江某某與徐某某等農村房屋買賣合同糾紛上訴案

案例依據

江西省鷹潭市中級人民法院〔2017〕贛06民終531號民事判決書。

案例內容

上訴人江某某因與被上訴人徐某某、王某某農村房屋買賣合同糾紛一案，不服江西省鷹潭市月湖區人民法院〔2016〕贛0602民初1078號民事判決，向鷹潭市中級人民法院提起上訴。法院于2017年12月12日立案后，依法組成合議庭，不開庭進行了審理。本案現已審理終結。

上訴人江某某上訴請求：1．中唐房地產評估顧問有限公司（以下簡稱中唐公司）沒有按一審法院委托對涉案房屋的市場價進行評估，而僅對土地上的建筑重置新價值進行評估錯誤，沒有將房屋占有的土地及院內所屬物價值評估進去。買賣契約中明確記載了房屋門窗及院內所有寸土寸金，房檐瓦角一并賣給了乙方。而一審法院卻采信了這一評估價錯誤，不合理，判決不公。2．中唐公司對土地上的建筑物重置新價值評估價，混石結構的房屋只按515元/㎡，石木結構的173/㎡元，顯然超低，根據鷹高新區辦字〔2016〕49號《關于印發鷹潭高新技術產業開發區的白露擴園項目集體土地上房屋征收補償安置方案的通知附件》，房屋補償標準規定：混石結構標準房補償標準為770元/㎡，石木結構房屋補償標準是690元/㎡。市政府規定的該標準也是通過有資質的房地產價格評估機構評估出來的，而中唐公司評估涉案房屋價相差高達255元/㎡和517元/㎡，該評估價嚴重失真和超低，所以上訴人不能接受。3．再則上訴人與被上訴人簽訂買賣房契約是雙方真實意思表示，事過11年，被上訴人看到周邊房屋被政府征收，利潤倍增。在利益的驅動下，被上訴人失去誠實信用原則而起訴，要求返還房屋，其行為是有重大過錯的。因被上訴人的過錯已造成上訴人因房屋增值和原買房價格的差異已無能力再買房，身無居所。為此根據鷹府發（2013）34號文件中第三章住宅房補償安置的第十二條規定，在城市規劃區內征收集體土地上的合法房屋實行貨幣補償，產權調換兩種補償安置方式。上訴人同意參照此規定，由被上訴人在該地段購買同樣面積的房屋給予上訴人的補償或補償貨幣共計463896元。綜上，為維護守信上訴人的合法權益，請二審依法改判。

被上訴人徐某某、王某某辯稱，一、一審法院采信中唐公司的評估報告是正確的。其一，中唐公司是雙方當事人共同選定的評估機構；其二，中唐公司對涉案房屋價值的評估程序合法，適用依據正確，且客觀合理；其三，被答辯人如有依據證明中唐公司的評估報告存在問題，在一審時就應當申請重新評估，但被答辯人并沒有提出重新評估的申請。二、由于被答辯人在一審時并沒有申請對圍墻及房內樹木進行價值評估，故評估報告沒有將圍墻及房內樹木的價值考慮進去，但一審判決已經充分考慮了這部分財產的價值，且完全按照被答辯人的意見對該部分財產的價值進行了認定（見判決書第8頁，認定該部分財產價值為9824元）。三、被答辯人提出涉案房屋應當按混石結構770元每平方米、石木結構690元每平方米進行補償，提出補償金額應當為463896元沒有依據。四、答辯人與被答辯人簽訂的賣房契約并非因為答辯人提出無效的主張變得無效，而是因為違反法律的強制性規定而無效。因此，無論答辯人是否主張賣房契約無效，該賣房契約自始即是無效的。不履行無效合同的行為，不存在失信與否的問題，更不存在賠償失信損失的問題。一審在已經認定被答辯人對于合同的無效也存在過錯的情況下，將本案中的所有損失認定由答辯人單方承擔，一審的判決已經對答辯人進行了照顧。

徐某某、王某某向一審法院起訴請求：1．依法確認原、被告2006年5月14日簽訂的賣房契約無效；2．判令被告立即歸還向原告購買的位于鷹潭市××湖區魚塘村的房屋；3．本案訴訟費用由被告承擔。

江某某向一審法院反訴請求：1．判令原告賠償我方失信損失共計435096元，包括：（1）房屋重置價款1300元/㎡×281.68㎡+33.12㎡×700元/㎡＝389368元，政府對標的物周邊村莊沒有辦理產權證的農村房屋重置補償價石混結構為1300元/㎡，石木結構為700元/㎡；（2）院墻72㎡×10塊/㎡+384塊腳石＝1104塊×6元/塊＝6624元，市場上和院墻紅石每塊含工錢是6元/塊；（3）院內土地525㎡－130㎡＝395㎡÷666㎡/畝＝0.598畝×60000元＝35904元，政府征用標的物周邊農村的宅基地補償價一般為60000元/畝；（4）院內的樹木，4棵柚子樹+1棵板栗+6棵橘樹+1棵桂花+1棵水杉樹+1棵棗樹+2棵鐵樹共計16棵樹，都已成材或掛果，應計3200元。2．判令原告承擔律師費用4000元及房屋鑒定費2916元；3．反訴費用由原告承擔。

一審法院認定事實：2006年5月14日原告徐某某、王某某與被告江某某、江某甲協商后簽訂賣房契約，約定將原告位于鷹潭市月湖區魚塘徐家村自建的店面平房一棟、二層住宅住房、院子、院內樹木果樹、廚房、豬欄、院子圍墻及院內所有寸土寸金等以68000元的價格賣給被告和江某甲。合同簽訂后，被告向原告支付了購房款68000元。之后被告和江某甲管理使用該房屋，并對該房屋進行了部分改建、添附。江某甲于2016年11月14日因病去世后，該房屋由被告一人管理使用。2016年8月11日原告徐某某、王某某訴至一審法院，請求確認上述賣房契約無效及要求被告返還房屋。2017年3月21日被告向一審法院提起反訴，請求原告賠償被告各項損失共計人民幣442012元。另江某甲去世后，被告江某某和江某甲的兒子江某乙、江某丙、江某丁均書面申明放棄對本案所涉房屋父親江某甲權益的繼承，并讓與給母親江某某繼承。

一審法院認為，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條規定“有下列情形之一的，合同無效……（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”《中華人民共和國土地管理法》第十條規定“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。”《中華人民共和國物權法》第六十條規定“對于集體所有的土地和山林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規定行使所有權：（一）屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；……”農村房屋買賣合同是指農民將農村自有居住性房屋轉讓給他人，他人支付價款的合同，該類房屋買賣合同涉及農村宅基地的問題。宅基地使用權是農村集體經濟組織成員所享有的權利，與享有者的特定身份相聯系，只有本集體經濟組織的成員才可申請使用宅基地，農村宅基地的使用權不允許通過房屋買賣的方式轉讓給本集體經濟組織以外的民事主體。本案中，原告與被告、江某甲于2006年5月14日所進行的農村房屋買賣行為，基于不動產房地一體原則，房屋權利受制于宅基地權利，而宅基地使用權只能轉讓給本集體經濟組織內的成員，禁止轉讓給本集體經濟組織外的成員，而本案原、被告不屬于同一個農村集體經濟組織，故原、被告雙方于2006年5月14日進行的農村房屋買賣行為，違反了法律、法規的強制性規定，故一審法院認定該賣房契約無效。根據《中華人民共和國合同法》第五十八條規定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”本案中原告作為出賣方，在其將農村自建房屋轉讓給被告若干年之后，以房屋買賣行為違反法律相關規定為由，主張該房屋買賣合同無效，此行為有悖誠實信用原則，故原告應對合同無效所造成的后果承擔主要責任。被告不是鷹潭市月湖區魚塘徐家村集體組織成員，其對盲目簽訂農村房屋買賣合同所引起的后果，負有次要責任。合同被確認無效后，買賣雙方互負返還義務。鑒于被告對本案所涉房屋進行部分改建、添附，從減少損失、便于使用考慮，被告應將該房屋以現狀返還給原告，原告應將購房款68000元返還被告。關于原告應賠償被告的其他損失的具體數額，根據誠實信用原則及公平原則、評估結果和雙方對合同無效的過錯程度，一審法院酌定原告應賠償被告房屋重置價82800元（根據評估結果，現所涉房屋重置成新價值為150800元，核減應返還的購房款68000元，仍應賠償被告的房屋重置價值為150800元－68000元＝82800元）及現房屋其他附屬物9824元（因評估價值未涵蓋本案所涉房屋中合同中約定的院墻、院內樹木16棵，因院內面積較寬，院墻較高，一審法院酌定院墻的補償款為6624元；院內樹木包含鐵樹、板栗樹、柚子樹、桂花、水杉、橘子樹等共計16棵，因樹木大小、品種不一，一審法院酌定平均每棵價200元，共計3200元；兩項合計為6624元+3200元＝9824元）。本案中被告因案件花費測繪費用和評估費用共計2916元，該筆經濟損失應由原告承擔。綜上，原告除應返還被告購房款68000元，仍應賠償被告其他損失共計95540元（82800元+9824元+2916元＝95540元）。關于被告要求原告按其反訴狀中所述標準賠償房屋重置價款及院內土地價款的問題，一審法院認為，被告未提供其所述房屋重置價款的計算標準的依據，江西省中唐房地產評估顧問有限公司的評估報告客觀合理，應按評估結果計算本案所涉房屋的重置價款，另房屋院內土地系農民集體所有，被告要求賠償該款于法無據，固對被告該項反訴請求，一審法院不予支持。關于被告要求原告承擔律師費4000元的請求，一審法院認為，被告此項反訴請求于法無據，一審法院不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、第五十八條，《中華人民共和國土地管理法》第十條，《中華人民共和國物權法》第六十條之規定，一審法院判決：一、原告徐某某、王某某與被告江某某、江某甲于2006年5月14日簽訂的賣房契約無效；二、原告徐某某、王某某應于本判決生效后十日內返還被告江某某購房款計人民幣68000元；三、原告徐某某、王某某應于本判決生效后十日內給付被告江某某經濟損失計人民幣95540元；四、被告江某某在收到上述第二項、第三項判決款項后十日內應將位于江西省鷹潭市月湖區魚塘徐家村的房屋及院落返還原告徐某某、王某某；五、駁回被告江某某的其他反訴請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費1500元（原告已預交），反訴費3271元（被告已預交5950元，應退還2679元），以上共計人民幣4771元，由原告徐某某、王某某負擔2710元，被告江某某負擔2061元。

法院二審期間，當事人沒有提交新證據。

二審經審理查明的事實與一審法院查明的事實一致，法院予以確認。

案例判決

二審法院認為，本案為農村房屋買賣合同糾紛，被上訴人徐某某、王某某與上訴人江某某及江某甲于2006年5月14日簽訂的《買房契約》，因違反法律的強制性規定，一審法院認定該協議無效正確，法院予以確認。上訴人江某某認為中唐公司的估價報告未按市場價進行評估，而是按建筑重置新價值進行評估錯誤。法院認為，中唐公司的評估報告估價結果匯總表中備注欄注明：估價對象土地使用權類型為集體土地，本次評估結果僅為建筑物重置新價值；在估價報告第（五）估價結果中，載明：確定估價對象于估價時點二〇一七年八月八日最可能實現的市場價值評估結果。由于本案所涉的房屋所在土地系集體土地，不能自由轉讓，中唐公司據此按建筑重置新價值進行估價符合有關規定，客觀合理，一審法院采信該估價報告正確。上訴人江某某認為應當按鷹潭市人民政府及鷹潭高新區有關文件規定的房屋補償標準進行估價，并要求相應的貨幣補償或產權調換。法院認為，因本案《買房契約》無效，上訴人江某某不是本案所涉房屋法律意義上的所有權人，且該房屋至今未涉及拆遷問題，上訴人江某某的相關主張沒有法律依據，法院不予支持。關于院墻及樹木等補償的問題，中唐公司雖然對院墻、樹木等沒有做評估，但一審法院對此已酌定作價進行了處理，一審法院處理正確，法院予以確認。

被上訴人徐某某、王某某在與上訴人江某某及江某甲在簽訂《買房契約》11年后，又以房屋買賣行為違反法律規定為由，主張該《買房契約》無效，要求江某某返還房屋，雖然上訴人徐某某、王某某主張《買房契約》無效的請求有法律依據，法院應予支持，但此行為有悖誠實信用原則。一審法院認定被上訴人徐某某、王某某對本案房屋買賣協議無效承擔主要責任，并按評估報告確定的建筑重置新價值賠償江某某正確。另外，法院認為，被上訴人徐某某、王某某一直占用了上訴人江某某及江某甲買房時支付的68000元資金，對此應當參照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十九條第二款第一項規定，由徐某某、王某某自2006年5月15日起以68000元為計算基數按照年利率6%向江某某支付資金占用期間利息。

綜上所述，一審法院認定事實清楚，但處理有不當之處，法院予以調整。2018年1月24日，二審法院依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項、第五十八條，《中華人民共和國土地管理法》第八條第二款、第十條、第六十三條，《中華人民共和國物權法》第六十條、第一百五十三條，《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十九條第二款第一項，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項的規定，判決如下：

（1）維持江西省鷹潭市月湖區人民法院〔2016〕贛0602民初1078號民事判決第一項、第二項、第三項、第四項；

（2）撤銷江西省鷹潭市月湖區人民法院〔2016〕贛0602民初1078號民事判決第五項；

（3）被上訴人徐某某、王某某于本案判決生效之日起十日向上訴人江某某支付利息44880元（利息自2006年5月15日算至2017年5月14日，之后利息以68000元為基數，按年利率6%計算至實際付清之日止）；

（4）駁回上訴人江某某的其他上訴請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費按一審判決執行；二審案件受理費5805元，由上訴人江某某負擔1805元，被上訴人徐某某、王某某負擔4000元。