1.3　交易形式：轉(zhuǎn)讓、抵押與租賃

國家規(guī)定了房地產(chǎn)交易的基本制度，即土地有償有限期使用制度、房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。房地產(chǎn)在具體交易時，包括這樣三種形式：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房地產(chǎn)租賃。我們來一一介紹這三種形式。

1.3.1　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)所有人通過買賣、贈與、交換、抵債或其他合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)相關(guān)法律《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》中，對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序做了如表1-4所列的規(guī)定。

1.3.2　房地產(chǎn)抵押

房地產(chǎn)抵押，是指抵押人或債務(wù)人以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔保物，向抵押權(quán)人或債權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為。比如，房地產(chǎn)按揭這種用所購房屋作為擔保貸款購房的行為，屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。圖1-3詳細列出了房地產(chǎn)抵押最常見的幾種形式。

在房地產(chǎn)抵押時，特別要注意“房地產(chǎn)的抵押效力”。具體是指，在房地產(chǎn)抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)通知抵押權(quán)人，并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已抵押的情況。抵押人未通知抵押權(quán)人或告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，轉(zhuǎn)讓行為視為無效。

根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第41條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押應(yīng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。房地產(chǎn)抵押登記，是指房地產(chǎn)抵押關(guān)系設(shè)定后，當事人根據(jù)房地產(chǎn)登記管理權(quán)限向市或區(qū)、縣房地產(chǎn)登記機關(guān)辦理房地產(chǎn)其他權(quán)利的登記。

1.3.3　房地產(chǎn)租賃

《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，公民、法人或其他組織對于享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理經(jīng)營的房屋，可以依法出租。但是，關(guān)于房屋租賃，有一定的條件限制，以下這些房屋在出租時屬于非法出租：

① 權(quán)屬有爭議的。

② 未依法取得《房屋所有權(quán)證》的。

③ 屬于違章建筑的。

④ 不符合安全標準的。

⑤ 已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的。

⑥ 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；

⑦ 司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定封查或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。

⑧ 共有房屋未取得共有人同意的。

⑨ 有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

符合條件的二手房屋，在租賃時，一般按照表1-5所列流程進行。