1.5　按揭貸款操作流程

按揭購房，就是購房者在買房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為。購房者先付給業主一部分房款，即首付，余款由銀行代替購房者支付，購房者將房產所有權抵押給銀行，購房者分期償還銀行的貸款和利息。

1.5.1　按揭貸款分類

個人住房按揭貸款一般有圖1-4所示的三種類型。

1.5.2　按揭貸款所需材料與具體流程

用按揭貸款的方式買房，購房者年齡需在18～60周歲之間，為具有完全行為能力的自然人；具有穩定的工作與收入，征信良好，具有一定的還款能力。房地產銷售人員協助辦理個人客戶按揭貸款業務時，需準備表1-7所列的資料。

那么，銷售人員協助客戶進行按揭貸款時，應遵循怎樣的流程呢？個人按揭貸款流程如圖1-5所示。

房地產銷售人員需要對每個流程涉及的細節了如指掌。這里對以下細節進行詳細說明：

（1）簽訂房產買賣合同

買賣雙方在簽訂《房屋買賣合同》時，在合同中如果約定買方通過按揭貸款方式支付房款，需要約定一定的首付比例。在這個環節，賣方會要求買方繳納一定的定金，而買方也會檢驗賣方的《中華人民共和國不動產權證書》（簡稱“不動產權證”）。

（2）提交貸款申請

買賣雙方在當地房地產交易市場現場打印《過戶合同》，合同上明確注明房款支付方式。如首付款80萬元，其余款項申請商業貸款等。買賣雙方到當地房管局簽訂《私產房屋代收代付協議》，進一步明確交易資金關系。

（3）銀行調查審批

在評估公司對購房進行評估后，銀行會根據房屋交易價和評估價中較低的一方作為放貸依據。這里需要說明的是，有些銀行只認可指定評估公司的評估報告，而有些銀行則沒有這方面的要求。

（4）落實貸款擔保

銀行會要求買方提供擔保以保證貸款的安全性。目前有些銀行已經推出了無擔保二手房貸款。房地產銷售人員在協助購房者辦理貸款時，應明確所在銀行對擔保費的收取或其他要求。

（5）繳存首付款

買方持《私產房屋代收代付協議》到銀行交付首付款后，取得繳存首付款證明，并向銀行申請二手房貸款，提供給銀行全部貸款申請資料。

（6）簽訂貸款合同

買方審核通過之后，銀行會與買方簽訂借款合同，銀行通知賣方貸款可付。

（7）辦理過戶手續

買賣雙方帶房產證原件及復印件、買賣契約及復印件、身份證原件及復印件等資料到相關地區的住房和城鄉建設部辦理過戶手續，并進行換證手續。

（8）辦理房產抵押手續

賣方帶上不動產權證、土地證過戶收據、買賣契約、契稅發票等，到相關地區的住房和城鄉建設部辦理房產抵押手續。

（9）銀行發放貸款

銀行收到抵押證明后放款。貸款發放完畢，買方向房管部門領取新的房產證。

（10）貸款申請人按月還款

購房者按照規定的還款方式進行還款。在還清所有貸款后，購房者可辦理注銷抵押登記手續。