范圍內(nèi)按照職業(yè)發(fā)展與興趣隨意選擇工作，他們常常在柏林工作一段時間后，又搬家至漢堡生活，這也是德國人不愿買房的原因之一。

與中國、日本等國家不同，德國完全不依靠房地產(chǎn)的收入作為國家財政來源。相反，德國卻把住房作為社會福利體系的重要組成部分，先后出臺了多項舉措遏制住房投機，包括對未滿十年出售的住房征收25%的“資本利得稅”，以及給開發(fā)商設(shè)立合理房價紅線，出售的房屋不得超過合理房價的20%。

除德國之外，在非洲大陸最南端的“彩虹之國”南非，一片一萬平方米的土地連帶其上的房產(chǎn)，標價僅為499000蘭特，折算成人民幣，這塊土地加房產(chǎn)的售價是40萬元人民幣。與中國不同的是，南非的土地是私有的，一旦購買，便可終身擁有，并可作為私人財產(chǎn)傳給子女。但是，南非的物業(yè)稅費和土地管理費很高，會按照土地面積的10%收取，且近些年每年都以10%的幅度上升。

此外，南非政府規(guī)定，需要及時維修自己的房屋，如果房屋損壞后置之不理，很快就會收到來自政府部門的巨額罰單。南非的水電費也相對昂貴，兩人生活的情況下，每月僅電費就要1000多元人民幣。南非對于“租客”的保護，也在某種程度上壓低了房價：在南非，即便租客無法及時繳納房租，房主也不能強制將租客趕走。因為南非的貧富差距極大，所以政府也會在制度上保障窮人的基本生存權(quán)。

德國與南非的例子說明，不同國家土地和勞動力的資源稟賦不同，決定了不能簡單地將房價收入比作為判斷房價是否合理的標準。

房價收入比本質(zhì)上反映的是特定國家或地區(qū)土地和勞動力這兩種要素價格的比例關(guān)系。但是對于發(fā)展中國家，這兩種關(guān)系并不“穩(wěn)固”，因為居民收入差距比發(fā)達國家要大，而且這些數(shù)據(jù)本身的統(tǒng)計口徑也會有差異，各個國家的土地與住房政策，稅收與傳統(tǒng)文化，更是不能混為一談。因此，單純用房價收入比去衡量國家間的經(jīng)濟狀況，不僅不嚴謹，還非?；恼Q。

在了解這一切之后，作為年輕人該如何面對高房價呢？