3.4　簽訂合同的注意事項

3.4.1　轉(zhuǎn)讓合同注意事項

在與上一任租商簽訂轉(zhuǎn)讓合同時，有一些事項是值得注意的。

（1）簽訂轉(zhuǎn)讓合同分為三方協(xié)議和雙邊協(xié)議。三方協(xié)議需要房東到場并且簽字。這是房東同意上一任租商轉(zhuǎn)讓的證明，以防止到時候大房東不承認(rèn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，同時也明確一下房屋的產(chǎn)權(quán)是大房東的。而雙邊協(xié)議是接手方與上一任租商簽訂的。但是簽訂雙邊協(xié)議也有一個前提，就是上一任租客與大房東簽訂的租賃合同中有可以轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓的合同條款。如果沒有這些條款或者與大房東的合同當(dāng)中明確規(guī)定不能轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓，那么這樣的雙邊協(xié)議是無效的。

（2）上一任租商和承租方的基本信息也要寫清楚，包括姓名和身份證信息，這些是最基礎(chǔ)的。

（3）關(guān)于原有裝修以及設(shè)備的問題。如果是空房轉(zhuǎn)讓，那么在簽訂轉(zhuǎn)讓合同之后的指定時間之內(nèi)，上一任租商要將商鋪內(nèi)的物品和設(shè)備拿走，超過這個時間，剩下的均認(rèn)為是放棄所有權(quán)。

如果是整體轉(zhuǎn)讓，那么上一任租商在收到轉(zhuǎn)讓費(fèi)之后，商鋪的一切裝修設(shè)備以及經(jīng)營權(quán)，自動歸接手方所有。

（4）轉(zhuǎn)讓費(fèi)的包含項目。與上一任租商交流轉(zhuǎn)讓費(fèi)內(nèi)容，需要和他明確轉(zhuǎn)讓費(fèi)所包含的項目，并且要在合同中標(biāo)明。如果他的轉(zhuǎn)讓費(fèi)只是一個經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓，并不包含設(shè)備以及裝修的費(fèi)用，那在后期很有可能造成一些糾紛。所以我們要在一開始就和上一任租商明確好轉(zhuǎn)讓費(fèi)是否已經(jīng)包含了所有的所需費(fèi)用。

（5）剩余的租期問題。我們需要與上一任租商明確好剩余的租期是多少，折合多少錢算入轉(zhuǎn)讓費(fèi)當(dāng)中。

（6）債權(quán)債務(wù)問題。在上一任租商手中，如果存在一些和門店相關(guān)的債務(wù)問題，就需要在轉(zhuǎn)讓合同中寫清楚，這些債務(wù)問題全部由上一任租商負(fù)責(zé)，與接手的人無關(guān)。

（7）營業(yè)執(zhí)照的交接。轉(zhuǎn)讓完成后建議馬上辦理新的營業(yè)執(zhí)照，萬一發(fā)生食物中毒等牽涉法律范疇的問題，雙方就會產(chǎn)生糾紛。所以以防萬一，在合同當(dāng)中也要寫明，轉(zhuǎn)讓過后需要讓上一任租商先行注銷營業(yè)執(zhí)照以及稅務(wù)登記證，然后自己再進(jìn)行注冊。

（8）意外因素。這里的意外因素一般是指自然災(zāi)害和政府征用拆遷修路等，自然災(zāi)害自不必說，屬于不可抗因素，接手方的損失與上一任的租商無關(guān)。但如果是因為政府工程而導(dǎo)致的店鋪無法正常營業(yè)，甚至直接拆除，則要根據(jù)實(shí)際情況與上一任的租商進(jìn)行協(xié)調(diào)。所以合同里需要明確：如果是在簽訂合同之前政府就下達(dá)了拆除或修路的通知，那么需要全額返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)，并賠償接手方裝修的相關(guān)費(fèi)用，因為這基本上是屬于惡意欺騙。如果是在合同簽訂之后，政府才發(fā)布相關(guān)通知，而上一任租商對此也確實(shí)并不知情，那合同中可以根據(jù)實(shí)際情況雙方協(xié)商解決。

3.4.2　商鋪?zhàn)赓U合同的注意事項

（1）續(xù)租的問題。如果簽訂的轉(zhuǎn)讓合同是與上一任租商的雙邊協(xié)議（在大房東同意轉(zhuǎn)租的情況下），一般來講，在這之后需要直接與大房東重新簽訂一份下一年的商鋪?zhàn)赓U協(xié)議。

（2）租金的問題。我們要跟房東約定，每年租金的調(diào)整幅度是多少，達(dá)到了什么樣的條件可以調(diào)整房租。這些也要提前寫到合同當(dāng)中。

（3）轉(zhuǎn)租的問題。如果想要再次轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓必須得到大房東的同意，所以在租賃合同的條款當(dāng)中也要加入可以轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓。

（4）裝修的問題。首先要明確是否有裝修的免租期。其次在免租期內(nèi)一般水電氣的費(fèi)用是不免的，仍需要按照合同內(nèi)的約定來計算。如果在裝修當(dāng)中有特別的搭建和改建，那么需要跟房東提前知會，征得同意，以免日后出現(xiàn)不必要的糾紛。最后在租賃期滿之后，裝修的處理方式也需要跟房東進(jìn)行協(xié)商并且寫入合同當(dāng)中。

（5）物業(yè)費(fèi)等各項雜費(fèi)的問題。關(guān)于房產(chǎn)的物業(yè)費(fèi)以及維修費(fèi)等各項雜費(fèi)，應(yīng)當(dāng)在合同當(dāng)中明確標(biāo)注到底由哪一方承擔(dān)。

（6）租賃期間出售。如果遇到房東在租賃期間將商鋪出售或者抵押等這類問題，也要提前在合同當(dāng)中寫明租賃方有繼續(xù)租賃的權(quán)利，否則需要賠償相應(yīng)的損失。

（7）違約的問題。關(guān)于各項問題，都需要明確雙方的違約條件和責(zé)任，才能對雙方產(chǎn)生約束。

（8）登記備案。簽訂租賃合同之后建議在房產(chǎn)交易中心辦理租賃的備案登記，能夠更好地保障雙方的權(quán)益。

3.4.3　故事：我與房東的糾葛

在做“精致定食”這條路上，我一直都不是特別順，在我與轉(zhuǎn)讓的租商談判的時候，便出現(xiàn)了一些我意料之外的事情。

本來我與上一任租商已經(jīng)協(xié)商好，轉(zhuǎn)讓費(fèi)也談妥了，就差簽轉(zhuǎn)讓合同。這時，大房東突然出來跟我說他并不同意將房子轉(zhuǎn)租給我，因為他并沒有同意上一任租商擅自轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租，這次的交易無效，并且他不能接受做餐飲。這下可是嚇壞了我，因為我的定金都已經(jīng)交給了上一任的租商，他還信誓旦旦地跟我說沒有問題，簽完轉(zhuǎn)讓合同就可以了。看來當(dāng)時的我還是太年輕啊！他說了那么多，卻沒有讓我看過他與房東的租賃合同，而我匆匆忙忙交了定金。

直到后來追問，我才發(fā)現(xiàn)，原來是大房東與上一任租商的合同當(dāng)中，并沒有明確規(guī)定是否能夠?qū)⑸啼佫D(zhuǎn)讓給另外的人，這才出現(xiàn)了這一幕。雖然房東一時間不同意，但我還是沒有放棄，聯(lián)系了上一任租商和房東，給他們做思想工作。我也承諾在油煙和噪聲方面一定會處理好，并且在合同當(dāng)中明確餐飲相關(guān)的責(zé)任。

雖然大房東一開始不太情愿，但也算是個通情達(dá)理的人，幾番誠心的交涉之后，最后還是妥協(xié)了，但前提是必須得分走一部分轉(zhuǎn)讓費(fèi)，而我和上一任租商也得重新跟大房東簽一份三方協(xié)議。

雖然不是很愉快，但結(jié)果還算令人滿意。有了這次的經(jīng)歷，以后碰到相同的問題時也有了更豐富的經(jīng)驗。