三、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理

（一）境內(nèi)外借款限制

如果外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本未全部繳付的，未取得《國有土地使用權(quán)證》的，或者開發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。

（二）固定回報條款限制

外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式在合同、章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。

（三）最低注冊資本限制

外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元（含）的，注冊資本不得低于投資總額的50%；投資總額在300萬-1000萬美元的，其注冊資本應(yīng)不低于投資總額的50%/210萬美元（孰高）；投資總額在300萬美元（含）以下的，其注冊資本應(yīng)不低于投資總額的70%。[15]

（四）返程投資限制

嚴(yán)格控制以返程投資方式（包括統(tǒng)一實(shí)際控制人）并購或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，境外投資者不得以變更境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際控制人的方式規(guī)避外商投資房地產(chǎn)審批。

（五）并購與轉(zhuǎn)讓

外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行審批，投資者應(yīng)提交履行《國有土地使用權(quán)出讓合同》 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等的保證函和《國有土地使用權(quán)證》、建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門的變更備案證明、稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的相關(guān)證明材料。

境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)或收購合資企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工、處理銀行債務(wù)、并以自由資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金，對有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內(nèi)進(jìn)行上述活動。