四、服務的實踐成效

1. 投資控制從拍地策劃開始

項目的選址、地價評估是項目前期投資工作的基礎，對項目投資的成敗起著決定性的作用。本項目受建設單位委托，捷宏開展拿地前的地塊調研、地價評估、立項配合等工作。

拿地之前我們做了充分的市場調研，最后決定選址在某市，因該市新區政府前瞻性地著力打造城市的“航空名片”，將航空航天產業作為新區重點發展的六大戰略性新興產業之一，在新區創建了國家新型工業化產業示范基地，同時也是全省首個國家級航空產業示范基地，其航空產業園及機場等配套基礎設施逐步完善，該市也由此成為全省唯一省市聯動重點發展航空航天產業的試點地區。

2016 年6 月，在該市及新區兩級政府的見證下，某投資控股有限公司、某航空產業發展有限公司等單位，在新區規劃建設面積800004m2、總投資20 億元的南航金城學院某某校區，集航空人才培養、航空產業承載、航空文化傳播、航空旅游體驗為一體的航空人才實訓基地及航空執照考試認證中心，建成后將成為長三角地區最大的航空教育綜合體。

建立在此基礎之上，捷宏總咨詢師對本項目進行詳細策劃，并代表建設單位多次跟該市相關部門溝通，擬以江蘇航院與新建的航空教育綜合體為核心區，以機場及周邊空域為輔助訓練區，以國際社區為生活聚集區，以航空產業園為產業集聚區，以圌山、瑞湖、中央公園、萬頃良田等為配套休閑區，爭創國家級的“航空教育小鎮”。

捷宏對拍地方案進行全面策劃，體現項目的特殊性，該市同一天所拍地塊中，本項目由于前期策劃到位，約束條件清晰，摘牌地價理想，價格明顯低于周邊地塊，如圖6 所示。

2. 整合資源的優勢，對施工圖紙進行設計優化

捷宏要求所有專業施工圖的設計完成后，必須進行優化后再送圖審，此舉措確保了設計階段控制工程造價的主動性。我們主要從以下幾方面進行優化：

結構設計的優化：對于結構工程在建筑方案設計完成后，進行必要的結構設計優化，在滿足結構安全的條件下，盡可能地通過設計上的優化，降低工程造價。

專業工程的優化：對于幕墻工程、室內裝飾工程、鋼結構工程、智能化工程等進行深化設計，由于這些工程在深化設計時會充分結合施工單位的施工組織設計，充分考慮節點設計，設備與材料的匹配，材料規格和材料損耗等因素，使主要材料損耗率、設備和材料的匹配等性價比最佳。

設備選型優化：建筑設備的選用要按照設計要求的條件下，即要充分考慮設備的富余能力，又要避免富余能力過大和運行、維護費用過高，需通過技術經濟比較進行設備的選型與優化，必要時應使用價值工程理論進行設備選型。

材料選用優化：對于裝飾工程的飾面材料、幕墻工程的主要材料、門窗工程、衛生潔具、燈具等重點是抓好主要材料的選用。盡可能地選用比較容易采購的通用材料，并根據使用功能部位不同，區分不同標準和檔次定位。

本階段捷宏參與咨詢的團隊人員包括設計優化團隊、造價咨詢團隊、項目管理團隊等。設計優化團隊重點把控圖紙技術經濟問題、功能匹配問題；造價咨詢團隊評估造價指標及各種方案價格測算；項目管理團隊從工程施工角度評估圖紙的可實施性問題。本項目主要的設計優化意見及成效案例如下：

（1）樁基工程優化：本項目樁基工程原設計過于保守，捷宏設計團隊經復核計算后進行優化，優化詳細情況如表4 所示。

（2）主體結構優化：經對主體結構受力及配筋計算，我們給出以下建議均已采納，共節約投資240 萬元。

1）根據計算結果中，塔1 塔2 的最大軸壓比分別為0.52 和0.53，塔3 塔4 的軸壓比分別為0.23 和0.22。《建筑抗震規范》GB 50011—2010 中第6.3.6 條規定，二、三級框架柱的軸壓比限值為0.75 和0.85，原設計柱的截面偏大，同時引起柱的箍筋用量大（體積配箍率要求），不經濟。經復核，捷宏建議部分柱的截面可減小20%左右，軸壓比等各項控制參數可滿足規范要求（最大軸壓比0.53×1.25=0.66＜0.75），同時柱的鋼筋用量可減少。

2）二級框架柱箍筋的最小直徑為φ8，原設計中除d 區有部分柱箍配φ8 外，其余均配φ10或φ12，經計算，發現大部分柱的箍筋配φ8 可滿足計算要求，捷宏建議根據計算結果調整柱的箍筋。

3）A 樓筒體四角按規范設置了YBZ，按《高層建筑混凝土結構技術規程》第7.2.15 條規定，根據軸壓比要求的體積配箍率可分段設置，且其部分豎向筋配筋率也超過1.2%的構造配筋率，建議調整。

4）A 樓筒體剪力墻分布筋，底部加強區以上部位，其豎向分布筋符合《高層建筑混凝土結構技術規程》第7.2.17 條規定即可，經復核發現原配筋偏大，建議一級墻按0.25%控制，200mm 厚墻φ10@300，300mm 厚墻φ10@200，且拉筋φ6@400×400 從底到頂也過于保守，非加強區域可采用φ6@600×600。

5）建議次梁貫通筋改為架立筋。

（3）建筑做法優化：本工程地下室內墻及天棚裝飾面層做法不經濟，項目組根據以往項目經驗，提出建議優化，如表5 所示。

（4）幕墻工程優化幕墻工程根據計算和類似工程經驗，我們提出如下優化建議，均被采納，節約建設投資約180 萬元。

1）A 區五層～屋頂層建議取消吊頂下方的鋁合金橫梁，只保留開啟窗上口橫梁，并且將樓板上方橫梁調整到建筑標高上1200mm 位置，與立面鋁板窗臺高度和室內欄桿高度齊平，使室內橫梁美觀并且窗開啟便利。原幕墻立面如圖7 所示，調整后立面見如圖8 所示。

2）A、B 區小于1.2m 寬度區域幕墻橫梁厚度優化為2mm。

3）A、B、C 區室外除屋頂女兒墻及穿孔鋁板采用3mm 厚外，其他部位鋁板建議優化為2.5mm厚，如A 區層間線條A-JD-07，裙樓層間鋁板A-JD-41 等。

4）本工程玻璃幕墻經計算，鋁合金立柱截面可從160×70 優化為140×70。

5）豎向外裝飾扣蓋如果沒有特殊功能需要，建議外扣蓋凹槽深度50mm 改為20mm。

6）本工程所有外片超白玻璃，除A 樓裙樓部位外，建議優化為均質鋼化玻璃。

3. 做好招標策劃，有序推進項目

在施工招標工作開展之前，捷宏結合建設單位的需求，結合前期合約規劃，從便于項目管理、專業人干專業事的角度決定，承發包模式采用“施工總承包+專業發包”，本階段捷宏公司參與咨詢的團隊人員包括總咨詢師、項目管理團隊、招標代理團隊、造價咨詢團隊等。總咨詢師和項目管理團隊負責招標方案總策劃和設定合理的技術標準，招標代理團隊和造價咨詢團隊協同把控合同條款與風險分配問題，造價咨詢團隊同時負責編制合理的招標控制價。具體安排 如下：

（1）招標方案策劃：為控制工程造價，在符合政策法規的前提下，將專業性強或行業壟斷工程，進行專業發包，如幕墻工程、電梯采購安裝工程、暖通工程、智能化工程、景觀工程、亮化工程；將圖紙深度不夠、專業性強與總包關系密切的項目進行專業分包，如門窗工程、鋼結構工程；將品牌、規格、材質等決定價格的材料、設備采購項目，約定好參考品牌及采購標準，如鋼材、混凝土、防水保溫材料、鋁型材、玻璃、裝飾主材、機電設備及主材等。考慮到工期問題，合理劃分標段，合理分配風險，形成伙伴關系。

（2）編制責任權利明確的合同條款，包括設計合同、施工總承包、專業發包合同、材料、設備供貨等合同，確定發、承包各方權利，責任，付款方式，價格確定原則，合同風險范圍及風險外調整原則，工程變更合同價款調整原則，違約責任等條款。

（3）合理確定招標參考價，因本項目以民營投資為主，招標參考價在滿足行業和地方相關造價管理規定的同時，盡可能地貼合市場價格，避免圍標、串標。

（4）因本項目在2020 年6 月30 日滿足對外教育教學運營的需求時間節點已確定，每項工作在進度上必須服務總進度要求，我們根據總進度要求倒推每項工作完成時間。合同約定是雙方合作的基礎，在招標文件合同條款中捷宏明確每項工作工程開工、竣工節點，并確定針對延誤或提前工期獎罰條款。

本項目智能化工程：因專業性很強，我們采用專業發包，招標前我們做足功課，按設計提供圖紙和智能化設備清冊，在滿足功能和參數的前提下，對設備品牌和選型按兩個方案進行詢價比價，方案一市場價1123 萬元，方案二市場價859 萬元，兩個方案相差263 萬元。決定智能化工程價格水平的主要是設備品牌和選型，例如機房工程中占比較大是UPS 和精密空調。

UPS：方案一選用某進口品牌，方案二選用某合資品牌，二者價差在30%左右。

精密空調：方案一選用某進口品牌，方案二選用某合資品牌，二者價差在40%左右。

因本工程以民營投資為主，招標時按性價比高的方案二進行招標，同時發揮投標人專項特長，允許投標人在滿足要求的前提下可優化，帶方案投標。第一輪回標后，我們對投標方案及報價進行綜合評審，在滿足功能和使用要求的前提下，本著質量可靠經濟實用，對品牌及設備選型方案再次優化，并按優化后的方案進行第二輪報價比選，讓投標人在同一基準上報價，最終投標報價比目標成本低10%。

4. 整合資源的優勢，對材料設備采購進行策劃

建設項目中材料、設備采購也是決定項目投資控制的重要因素，捷宏對項目招標采購進行全策劃，選取性價比高的供應商，電梯采購是其中的一個典型例子。

建設單位原本在電梯采購的定位是，A 組團采用一線品牌，B、C 組團采用二線品牌。按此要求，捷宏“速得”材價中心首先整合了一套關于電梯市場專題報告，給建設單位的決策提供了重要的參考依據。該報告主要內容摘錄如下：

按照電梯企業的經營狀況，綜合電梯行業的發展、格局變化來劃分品牌（通常年營業額40 億元以上可定義為一線），整個國際市場主要分為歐美系和日韓系，歐美系與日系主要區別如表6 所示，電梯主要品牌及分類如表7 所示。

日系四家：三菱，富士達，日立，東芝，歐美系四家：奧的斯，迅達，蒂森，通力，這八家占有世界范圍內80%，中國國內70%以上的電梯市場。

依據上述電梯的專項報告，建設單位最終選擇了通力、上海三菱、現代、永大電梯、西奧電梯、怡達電梯等各個不同檔次的電梯入圍進行比選（此時建設單位對電梯選用的定位尚不清晰）。咨詢服務項目組建議一線知名品牌可不予考察，對尚不了解的品牌可安排一次考察。

根據建議，建設單位決定對現代電梯、永大電梯、西奧電梯、怡達電梯四家電梯廠家進行實地考察。根據考察情況，捷宏從各個品牌企業概況、電梯產能、運維服務、優缺點進行對比匯報，如表8 所示。

上述四家電梯廠商，前三家企業的核心部件均為自行研發與生產，最后一家以外采購組裝為主，除此之外，各廠家也有各自的特點。依據考察結果，建議給予四家廠商二次報價的機會。后期評標時，注意各品牌電梯需求參數、功能及服務的一致性，并結合后期運維費用綜合評價投標報價。

考察過后，現代電梯表現出了很強的響應力，韓方中國公司董事長親自登門洽談，為提高現代電梯在中國市場的占有率，同時考慮到項目在某地區的影響力，現代電梯給出了最高的誠意。最終建設單位基建小組決定A、B、C 三個組團全部采用一線品牌現代電梯，采購總價低于二線品牌。

5. 做好前期報建，合理減少配套工程費用

安排專業前期專員協助建設單位辦理規劃、審圖、消防、人防、防雷、安監、質監、施工許可等工程開工前的報建手續，根據圍繞項目總進度列出報建手續詳細計劃，為現場施工合法合規做好保駕護航。

供配電外線接入是每個建設項目必不可少的配套工程，通常每個區域供電部門會對區域內供配電規劃布點，從供配電外線接入點至建設項目費用由建設單位支付。具體費用主要受外線接入點到項目地點距離的影響，我們前期專員已積累豐富前期手續辦理經驗，并與相關部門達成良好關系。本項目開始之初，前期專員就多次跟供電發展策劃部門溝通，希望在項目周邊布置外線接入點，經過近一年努力，終于把供配電外線接入點落在項目圍墻邊，發生費用僅120 萬元左右，同等規模項目供配電外線接入費用通常在1000 萬元左右，本項目節約費用約880 萬元。

6. 編制多方案動態成本及資金計劃為建設單位重大方案決策提供數據支撐

本項目建設資金來源有少部分屬于地方政府，但地方政府因各種原因，建設資金到位不及時，對建設工作的推進造成一定影響。為保障項目順利完工，建設單位高層擬對項目實施范圍做出調整。

方案一：A、B、C 組團按計劃實施到位。

方案二：A 組團塔樓5 層以上不再實施，B、C 組團按計劃實施到位。

捷宏編制了上述兩個方案的投資總額及完工前資金需求計劃，具體的測算如表9 所示（方案一）和如表10 所示（方案二）。

方案一合計建設總投資約60006 萬元，資金需求約30666 萬元，其中，完成至交付使用A 組團資金需求約12906 萬元，BC 組團資金需求約11876 萬元，紅線內配套工程費資金需求約4992 萬元，工程建設其他費資金需求約891 萬元。

方案二合計建設總投資約54896 萬元，資金需求約27600 萬元，其中，完成至交付使用，A 組團資金需求約9839 萬元，BC 組團資金需求約11876 萬元，紅線內配套工程費資金需求約4992 萬元，工程建設其他費資金需求約891 萬元。

A 組團5 樓以上使用功能均為辦公，辦公室為少量自有辦公和對外招租之用，本期僅為核心區建設，若暫不實施，暫時仍可滿足核心區教學和運營條件。建設單位根據測算結果，考慮到在有限資金條件下滿足運營條件是頭等大事，決定選擇方案二，A 組團5 樓以上暫緩施工，資金到位后跟后續工程同時施工。

7. 開展進度偏差檢查并采取糾偏措施，控制項目建設進度

因本項目在2020 年6 月30 日滿足對外教育教學運營的需求時間節點已確定，根據項目總時度要求，建立總工期進度計劃，定期進行調整，并合理確定開工順序、各專業工種進入時間和持續時間。

建立工程例會制度，定期、不定期對工程進度偏差進行分析，找出進度偏差的主要原因，包括設備、勞動力、材料、資源、天氣、變更，調整各種資源的配比，調整關鍵工序時間。向關鍵工序要時間，向非關鍵工序要資源。

用合同的手段，規定施工過程中的各個關鍵節點的時間，定期檢查，對工程進度進行考核、評比，落后的處罰，提前的獎勵。

技術方案和材料供應提前考慮，至少考慮2～3 個月的提前量，確保技術方案和材料供應不拖工程施工進度的后腿，防止產生前松后緊，前面千斟萬酌遲遲不定，后面倉促施工。

以上措施在一定程度上促進了項目進度按計劃實施，但當工程快速推進時，資金支付是影響工程進度的最關鍵的因素之一。本項目為保障工程進度，在進度款支付上建設單位給予支持。施工總承包原合同約定按形象進度支付，每5 層支付一次。當發現進度因承包人墊資壓力太大推進不太順利時，捷宏及時分析原因，從對進度控制有利的情況考慮，減少承包人的墊資壓力，建議工程進度款按每月已完工程量支付，承包人在進度款支付上得到支持后，集中精力趕進度，項目進度得到了順利推進。