1.2　建筑面積計算的要點

客戶在買房的時候必然要問兩種面積：建筑面積和使用面積。建筑面積直接關系到商品房總房款，而使用面積則關系到購買的房子空間是否能充分利用，是否足夠大。

1.2.1　套內面積計算方式

（1）套內使用面積

套內使用面積即地毯面積。它是各房間使用面積之和。在測量套內使用面積時，可以依照這樣的標準來計算：

① 房屋使用面積按結構墻體內表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層，按復合層內皮尺寸計算使用面積。

② 房屋使用面積包括臥室、客廳、餐廳、過廳、過道、前室、廚房、衛生間、儲藏室、陽臺、壁柜等。

③ 煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積。

④ 非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數使用面積之和計入房屋使用面積。

（2）套內建筑面積

套內建筑面積的計算公式如圖1-1所示。

雖然很多合同里都會使用這個公式來計算，但是墻體面積其實很難精確測量，如果有保溫層，測量就更加困難。

1.2.2　建筑面積計算公式

建筑面積的計算公式如圖1-2所示。

在這些公式里，需要注意一些概念或計算方式。

① 陽臺面積的計算方式，通常來說，封閉式陽臺按照全部面積計算，半封閉式陽臺按照一半面積計算。

② 套內墻體面積包括戶型內部的分隔墻、兩戶之間的分隔墻、外墻這三個部分。

③ 公攤面積包括：建筑內的樓梯間、配電室、消防通道、水泵房等附屬設施用房或占地。

通常來說，在不同樣式的建筑樓房內，公攤系數計算范圍如表1-3所列。

1.2.3　房屋總建筑面積計算方式

房屋總面積也是很多購房者關心的數據，通常來說，房屋總面積的計算包括這樣一些方面：

① 多層或高層建筑按照各層建筑面積之和來計算總建筑面積。其中，底層在計算面積時，是按照建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積來計算的；二層以及二層以上按外墻外圍水平面積計算。

② 單層建筑物按照一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積來計算。如果單層建筑物內部帶有部門樓層（如閣樓）也應計算建筑面積。

③ 地下室、半地下室等建筑面積，按其上口外墻外圍的水平面積計算。

④ 電梯井、提物井、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。

⑤ 建筑物內的門廳、大廳均按一層計算建筑面積。

⑥ 地下架空層層高超2.2米的，按架空層外圍水平面積的二分之一來計算建筑面積。

⑦ 封閉式陽臺、挑廊等，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積的二分之一來計算建筑面積。

⑧ 建筑物內放置各種設備和修理養護的建筑，層高超過2.2米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積。

除了這些，在計算房屋總建筑面積時，還要對樓梯間、門斗等進行計算，整體是比較復雜的。房產銷售人員也可以通過咨詢專業人員來準確把握建筑面積計算的知識，以便為客戶提供更加專業、精準、可靠的業務咨詢。