一 自治的啟動(dòng)與運(yùn)行

美奧小區(qū)建于20世紀(jì)90年代，由6個(gè)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的6棟單體樓13個(gè)單元組成，除B棟外，其余均為樓梯房。B棟樓建設(shè)于2000年，是當(dāng)時(shí)重慶市C區(qū)F街道第一棟電梯房，分兩個(gè)單元，共87套房。因?qū)匐娞莘浚蹆r(jià)840元/平方米，遠(yuǎn)高于樓梯房，賣(mài)了一年多還未賣(mài)完，價(jià)格降到640元/平方米，才將87套房全部賣(mài)完。從2002年開(kāi)始，業(yè)主陸續(xù)入住。

（一）業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生與換屆

最初，B棟的物業(yè)由開(kāi)發(fā)商安排兩個(gè)物業(yè)管理人員，負(fù)責(zé)保安、抄水氣表和保潔，業(yè)主每月按0.5元/平方米交納物業(yè)費(fèi)。但兩位物業(yè)管理人員責(zé)任心不強(qiáng)，除保潔做得不好、水表總表與分表的差額無(wú)法分?jǐn)偼猓€經(jīng)常出去打麻將，業(yè)主對(duì)此表示嚴(yán)重不滿(mǎn)。2006年年初，B棟全體業(yè)主商議，辭掉物業(yè)管理人員，成立業(yè)主委員會(huì)，在業(yè)主中聘請(qǐng)物業(yè)管理人員，負(fù)責(zé)樓棟的物業(yè)管理。2006年6月3日晚，在開(kāi)發(fā)商的召集下，B棟召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，68位業(yè)主代表、社區(qū)干部和開(kāi)發(fā)商經(jīng)理參加了此次會(huì)議。會(huì)議通過(guò)舉手表決，在開(kāi)發(fā)商提名、經(jīng)籌委會(huì)同意的候選人中選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)由7人組成，設(shè)主任1名，副主任1名，委員5名，其中一單元3名，二單元4名。會(huì)議規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成員沒(méi)有報(bào)酬。會(huì)議還通過(guò)了《美奧小區(qū)B棟業(yè)主委員會(huì)章程》《美奧小區(qū)B棟業(yè)主公約》等文件，確定了物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，聘請(qǐng)了保潔員及一、二單元的電梯管理員（同時(shí)負(fù)責(zé)收費(fèi)），確定了集資安裝門(mén)禁系統(tǒng)方案。自此，美奧小區(qū)B棟業(yè)主自治正式啟動(dòng)。

由于樓棟為新建商品房，各種設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)良好，且聘請(qǐng)了保潔員、電梯管理員，日常管理由他們負(fù)責(zé)，因而并沒(méi)有多少管理上的事務(wù)需要業(yè)主委員會(huì)來(lái)決策，有時(shí)出現(xiàn)下水道堵塞、屋頂漏水等問(wèn)題，業(yè)主委員會(huì)通過(guò)電話聯(lián)絡(luò)商討解決辦法。樓棟管理平穩(wěn)，業(yè)主也不太關(guān)心業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作與換屆。至2012年，首屆業(yè)主委員會(huì)的7名成員中，1人病故，3人在重慶居住，1人隨女兒定居新加坡，僅3人還在本樓棟居住，業(yè)主委員會(huì)實(shí)際上名存實(shí)亡。

隨著時(shí)間的推移，樓棟的基礎(chǔ)設(shè)施逐漸老化，外墻磚脫落、下水道和化糞池堵塞、樓頂漏水頻頻發(fā)生，急需組織業(yè)主集資維修，業(yè)主委員會(huì)換屆被提上了議事日程。

2012年4月，F(xiàn)街道辦批復(fù)了《C區(qū)美奧小區(qū)B棟業(yè)主委員會(huì)換屆事項(xiàng)》，2012年6月6日，由上屆業(yè)主委員會(huì)組成的籌備小組制定并公布了《美奧小區(qū)B棟業(yè)主委員會(huì)換屆選舉辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《選舉辦法》）、《美奧小區(qū)B棟業(yè)主委員會(huì)委員候選人報(bào)名通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。其中《選舉辦法》的內(nèi)容十分規(guī)范，基本上沿用了《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，《通知》則規(guī)定得較詳細(xì)。

美奧小區(qū)B棟業(yè)主委員會(huì)委員候選人報(bào)名通知

美奧小區(qū)B棟全體業(yè)主：

根據(jù)《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法律法規(guī)和《美奧小區(qū)B棟業(yè)主委員會(huì)換屆選舉辦法》的規(guī)定，現(xiàn)就業(yè)委會(huì)委員候選人報(bào)名的相關(guān)具體事宜通知如下：

一、業(yè)委會(huì)委員候選人的必備條件

1.具有完全民事行為能力；

2.現(xiàn)為本小區(qū)房地產(chǎn)權(quán)證載明或者其他法律文件確定的物業(yè)所有人；

3.熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定的組織能力；

4.遵守國(guó)家法律法規(guī)，按期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修等業(yè)主義務(wù)；

5.本人、配偶及其直系親屬未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)內(nèi)工作；

6.具有履行服務(wù)的健康條件和文化水平；

7.具有參與工作的必要時(shí)間；

8.工作中不索取任何報(bào)酬。

二、業(yè)委會(huì)名額及組織機(jī)構(gòu)

業(yè)委會(huì)擬由5人組成，由小區(qū)全體業(yè)主在業(yè)委會(huì)籌備小組確定的候選人中投票選舉產(chǎn)生。

三、業(yè)委會(huì)委員候選人的產(chǎn)生和報(bào)名

1.業(yè)委會(huì)委員候選人的產(chǎn)生方式：可通過(guò)業(yè)主自薦和業(yè)主推薦兩種方式產(chǎn)生。

2.報(bào)名方式：業(yè)主本人持本人身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證原件及復(fù)印件，兩張彩色照片（2寸）到報(bào)名地點(diǎn)填寫(xiě)相關(guān)表格，經(jīng)審核公示無(wú)異議后成為業(yè)委會(huì)委員候選人。

3.報(bào)名地點(diǎn)：美奧小區(qū)B棟一單元7-1。

4.報(bào)名時(shí)間：2012年6月13日至2012年6月20日17：00止。

之后，籌備小組陸續(xù)公示了第二屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》。公示期內(nèi)，未收到任何異議。為此，上屆業(yè)主委員會(huì)和三峽路社區(qū)居委會(huì)通知該棟樓全體業(yè)主，將于2012年7月16日至2012年7月22日20時(shí)，以書(shū)面征求意見(jiàn)的形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。2012年7月23日18時(shí)在本小區(qū)1單元門(mén)口公開(kāi)統(tǒng)計(jì)選舉結(jié)果，要求該小區(qū)全體業(yè)主屆時(shí)向工作人員出示房產(chǎn)證和本人身份證，并認(rèn)真填寫(xiě)“美奧小區(qū)B棟第二屆業(yè)主委員會(huì)委員選票”。

第二屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后于2012年8月9日召開(kāi)了第一次會(huì)議。會(huì)議內(nèi)容包括：（1）業(yè)委會(huì)成員分工：推舉黃云生為業(yè)委會(huì)主任，向愛(ài)玲為副主任。（2）業(yè)委會(huì)管理規(guī)則：繼續(xù)維持以各單元標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行服務(wù)，財(cái)務(wù)由各單元各負(fù)其責(zé)。具體包括：各單元收費(fèi)及日常管理工作由原有管理人員代管，業(yè)委會(huì)出通知征集責(zé)任心強(qiáng)并有愛(ài)心人員出任管理人員，待落實(shí)后再行交接工作；各單元積累的資金屬本單元業(yè)主共享，任何人不得以任何理由分光吃光，此項(xiàng)資金只作為本小區(qū)公共設(shè)施維護(hù)使用，一單元賬務(wù)暫由吳壽松管理，存入?yún)菈鬯少~戶(hù)；二單元暫由李明英管理，存入陶七的賬戶(hù)；住戶(hù)物業(yè)費(fèi)收取：常住住戶(hù)按規(guī)定收取物業(yè)費(fèi)，住戶(hù)長(zhǎng)期不住，按半價(jià)收取，任何人不得以任何理由拖欠應(yīng)交費(fèi)用，業(yè)委會(huì)有權(quán)利和義務(wù)公布欠費(fèi)業(yè)主名單；除電梯安全員外，兩個(gè)單元各設(shè)一名管理人員，工資每月260元；管理人員職責(zé)：負(fù)責(zé)日常管理費(fèi)的收取、清潔衛(wèi)生、電梯的日常事務(wù)處理。

此后，美奧小區(qū)B棟便在第二屆業(yè)委會(huì)的組織下繼續(xù)進(jìn)行有序的自治。

（二）物業(yè)管理及糾紛解決

樓棟物業(yè)管理中最難的工作是收費(fèi)。根據(jù)業(yè)主大會(huì)決議，業(yè)主應(yīng)交的費(fèi)用分兩部分：一是基本物業(yè)費(fèi)，每戶(hù)應(yīng)交納52元/月；二是電梯使用費(fèi)，按樓層收取，第二層為每月5元，每增加一層加收5元，一、二單元單獨(dú)收費(fèi)，獨(dú)立管理賬目；三是收取水費(fèi)、氣費(fèi)（2014年改成一戶(hù)一表后，取消了此兩項(xiàng)收費(fèi)，由業(yè)主直接交到水務(wù)局和天然氣公司）。每單元的保潔員、電梯管理員的報(bào)酬為260元每月。由于業(yè)主的頻繁變更，收費(fèi)工作越來(lái)越難。據(jù)統(tǒng)計(jì)，B棟第一批業(yè)主分為三部分，即公務(wù)員、國(guó)企員工和有錢(qián)的生意人。雖然B棟樓是電梯房，卻是單體樓，小區(qū)環(huán)境較差。隨著C區(qū)新城區(qū)建設(shè)，第一批業(yè)主中有近一半的業(yè)主到新城區(qū)買(mǎi)了新房，已經(jīng)搬離或正在搬離小區(qū)，有的房子甚至賣(mài)了兩三次。新住戶(hù)中大多為進(jìn)城農(nóng)民工及其家屬，生活習(xí)慣等方面與老住戶(hù)有較大沖突，加上買(mǎi)房、賣(mài)房的空檔期，物業(yè)費(fèi)和電梯費(fèi)收取十分麻煩。

房子老化帶來(lái)的安全隱患整治也是一個(gè)大問(wèn)題。一是外墻瓷磚脫落。自房子交付使用后不到5年，外墻瓷磚就開(kāi)始脫落，對(duì)住戶(hù)和行人造成安全隱患。二是下水道和化糞池堵塞，尤其是春節(jié)期間經(jīng)常發(fā)生此類(lèi)事件。三是房屋的門(mén)窗玻璃炸裂，易傷及過(guò)往行人。上述事件一旦發(fā)生，就涉及向住戶(hù)收費(fèi)，而一旦牽扯收費(fèi)，總有一部分業(yè)主找各種理由緩交或不交，管理人員就不得不想出各種辦法來(lái)收錢(qián)。

B棟業(yè)主委員會(huì)先后向業(yè)主收過(guò)四次錢(qián)。第一次是樓棟自治不久，為安裝門(mén)禁系統(tǒng)，向每戶(hù)攤派100元；第二次是改水表、氣表為一戶(hù)一表，按水務(wù)局和天然氣公司的要求收費(fèi)；第三次和第四次分別為2013年和2017年的外墻整治，這兩次外墻整治工作因花費(fèi)大，業(yè)主委員會(huì)均成立了工作小組，召開(kāi)了業(yè)主大會(huì)，進(jìn)行了招標(biāo)，兩次外墻整治各耗時(shí)近一年時(shí)間才將工程做完。

2013年的外墻整治工作是由剛成立不久的第二屆業(yè)委會(huì)組織的。為推進(jìn)整治工作，業(yè)主委員會(huì)通過(guò)書(shū)面形式向全體業(yè)主征求意見(jiàn)。

征求意見(jiàn)書(shū)

各位業(yè)主：

大家好！業(yè)主委員會(huì)鄭重地和大家商量一件非常重要的事。鑒于召開(kāi)業(yè)主大會(huì)有諸多困難與不便，因此采用書(shū)面形式與大家交流，望大家理解。

我們美奧花園自2004年左右外墻墻磚就開(kāi)始脫落，至今發(fā)生險(xiǎn)情數(shù)起，我們也采取過(guò)補(bǔ)救措施，但于事無(wú)補(bǔ)，隱患仍高懸于頭。

業(yè)主委員會(huì)也多次與社區(qū)、街道以及區(qū)各部門(mén)反映，力求爭(zhēng)取政府的支持，但至今無(wú)果。業(yè)主委員會(huì)的能力實(shí)難力挽狂瀾。各部門(mén)的意見(jiàn)和現(xiàn)行法律法規(guī)都認(rèn)為是誰(shuí)所有誰(shuí)享受誰(shuí)負(fù)責(zé)，因此，我們不能違背法律規(guī)定，加之類(lèi)似情況比比皆是，多不勝數(shù)，全區(qū)皆有，乃至全國(guó)皆有，政府也無(wú)能為力。

看來(lái)事情還是我們自己的，自己的事情自己解決應(yīng)是理所當(dāng)然的。現(xiàn)在買(mǎi)房都要繳大修基金，大家也都理解。我們居住的小區(qū)是政策出臺(tái)前蓋的樓盤(pán)，沒(méi)有大修基金，這是我們進(jìn)行物業(yè)維修的最大難處。我們是否可以換位思考：出一點(diǎn)資金，權(quán)當(dāng)也是繳大修基金一樣來(lái)維修自己的房子？

眼下我們居住的小區(qū)十分危險(xiǎn)，尤其是一、二單元樓梯入口兩側(cè)墻面的外墻瓷磚脫落，給出行帶來(lái)嚴(yán)重的安全隱患。為了你和家人的安全，希望大家齊心協(xié)力，積極配合，使我們的住房安全問(wèn)題能得以解決。

如果全面整治外墻費(fèi)用太多，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)研究，目前只考慮一、二單元樓梯入口兩側(cè)從三樓至頂樓的外墻全面整治。初步估計(jì)，兩個(gè)單元需整治的面積大約各占400平方米，所需費(fèi)用分別為6萬(wàn)元（按每平方米160元計(jì)算），資金的解決辦法：每戶(hù)業(yè)主出資1000元，不足部分在節(jié)省的電梯費(fèi)中支出，費(fèi)用按單元實(shí)際平方獨(dú)立據(jù)實(shí)核算并公開(kāi)賬務(wù)。

每年的10月、11月降雨量偏少，是施工的好時(shí)間，為了你和家人的安全，請(qǐng)各位業(yè)主積極配合。

此事非兒戲，請(qǐng)將你的意見(jiàn)表達(dá)于此。

美奧小區(qū)業(yè)主委員會(huì)

二〇一三年十月十日

此次籌資維修外墻沒(méi)有遇到太大的麻煩，原因有二：一是業(yè)主委員會(huì)剛剛改選，新成立的業(yè)主委員會(huì)委員熱情高、干勁大；二是業(yè)主絕大多數(shù)是首批購(gòu)房者，近10年的居住使大家相互之間比較熟悉，加上剛剛經(jīng)歷選舉產(chǎn)生第二屆業(yè)主委員會(huì)，大家對(duì)小區(qū)的管理有了進(jìn)一步的共識(shí)。

本次外墻整治僅限于一、二單元樓梯入口兩側(cè)墻面的外墻瓷磚，其余墻面并未顧及，至2017年，這些修繕墻面的外墻瓷磚脫落越來(lái)越嚴(yán)重，整治工作已刻不容緩。

2017年12月4日晚，業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)了美奧小區(qū)第二次籌資整治外墻動(dòng)員會(huì)。動(dòng)員會(huì)在小區(qū)的空地上舉行，參加會(huì)議的有社區(qū)的劉書(shū)記和林主任，一單元住戶(hù)26戶(hù)，二單元住戶(hù)18戶(hù)，其中一單元空置戶(hù)7戶(hù)，通過(guò)電話表態(tài)同意的5戶(hù)，二單元空置戶(hù)10戶(hù)，通過(guò)電話表態(tài)同意的4戶(hù)。會(huì)議開(kāi)始，社區(qū)劉書(shū)記講話，指出此次外墻整治得到街道和社區(qū)的高度重視，已經(jīng)從多渠道籌集了一部分資金，但根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，產(chǎn)權(quán)所有人對(duì)自己擁有的物業(yè)有維修、保養(yǎng)修繕義務(wù)，是產(chǎn)權(quán)人的責(zé)任，業(yè)主應(yīng)有這種意識(shí)，有主人翁的態(tài)度，把此次外墻整治工作做好。根據(jù)業(yè)委會(huì)、業(yè)主籌建小組的意見(jiàn)，每戶(hù)集資1000元，集中力量辦大事，望廣大業(yè)主大力支持。隨后，一單元業(yè)主代表發(fā)言，他說(shuō)《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》保護(hù)業(yè)主的產(chǎn)權(quán)，同時(shí)也規(guī)定業(yè)主應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，整治外墻、排除安全隱患是主人翁應(yīng)有的態(tài)度，一、二單元是一個(gè)整體，一旦發(fā)生傷人事件，全體業(yè)主都要賠償，希望大家積極支持外墻整治。二單元業(yè)主代表發(fā)言也表態(tài)支持外墻整治工作。接著，與會(huì)代表進(jìn)行了討論，沒(méi)有人表示反對(duì)。最后，會(huì)議作出決定，每戶(hù)集資1000元，包括門(mén)面業(yè)主，由社區(qū)和業(yè)委會(huì)共同做工作收取，并要求一、二單元各推薦一人協(xié)助安全和質(zhì)量監(jiān)督工作。討論結(jié)束后，與會(huì)人員分別在一、二單元負(fù)責(zé)人處簽名，并留下聯(lián)系電話。

住戶(hù)的收費(fèi)工作相對(duì)順利，個(gè)別住戶(hù)不太愿意交，收費(fèi)人員多上幾次門(mén)，多說(shuō)幾句好話也就交了。僅有3戶(hù)未交，其中一戶(hù)業(yè)主為精神病患者，確實(shí)無(wú)力交納，另外兩戶(hù)的理由則有點(diǎn)無(wú)理。一戶(hù)認(rèn)為，2014年外墻整治時(shí)，將他家的窗臺(tái)雨篷砸壞了，先幫他家把雨篷修好，他才交；另一戶(hù)說(shuō)，樓頂有漏水，樓頂也是公共部分，把樓頂漏水問(wèn)題解決好了，他才交，而事實(shí)上樓頂共8戶(hù)業(yè)主，其余7戶(hù)并沒(méi)有提出這一問(wèn)題。對(duì)于不交費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)在電梯和樓道張貼告示，提醒買(mǎi)房者一定要問(wèn)清楚所買(mǎi)房的業(yè)主是否交清了應(yīng)交費(fèi)用，交易后，買(mǎi)房者有義務(wù)替原業(yè)主交納。用買(mǎi)主倒逼業(yè)主，業(yè)主今后想再不交費(fèi)，難度就增加了。

門(mén)面業(yè)主的收費(fèi)工作卻很難，第一次外墻整治時(shí)，要求門(mén)面業(yè)主交費(fèi)，但沒(méi)有一戶(hù)門(mén)面業(yè)主交錢(qián)。為了讓門(mén)面業(yè)主支持此次外墻整治工作，業(yè)主委員會(huì)和社區(qū)居委會(huì)以書(shū)面方式給門(mén)面業(yè)主發(fā)了一個(gè)告知函，具體內(nèi)容如下：

關(guān)于美奧小區(qū)外墻整治的告知函

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，商住一體樓宇的商業(yè)門(mén)面應(yīng)納入到小區(qū)物業(yè)管理之中，應(yīng)承擔(dān)共同出資整治疏通公共下水管道、排危公共外墻及屋頂漏水問(wèn)題等公共安全責(zé)任。然而，美奧小區(qū)自投入使用以來(lái)，你們門(mén)面一直未納入小區(qū)物業(yè)綜合管理。2013年小區(qū)每戶(hù)集資1000元整治外墻排危，也曾經(jīng)聯(lián)系你們未果，小區(qū)居住戶(hù)怨氣很大。但這些過(guò)往都過(guò)去了。

現(xiàn)在小區(qū)公共外墻發(fā)生了歷史以來(lái)點(diǎn)位最多、面積最大的空鼓、脫落現(xiàn)象，存在嚴(yán)重安全隱患，直接危及小區(qū)居民、過(guò)往行人、車(chē)輛等公共安全，到了必須集中整治排危的時(shí)候了。

經(jīng)小區(qū)業(yè)委會(huì)及具體負(fù)責(zé)人組織，社區(qū)全程參與，于2017年12月4日晚順利召開(kāi)了業(yè)主大會(huì)，業(yè)主們都能清醒地認(rèn)識(shí)到自己應(yīng)承擔(dān)的公共安全責(zé)任，一致同意此次集中外墻排危整治1100平方米的工程方案，一致同意每戶(hù)業(yè)主（包括門(mén)面業(yè)主）自籌整治資金1000元，工程資金不足部分，由社區(qū)協(xié)調(diào)其他資金補(bǔ)充。

告知函逐戶(hù)發(fā)給了十余戶(hù)門(mén)面業(yè)主，但當(dāng)具體負(fù)責(zé)人找門(mén)面業(yè)主收費(fèi)時(shí)，依然沒(méi)有一個(gè)門(mén)面業(yè)主交費(fèi)。在此種情況下，美奧小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和社區(qū)居委會(huì)再次給門(mén)面業(yè)主發(fā)去一封信，并在小區(qū)內(nèi)張貼。信的內(nèi)容如下：

致美奧小區(qū)門(mén)面業(yè)主的一封信

本次樓棟整治是一次惠民工程，有熱心居民的積極參與，有廣大業(yè)主的積極參與，更有社區(qū)的大力幫助，機(jī)會(huì)來(lái)之不易，請(qǐng)大家務(wù)必認(rèn)清形勢(shì)，抓住機(jī)遇，履行安全職責(zé)，積極配合，主動(dòng)出資整治。

如若有個(gè)別門(mén)面業(yè)主未領(lǐng)會(huì)精神，感知責(zé)任，拒不交納，美奧小區(qū)業(yè)委會(huì)、具體管理責(zé)任人及全體小區(qū)業(yè)主一致表示，對(duì)今后因公共外墻脫落傷人等安全事故，涉及的經(jīng)濟(jì)賠償部分，未交費(fèi)門(mén)面業(yè)主將承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任，屆時(shí)社區(qū)也會(huì)站在公道立場(chǎng)予以發(fā)聲。

為了大家的公共利益、公共安全，提供一個(gè)安全、舒適的經(jīng)營(yíng)、居住環(huán)境，門(mén)面業(yè)主與居住業(yè)主理應(yīng)站在一起，達(dá)成共識(shí)，感知責(zé)任，盡到自己作為一名小區(qū)業(yè)主一份應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)，配合小區(qū)物業(yè)綜合管理，配合完成相關(guān)工作，務(wù)必請(qǐng)大家積極主動(dòng)交費(fèi)。

這封信的語(yǔ)氣顯然比第一封告知函的語(yǔ)氣要強(qiáng)硬得多，但收效依然甚微，只有一戶(hù)門(mén)面業(yè)主交了費(fèi)，還是顧及社區(qū)書(shū)記面子的緣故。門(mén)面業(yè)主之所以拒絕交費(fèi)，除門(mén)面管理實(shí)際上與小區(qū)無(wú)關(guān)外，還與門(mén)面業(yè)主的流動(dòng)性大有關(guān)。有些經(jīng)營(yíng)者因?yàn)樯馇宓_(kāi)店一兩個(gè)月就將門(mén)面轉(zhuǎn)讓?zhuān)蚨T(mén)面業(yè)主一直處于流動(dòng)狀態(tài)，很少與小區(qū)管理者打交道，也很難對(duì)小區(qū)產(chǎn)生認(rèn)同。他們不交費(fèi)，小區(qū)對(duì)他們的確沒(méi)有什么好辦法。

當(dāng)然，十余戶(hù)門(mén)面業(yè)主不出資并沒(méi)有影響小區(qū)的外墻整治工程，因?yàn)樽?016年以來(lái)，C區(qū)正在如火如荼地推進(jìn)文明城區(qū)創(chuàng)建工作，政府對(duì)老舊小區(qū)改造投入大量資源，哪個(gè)小區(qū)、哪個(gè)樓棟能將居民動(dòng)員起來(lái)、組織起來(lái)，就能獲得政府的資金支持，且自籌資金多、獲得政府支持的資金也多。正是在此背景下，美奧小區(qū)業(yè)主籌資8萬(wàn)元，政府配套12萬(wàn)元，對(duì)外墻進(jìn)行了大面積修繕，僅留下窗臺(tái)下的墻面沒(méi)有修繕。此次整治工程不僅獲得了業(yè)主的認(rèn)同，附近樓棟的居民也十分稱(chēng)贊和羨慕。

小區(qū)的物業(yè)管理容易發(fā)生各種各樣的糾紛。小區(qū)在自治之初，業(yè)主委員會(huì)就以書(shū)面形式向全體業(yè)主發(fā)了一封信，對(duì)小區(qū)管理提出了以下意見(jiàn)：一是小區(qū)實(shí)行業(yè)主自治，所收費(fèi)用只能維持正常運(yùn)行，在沒(méi)有保安人員的情況下，安全工作需要全體業(yè)主共同參與。各業(yè)主在晚上和外出要隨時(shí)關(guān)好門(mén)窗，關(guān)好水、電、氣開(kāi)關(guān)，以防意外事故的發(fā)生。二是已入住業(yè)主因事長(zhǎng)期外出，半價(jià)收取服務(wù)費(fèi)問(wèn)題。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例和小區(qū)實(shí)際情況，做如下規(guī)定：（1）長(zhǎng)期外出的業(yè)主，事先應(yīng)向管理人員打招呼，共同看好水、氣止度，否則不予認(rèn)可。（2）起止時(shí)間計(jì)算：與本月小區(qū)服務(wù)費(fèi)收取時(shí)間同步，不足月的以整月計(jì)算，外出期間，水、氣表報(bào)數(shù)以不變?yōu)樵瓌t。（3）無(wú)人居住期間，每戶(hù)按20元每月交納物業(yè)費(fèi)以作為電梯的正常維護(hù)費(fèi)用。

除以上意見(jiàn)外，小區(qū)還制定了《美奧小區(qū)B棟業(yè)主公約》。

美奧小區(qū)B棟業(yè)主公約

1.物業(yè)費(fèi)以“保運(yùn)轉(zhuǎn)、略有結(jié)余”的原則收取，以保證物業(yè)管理者及時(shí)履約和電梯正常運(yùn)行和使用。

2.物業(yè)費(fèi)的使用范圍：電梯維護(hù)、電梯及公共照明用電、電梯工、清潔工和物業(yè)經(jīng)管人員工資、辦公費(fèi)用及其他必要的開(kāi)支。

3.抄水、氣表時(shí)間：每月6-8日，當(dāng)時(shí)無(wú)人在家，業(yè)主應(yīng)當(dāng)主動(dòng)與抄表人聯(lián)系；交費(fèi)時(shí)間：每月18-20日，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自覺(jué)主動(dòng)將費(fèi)用交經(jīng)管人，不得以任何借口拖延或拒交，拖延交費(fèi)者，每次予以10元處罰。

4.自覺(jué)維護(hù)小區(qū)環(huán)境，愛(ài)護(hù)花草樹(shù)木，愛(ài)護(hù)公共設(shè)施，不亂涂、亂貼、亂畫(huà)，損壞公物、設(shè)施、花草樹(shù)木照價(jià)賠償。

5.愛(ài)護(hù)公共衛(wèi)生，不隨地大小便，不隨地吐痰，不亂扔瓜皮果屑、白色垃圾等廢物，每日準(zhǔn)時(shí)九點(diǎn)鐘以前，自覺(jué)將垃圾袋放到指定地點(diǎn)。

6.任何業(yè)主不得在樓棟里搞經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

業(yè)委會(huì)雖然出臺(tái)了意見(jiàn)和公約，且張貼在小區(qū)門(mén)口、樓道和電梯里，讓每戶(hù)都知道，但除收費(fèi)是硬性的大家必須遵守外，其他規(guī)定的執(zhí)行均比較軟，完全靠自覺(jué)，業(yè)委會(huì)和管理人員只能通過(guò)督促、打招呼等方式提醒住戶(hù)遵守。一旦住戶(hù)違反相關(guān)規(guī)定，管理人員去制止，很容易發(fā)生糾紛。業(yè)委會(huì)成員老吳便與二單元一住戶(hù)發(fā)生過(guò)一次糾紛。

事情的起因是二單元住戶(hù)周某在家里搞美容美體服務(wù)。按照《美奧小區(qū)B棟業(yè)主公約》，住戶(hù)是不能在家里搞經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，因?yàn)橹苣秤薪?jīng)營(yíng)許可，手續(xù)齊全，業(yè)委會(huì)同意她搞，要求她每月多交100元電梯使用費(fèi)，但她總是拖著不交，老吳多次上門(mén)催交，她找各種理由不交，已經(jīng)欠了800元。一天，周某夫婦帶著不明身份的一男二女闖進(jìn)老吳家里，對(duì)老吳夫婦進(jìn)行辱罵，周某的丈夫還逼老吳拿出交費(fèi)賬目和錢(qián)款，甚至威脅要用20萬(wàn)元買(mǎi)兇打死老吳，并用門(mén)前的一個(gè)鐵撮萁打向老吳。老吳在孫子的幫助下，將周某的丈夫的牙齒打出了血，鄰居見(jiàn)狀急忙攔阻并報(bào)警。后周某夫婦又毆打老吳的妻子。打鬧聲引來(lái)了群眾，110民警趕到，及時(shí)制止了打鬧。之后，周某夫婦印制《告居委會(huì)信函》的傳單，老吳也起草了《為維護(hù)小區(qū)治安秩序制止惡霸橫行傷人的報(bào)告》的信訪函，征集了47戶(hù)業(yè)主的簽名，寄給區(qū)委區(qū)政府及相關(guān)部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)。后來(lái)，派出所進(jìn)行了調(diào)解，老吳治傷所花的500元在一單元的公用經(jīng)費(fèi)中報(bào)銷(xiāo)了，周某的丈夫要老吳賠償醫(yī)藥費(fèi)，老吳因感覺(jué)派出所的調(diào)解偏向周的丈夫而沒(méi)有在調(diào)解書(shū)上簽字，最后這個(gè)事也就不了了之。

此事之后，美奧小區(qū)B棟業(yè)委會(huì)還是兩個(gè)單元的財(cái)務(wù)、事務(wù)各負(fù)其責(zé)，獨(dú)立運(yùn)行，牽涉兩個(gè)單元說(shuō)不清的，再由業(yè)委會(huì)統(tǒng)一商量。此種自治模式一直維持到現(xiàn)在。