賴某某與夏某某農村房屋買賣合同糾紛上訴案

案例依據

上海市第一中級人民法院〔2017〕滬01民終13966號民事判決書。

案例內容

上訴人賴某某因與被上訴人夏某某農村房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市松江區人民法院〔2017〕滬0117民初6118號民事判決，向上海市第一中級人民法院提起上訴。法院于2017年11月14日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

上訴人賴某某上訴請求：撤銷一審法院判決，依法改判駁回被上訴人的一審訴訟請求。事實和理由為：涉案房屋及宅基地使用權的轉讓是雙方當事人真實意思的表示，且經過村民委員會的同意，相關權益均已與被上訴人無關，轉讓協議履行完畢已將近20年，被上訴人此時再來主張分配拆遷利益明顯有違誠實信用原則，不應得到法律上的支持和鼓勵。征地房屋補償協議中包括了房屋裝飾補償、其他設施補償、過渡費、搬家補助費等非針對宅基地使用權和房屋本身的補償和補助項目，這些補償和補助費用也被一審法院一并計算在被上訴人主張分配的拆遷利益中，實屬不當。

被上訴人夏某某辯稱：不同意上訴人的上訴請求。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，故請求二審法院駁回上訴，維持原判。

夏某某向一審法院提起訴訟，請求判令：賴某某支付夏某某拆遷安置補償款的30%即85348.80元（人民幣，幣種下同）。

一審法院認定事實如下：1991年11月25日，夏某某取得涉案房屋的農村宅基地使用權。1998年，夏某某與賴某某簽訂《房屋轉讓協議書》一份，約定夏某某將位于上海市松江區××鎮××村××隊的房屋轉讓給賴某某（七架梁三間平房87.20平方米、土地使用證編號××××××），房屋四周：南至四米以外的自留地及夏某房屋，西至夏某甲自留地，北至四米以外自留地，東至小河道，轉讓價為5500元。落款處另有上海市松江區××委員會的蓋章。2016年6月30日，賴某某（乙方）與案外人上海××總公司（甲方）簽訂《上海市集體土地上征地房屋補償協議》一份，約定甲方共向乙方支付補償款284496元。

一審法院認為，民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。現系爭宅基地及地上物已經動遷，宅基地和地上物的權利均轉化為貨幣補償和安置房購買指標。故依據誠實信用、維護交易安全的原則，賴某某可享有系爭宅基地上房屋等地上物的拆遷權益。盡管地隨房走，房屋等地上物轉讓直接導致系爭宅基地實際使用人的變更。然而，宅基地使用權具有特定的人身屬性，系集體經濟組織無償提供給本集體成員享有的，其取得和轉讓應當符合土地管理法等法律和國家有關規定。賴某某與夏某某不屬同一鄉鎮人員，并非系爭宅基地房屋所在地的集體成員，系爭房屋相對應的宅基地使用權轉讓未經縣級以上政府部門批準同意，事后也未辦理相關更名手續，故賴某某并未實際成為系爭宅基地的合法使用權人，遇拆遷時賴某某亦難以完全享有宅基地使用權的補償。現系爭宅基地及其地上物的補償中，夏某某僅主張現金補償部分。根據賴某某與案外人簽訂的安置補償協議，系爭宅基地及其地上物獲得補償款合計284496元。在拆遷過程中土地和房屋混同或混淆的情況下，一審法院并本著尊重現狀、考慮到近年來房地產價格上漲和賴某某實際使用系爭房屋近二十年及其使用期間對房屋的管理和貢獻，將安置補償協議的整體拆遷款為分割對象，但應扣除系爭房屋購買時的房款5500元，并按照夏某某得30%、賴某某得70%的比例進行分割，即夏某某應得補償款即83698.80元〔（284496元－5500元）×30%〕。現賴某某確認補償款可以在安置時與安置房購房款相抵扣，即其可以對補償款進行處分，故其應當將夏某某應得部分予以返還。賴某某關于雙方之間的房屋轉讓協議書經村委會批準故本案不適用上海高院相關執法意見的主張，因村委會并非有權審核批準宅基地使用權轉讓事宜的相關政府部門，故對賴某某的上述主張，一審法院不予采納。

綜上所述，一審法院依照《中華人民共和國民法總則》第五條、第六條、第七條之規定，判決：賴某某于判決生效之日起十日內返還夏某某補償款83698.80元；如果負有金錢給付義務的當事人未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費1934元，減半收取967元，由夏某某負擔21元（已付），賴某某負擔946元（于判決生效之日起七日內交付一審法院）。

二審中，當事人沒有提交新證據。

法院經審理查明，一審法院認定事實無誤，法院予以確認。

案例判決

二審法院認為，民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用原則。引發糾紛的真正原因是征地房屋補償款金額遠遠高于當初房屋轉讓款金額，且雙方對補償款的歸屬和分配未能達成一致意見。從本案具體情況看，上訴人因家庭居住需要出資購買了被上訴人的宅基地房屋，雙方于1998年簽訂了《房屋轉讓協議書》，并各自向對方依約支付了轉讓款和移交了房屋，上訴人對房屋進行了修繕和裝修，并實際居住使用，協議已經履行完畢，且雙方一直相安無事；2016年上訴人與上海××總公司簽訂征地房屋補償協議，由上海××總公司向上訴人支付補償款284496元，2017年被上訴人訴至法院要求參與分配前述補償款；由此可見，雙方對于買賣系爭房屋的意思表示均是真實、自愿的，雖然依據現行有效的法律、法規規定，農村宅基地房屋買賣違反了法律的禁止性規定，宅基地使用權因具有特定的人身屬性而依法不得買賣，被上訴人依法可以獲得相應的動遷利益，但從具有交易性質的民事行為和民事活動所應遵循的基本規則角度分析，被上訴人的行為和動機尚不能稱之為完全符合誠實信用這一市場倫理道德準則的典范。一審法院根據公平、合理的原則，結合宅基地使用權的取得情況、雙方轉讓行為中存在的瑕疵，從尊重當事人真實意思表示、尊重客觀事實、保障交易秩序的相對穩定等角度出發，對房屋動遷補償款所作的分配合情合理，判決理由詳細充分，法院予以認同。

綜上所述，上訴人賴某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。2018年1月29日，二審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費人民幣1934元，由上訴人賴某某負擔。

本判決為終審判決。