二 統分結合：自治的機制與邏輯

如前所述，美奧小區由6棟單體樓組成，由6個開發商在2000年前后分別建設。最初的物業管理均由開發商代管，之后其他樓棟改請了物業公司，唯獨B棟實行樓棟自治。B棟之所以能實行自治，得益于B棟業主較好地把握了物業管理中統與分的原則，合理界定了樓棟與單元的責、權、利，并構建起一個行之有效的治理結構。

B棟由兩個單元構成，其中一單元11層40戶，二單元13層47戶。最初，樓棟的物業由開發商代管，每月按0.5元每平方米收取物業費。由于物業收入少，物業管理人員沒有全心全意做好物業管理工作，經常偷懶、拖延，導致物業管理人員與業主的關系持續緊張。解決這種緊張關系的辦法有兩個，一是聘請新的物業公司，二是實行業主自治。單體樓棟的物業收入很難聘請到物業公司，因而原開發商的物業管理被解除后，只有業主自治才是可行的，B棟便是在此種情況下走上自治之路的。B棟從2006年開始自治至今運行良好，其關鍵在于有一個發揮作用的業委會、有熱心公益的積極分子、能對物業進行合理統分及形成了良好的樓風。

（一）有一個發揮作用的業主委員會

B棟業主在商量解除由開發商安排的物業管理人員合約時就開始醞釀成立業主委員會，并得到開發商的支持。對開發商而言，對樓棟進行物業管理是其職責，對于如B棟那樣的單體樓棟，物業管理實際上是一個包袱，因而開發商對于樓棟成立業主委員會接管物業是持歡迎態度的。對于業主來說，因居住時間不長，大家還不熟悉，只有開發商對每位業主的情況比較熟悉，因此，組建業主委員會也需要開發商參與。事實上，第一屆業主委員會委員候選人名單就是由開發商提供的。第一屆業主委員會成立后，在業主內聘請保潔員、收費員和電梯管理員，樓棟自治正式開始。

因為組建了物業自治管理隊伍，日常物業管理不用業主委員會操心，小的矛盾糾紛通過電話聯系即可商議解決辦法。涉及大的物業問題，如外墻整治需要籌資，則需要業主委員會出面，召開業主大會，制訂相關工作方案并組織落實。B棟2013年和2017年的外墻整治工程便是在業主委員會的組織協調下得以順利完成的。

（二）有熱心公益的積極分子

業主委員會能發揮作用，除了有業主的配合外，還得益于積極分子的支持。為降低管理成本，業主委員會成員沒有報酬，保潔員、收費員和電梯管理員的報酬為260元每月。業主委員會成員完全出于公益，為業主服務；物業管理人員每月260元的報酬實際上也是沒有人愿意干的，能接下這些活的都是熱心公益的老同志，因為這些瑣碎的事情，無論你怎樣干，都難免會遭到個別業主的埋怨甚至辱罵。沒有良好的心態，沒有一顆為業主服務的心，任何人都干不長，甚至到最后在業主中就找不到干這些事的人。

老吳是這樣的積極分子之一。老吳出生于1944年，初中畢業，當過幾年教師，后到企業上班，做過中層管理人員，企業破產后回家務農。大兒子做生意賺了錢，在美奧小區買房后，老吳和老伴一起進城帶孫子。老吳的兒子是第一屆業主委員會主任，因長期在重慶做生意，便委托老吳代為打理業主委員會的日常工作。老吳原本就是社區聘請的美奧小區B棟的樓棟長，2017年6月又擔任三峽路社區第6居民組組長，并且負責B棟一單元的收費和電梯管理工作。因其有文化，又學習了物業管理的相關法律法規，小區的制度、通知等文書工作均由老吳承擔。在日常管理中，每月的物業費收取工作最為麻煩。盡管兩個單元各自收費，老吳僅面對39戶業主，但每戶都要親自上門去收，有些業主推三推四，要去好幾次才能收到錢。每次收錢時總有人說些風涼話，老吳難免要受氣，老吳的老伴聽到后便對老吳發火，責怪他做這種吃力不討好的事，子女也經常勸他不要去做，又不差那幾個錢，但老吳認為這些事總是要有人去做，否則，小區環境差了，自己的生活也過不好。二單元的老李與老吳一樣，自樓棟實施自治以來，一直擔任保潔員、收費員和電梯管理員，任勞任怨。正是有老吳和老李這樣的熱心于公共事務、不怕麻煩、受得了氣的業主，樓棟自治才可能持續。

（三）在物業管理中，該統的能統起來，該分的又分得下去

在物業管理中，要界定清楚責、權、利，首先要能區分公與私。而公與私的區分，除了涉及事務公和私的物理屬性外，更重要的還在于人們是否認同這種公私屬性。屬于公的范疇的事務，理應由全體業主承擔，這部分事務就應該統起來，由業主委員會或單元組織實施；屬于私的范疇的事務，則需明確業主應承擔何種義務、如何履行這些義務及對不履行義務者的強制措施。

美奧小區由6個樓棟13個單元組成，雖然稱為小區，但6個樓棟卻是由6個開發商建設的，除B棟外，其余樓棟實行開發商或社區代管物業。因而就小區而言，除一個休閑廣場外，沒有大家公認的公共設施，而且這個休閑廣場也屬于區園林局管理。此外，小區共用一個化糞池，但無論哪個樓棟導致化糞池堵塞，居民都認為那是社區的責任，社區應該來疏通。顯然，在居民的眼中，小區范圍內“公”的事務都不是他們的事，他們對此沒有責任，這些設施出了問題就是政府和社區的事，居民就等著政府或社區來解決，解決不及時，居民還有意見，甚至可能引發上訪。因而，“小區是我家，環境靠大家”對居民來說就是一句空洞的口號，它并沒有為居民的公共行動提供理由。

樓棟是一個建筑整體，尤其公共性部分，如墻面、下水道、樓道、電梯等，但樓棟又是分單元、分樓層的，不同單元和樓層的住戶，他們對樓棟公共性部分的認知也有差異。如墻面脫落，其脫落部位也許是分散的，也許是集中于某一單元的某一墻面，若樓棟外墻整治，所有住戶是否將其看作整體，或是否將其看作自己的事，直接關系整治能否進行。事實上，居民對此的認知很容易產生分歧。如門面業主，他們認為自己租用的門面不涉及外墻，他們只是經營戶，不是產權所有人，他們可以不出資參與整修外墻；而門面所有權人則認為，門面已經租給經營戶，誰使用誰出資，相互踢皮球，誰都不肯為此盡義務。因此，在B棟兩次外墻整治中，雖然社區和業主委員會都出面勸說門面業主和經營戶出資，甚至制定了相應的處罰措施，但只有1戶門面經營戶出了資，對于不出資的門面業主或經營戶，業主委員會并沒有什么有效的辦法。

不同樓層和朝向的住戶對外墻整治也有不同的認知。住在樓頂的住戶認為，樓頂亦屬于外墻，整治外墻也應該把樓頂一起整修；住在不同朝向的住戶，有些人認為應該從上到下徹底整治，有些人則認為哪里脫落就整治哪里。此外，常住業主和不常住的、打算賣房搬家的業主對外墻整治也有不同的態度。常住業主認為整治刻不容緩，否則容易發生安全事故；不常住和打算賣房搬家的業主卻并不急，尤其是打算賣房搬家的，往后拖一陣子，說不定房子就出手了，整治不整治就不關自己的事了。

下水道、樓道和電梯也存在類似的問題。下水道堵塞，住在高層的住戶并不著急，因為他們受影響相對較小，而底層住戶是一刻都不能等的，否則無法正常生活。電梯使用亦如此，低樓層住戶對電梯故障并不敏感，沒有電梯爬樓梯也行，高層住戶則不行，一旦電梯出現故障，他們就很容易對電梯管理者冒火，就急切地要求馬上將電梯修好。

可見，即使是同一樓棟，不同單元、不同樓層的住戶對于物業管理中“公”的認知也存在著巨大差異。同時，人們對“私”的認知也存在巨大差異，一些原本是“私”的事務，人們卻賦予它們以“公共性”。從大的方面來說，樓棟建筑體及其配套的下水道、化糞池、院壩，是小區的共有部分，對它們的維護是小區業主的共同義務。但事實上，這些共有部分只要出問題，住戶們首先想到的不是自己的責任，而認為是社區或政府的責任，找社區或找政府是他們解決問題的主要方式。產權是自己的，而管理是社區或政府的，這便是業主們的公私邏輯。從小的方面來說，即便確確實實是私有部分，若牽涉要盡義務，業主們也會從“公共性”方面去看待。如玻璃炸裂。窗戶是業主房屋產權的有機組成部分，窗戶玻璃炸裂理應由業主自行更換，但有些業主認為，玻璃炸裂會影響行人安全，所有住戶都應當出資更換破損的玻璃。再如樓道的清潔衛生，要么業主交納清潔費，聘請保潔人員負責；要么業主自己打掃，將垃圾放到指定地點。但有些業主既不想出錢，自己也不自覺，而總是等社區來清理。因為社區每周都要進行一次衛生大檢查，搞得不好的地方，社區動員人力去清理，久而久之，他們也就理所當然地認為清潔衛生也是社區的事了。

B棟自治之所以能夠啟動與運行，與絕大多數業主在公私方面有共識有很大的關系。當然，B棟住戶在公私方面的共識并不是一開始就達到很高的程度，而是在實踐中不斷增進的，并輔以制度的保障和氛圍的構建。

（四）制度完善、管理規范，營造良好“樓風”，抑制少數人的不合作行為

“有制度不一定有用，但沒有制度是萬萬不行的。”這是老吳向筆者說得最多的一句話。從2007年開始，老吳就負責業主委員會的日常工作。為做好工作，他系統地學習了《居民委員會組織法》《重慶市物業管理條例》等法律法規，對居民自治和物業管理的相關政策也很熟悉。無論是業主自治、業主委員會換屆選舉，還是日常管理中，業主委員會都注重制度建設，用制度來管人管事。

在業主委員會換屆選舉過程中，業主委員會委托老吳負責起草了多份文件。如業主委員會換屆選舉要召開業主大會，他就起草《美奧小區B棟召開業主大會的通知》。為順利進行業主委員會選舉，他負責起草了《美奧小區B棟業主委員會換屆選舉辦法》《美奧小區B棟業主大會規程》《美奧小區B棟業主委員會委員候選人報名通知》《美奧小區B棟業主籌備組業主代表承諾書》等文件。有些文件、通知除在單元門口、電梯內張貼外，還每家每戶發一份。為組織好外墻整治工作，除了給每家每戶發了多份開會通知和《告全體業主的一封信》外，還將《外墻施工方案及預算報價表》在小區多個地方張貼。同時，為督促門面業主外墻整治出資，老吳起草了《關于美奧小區外墻整治的告知函》，在沒有得到門面業主的積極響應時，他又起草《致美奧小區門面業主的一封信》，督促門面業主出資。在日常管理中，業主委員會也十分注重制度建設，出臺了一系列制度，如《美奧小區B棟業主大會議事規則》《美奧小區B棟業主委員會章程》《美奧小區B棟管理規約》《美奧小區B棟一單元業主公約》等，這些制度在日常管理中發揮了重要作用。

此外，美奧小區B棟的日常管理亦十分規范，其中最規范的是物業費管理。管理人員按要求，每季度公布一次物業費收支情況，半年和全年分別匯總公布一次。業主對公布的數據可以進行詢問，甚至查賬。所有票據必須保留三年以上。同時，對于極個別不交物業費的業主，業主委員會將其名單公布于樓道和電梯內，同時提醒欲購買該小區房的人員務必向小區業主委員會咨詢欲購房有無相關欠費情況。

由于長期堅持制度管事管人，美奧小區B棟的業主盡管還在不斷地更換，但入住的新業主必須遵守已有制度，接受業主委員會的管理。有新業主認為，電梯按樓層收費不合理，業主委員會回復若要改變這一收費制度，必須召開業主委員會討論，否則就必須遵守。同時，業主委員會亦告知業主，收費的結余主要為應對電梯維修，因為當初業主購房時并未繳納大修基金，若電梯出現故障甚至需要更換，所需資金巨大且急切，有了這筆資金就能坦然應對，這樣新業主也就能理解了。目前，兩個單元均結余十余萬元的電梯費。另外，有些買房的業主找各種借口想分掉這筆經費，均被業主委員會拒絕。電梯費的收取方式、結余留用考慮等之所以能堅持下來，得益于管理制度規范、過程透明，并在此實踐的過程中形成了美奧小區B棟特有的“樓風”。正是有此“樓風”，美奧小區B棟自治才能持續進行，其他小區或樓棟之所以搞不了自治或自治不能長久，或許就在于這些小區或樓棟無法形成良好的“樓風”。