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張某某與馬某某農村房屋買賣合同糾紛上訴案

案例依據

北京市第一中級人民法院(2018)京01民終2460號民事判決書。

案例內容

上訴人張某某因與被上訴人馬某某農村房屋買賣合同糾紛一案,不服北京市延慶區人民法院〔2017〕京0119民初7062號民事判決,向北京市第一中級人民法院提起上訴。法院于2018年3月1日立案后,依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

張某某向法院提出上訴請求:撤銷原判,依法改判支持張某某一審的全部訴訟請求或將本案發回重審。主要事實與理由:雙方簽訂房屋買賣合同未經宅基地審批手續,馬某某亦非訴爭房屋所在村集體經濟組織成員,且現馬某某的戶口也是非農業戶口。買賣農村私有房屋必然涉及宅基地買賣,宅基地買賣是法律所禁止的,合同應屬無效。

馬某某辯稱,同意原判,不同意上訴人的上訴請求。雙方買賣交易行為在1999年之前。馬某某原系延慶區延慶鎮石河營村村民,而且在本村其他地方沒有住所,1994年政府向馬某某頒發了集體土地建設用地使用權證,交易合法有效。

張某某向一審法院起訴請求:1.請求法院判令張某某與馬某某雙方之間簽訂的房屋買賣合同無效;2.要求馬某某將坐落于北京市延慶區延慶鎮石河營村13號房屋返還給張某某。

一審法院認定事實:北京市延慶區延慶鎮石河營村村民趙某1與妻子劉某生前共育有七個子女,分別為:趙某4、趙某5、趙某2、趙某3、趙某6、趙某8和趙某7。劉某已于1978年去世,趙某1于1998年去世,趙某2于1995年去世。趙某2與張某某系夫妻關系,二人共育有一女即趙某9。趙某2一家原居住在北京市延慶區延慶鎮石河營村13號宅院,后趙某2作為賣方于1993年12月24日將本案訴爭房屋賣與馬某某,雙方簽訂了《賣房契約》,載明:茲立賣房契約人趙某2因喬遷新居,愿將北房四間、南房四間、東西配房各一間及其院落和自來水設施等一并賣給本村馬某某,屬于永久為業。總出售價為三萬三千元整,房款于1993年12月24日一次性付清,交賣房主趙某2收存。房權證發后由趙某2交與馬某某。空頭無憑、立據為證。立約人:賣主:趙某2;買主:馬某某,中證人:張某,立約日期:1993年12月24日。上有賣主趙某2、買主馬某某和中證人張某的簽字。1995年趙某2去世。后張某某作為非農業家庭戶的戶主于1998年7月1日搬至北京市延慶區191號院居住;后張某某又于2005年3月14搬至北京市延慶區104號。現因訴爭房屋的買賣合同效力問題雙方產生爭議,張某某于2017年8月9日訴至法院,請求法院查明事實,依法判令雙方簽訂的《賣房契約》無效,并要求馬某某向張某某返還本案訴爭房屋。法院受理后,經審查因《賣房契約》的一方當事人即趙某2已去世,法院依法釋明張某某追加趙某2的繼承人(涉及法定繼承和轉繼承)參與訴訟;經法院釋明后,張某某將相關法律規定以及法院釋明內容向相關權利人進行了轉達,2017年9月13日,趙某4、趙某5、趙某3、趙某6、趙某8、趙某7、趙某9均作出如下書面意思表示和承諾:本人對張某某與馬某某農村房屋買賣合同糾紛案件不參與訴訟,對北京市延慶區延慶鎮13號房產放棄繼承,本聲明為本人真實意思表示,上有各位聲明人的簽字加印指紋,時間為2017年9月13日。

本案庭審過程中,張某某向法院提交了如下證據材料:1.賣房契約一份,證明張某某與馬某某雙方于1993年12月24日簽訂了賣房契約,顯示的是農村房屋買賣。我方認為農村房屋不能賣與村集體以外的人;2.北京市公安局延慶派出所出具的證明信,證明張某某與賣房人趙某2系夫妻關系,均是石河營村村民,趙某2已去世;3.北京市延慶區延慶鎮石河營村委會于2017年9月14日開具的《村民特殊情況證明》一份,證明趙某2的父親系在趙某2之后去世的,訴爭房屋屬因趙某2去世而轉化為其繼承人享有繼承權;4.放棄聲明七張,證明張某某系唯一主張權利之人,其他繼承人均已放棄繼承房屋權利并且承諾不參與訴訟,本案處理結果與其無關;5.戶口本復印件一份,證明張某某系石河營村村民;6.北京市延慶區延慶鎮石河營村委會于2017年12月15日開具的《村民特殊情況證明》一份,證明目的有三:一是趙某2在出售本案訴爭房屋前已經和張某某結婚,該房屋屬于婚后財產;二是針對本案訴爭房產而言,張某某享有相關的權益,張某某系石河營村集體經濟組織成員,對房屋享有所有權;三是張某某在1989年因村里占地,其戶口由村內集體農轉非,這也能證明為什么現在張某某系非農業戶口,但這并不影響張某某作為村集體經濟組織成員的身份。經質證,馬某某對證據1真實性認可,但不認可證明目的,并強調該協議已經將本案訴爭房屋賣與馬某某,協議屬合法有效;對證據2真實性認可;對證據3真實性認可;對證據4認為因當事人未出庭,無法核實;對證據5真實性認可;對證據6認為與本案無關,無法達到張某某方欲證明的目的。

馬某某庭審中向法院出示了如下證據材料:1.北京市公安局延慶派出所調取的戶籍檔案一份,證明馬某某系石河營村村民;2.北京市延慶區延慶鎮石河營村委會開具的《村民特殊情況證明》兩張,證明馬某某系石河營村的老門老戶村民,系集體經濟組織成員,且馬某某與戶籍檔案中登記的“馬某甲”系屬同一人;3.戶口本復印件及戶口登記表,證明馬某某與其丈夫黃某一家人一直居住在本案訴爭的位于北京市延慶區延慶鎮石河營村13號宅院內,且馬某某一家除該宅院外,無其他住所;4.集體土地建設用地使用證一份,證明本案訴爭的位于北京市延慶區延慶鎮石河營村13號院的宅基地使用權已經由延慶縣人民政府于1994年4月15日登記在馬某某名下;5.北京市公安局延慶派出所出具的《常住人口登記表》一張和《戶口登記簿》兩張,證明馬某某的戶口一直在石河營村,亦長期在該村六排13號宅院內生活、居住,屬于“久居”,馬某某就是石河營人;另外,馬某某與其丈夫黃某及孩子黃某甲一直居住在本案訴爭宅院內,且無其他宅基地或者其他住所。經質證,張某某對上述證據材料中的1、2、3真實性認可,但不認可馬某某的證明目的,并稱1993年我方已經將本案訴爭宅院及房屋賣與馬某某,馬某某亦在此居住是事實,但無法證明馬某某系石河營村的村民,馬某某購買房屋之際系工人戶口,并不具備購房資格;另外,雖然石河營村委會為馬某某開具了有關馬某某與馬某甲系同一人的證明,但二人的出生年月不一致,自相矛盾,故不能證明系同一人;除此之外,馬某某的戶口本顯示馬某某一家屬于非農業家庭戶,與其出具的證明馬某某系石河營村村民的“證明”相矛盾,馬某某的戶口本顯示的身份證號與石河營村委會開具的“證明”上記載的馬某某的身份證號有出入,故本案中馬某某與戶口登記表(老戶籍證)登記的馬某甲是否為同一人,不能證明;對證據4真實性認可,但不認可馬某某的證明目的,因為馬某某表示該集體土地建設用地使用證系根據買賣協議辦理的,因買賣協議本身無效,因此我方對馬某某的證明目的以及該證據的合法性均不予認可;對證據5真實性認可,但不認可證明目的,稱通過馬某某提交的上述證據恰恰能證明馬某某在1990年前其本人以及家庭已經系非農業家庭戶,從1975年由本村轉到了糧管所,至1981年時其又從糧管所遷到了果林場,其與丈夫均不是農民身份。1990年時馬某某本人以及家庭都是非農業戶籍,最后以非農業戶口身份轉入到了石河營村,證明馬某某本人以及其家庭成員均不是該村農戶,只是戶籍登記在該村居民,亦充分證明了馬某某本人不是石河營村的集體經濟組織成員。1990年前馬某某就不再是石河營村村民了,故其在1993年購買本案訴爭房屋及院落時并不具備購買資格。

另查明,張某某已于1989年將其戶口從農業戶轉為非農業戶;馬某某的父母馬某、閆某生前一直居住在北京市延慶區延慶鎮石河營村,屬于該村第四生產隊16號。馬某某自出生至今亦一直居住在北京市延慶區延慶鎮石河營村;1990年馬某某與丈夫黃某將戶口自延慶縣果樹場遷至本案訴爭的位于北京市延慶區延慶鎮石河營村13號宅院后,一家人至今居住在該院落內。

另,2000年9月29日,馬某某的身份證號經北京市公安局延慶分局延慶派出所更改;另查明,北京市公安局延慶派出所出具的《戶口登記表》上記載的“馬某甲”與馬某某系屬同一人。

另外,1994年4月15日,延慶縣人民政府為馬某某頒發的《集體土地建設用地使用證》上記載的“土地使用者”為馬某某,且登記在宅院及房屋與本案訴爭的位于北京市延慶區延慶鎮石河營村13號系屬同一處宅院;且登記在宅基地四至與《賣方契約》中記載的四至完全吻合。

庭審過程中,因張某某與馬某某雙方就房屋買賣合同的法律效力以及本案訴爭宅院及房屋歸屬問題爭執較大,故未能協商解決。

一審法院認為,根據《中華人民共和國土地管理法》的相關規定,農村宅基地屬于農民集體所有,農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓。農村房屋系本村經濟組織成員基于特定身份,無償從本集體經濟組織取得宅基地后建造的房屋,具有社會福利性質,目的是保證本村村民基本的居住;該房屋附著在宅基地上,與宅基地具有不可分離性,在“房地一體”的格局下,買賣農村房屋必然涉及農村宅基地使用。

另外,民事活動應遵循等價有償、誠實信用原則,依法成立的合同(協議)具有法律約束力,如無欺詐、脅迫、乘人之危、重大誤解或顯失公平等足以導致合同(協議)被撤銷、認定無效等法定情節外,合同雙方當事人均應依據簽訂的協議內容忠實履行各自義務。

就訴訟時效期間而言,向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年;法律另有規定的,依照其規定。訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算;法律另有規定的,依照其規定。但是自權利受到損害之日起超過二十年的,人民法院不予保護;有特殊情況的,人民法院可以根據權利人的申請決定延長。

就本案而言,雙方當事人爭議的焦點在于雙方簽訂的農村房屋買賣合同以及雙方買賣房屋的行為效力問題。法院結合庭審認定的事實以及訴爭房屋從本案賣房人趙某2手中轉移至馬某某處這一交易過程分析,綜合認定本案中房屋買賣行為有效,張某某的訴訟請求應依法予以駁回,具體裁判理由概述如下:

其一,張某某之夫趙某2在將本案訴爭房屋及宅院于1993年12月24日處分給馬某某之前,訴爭的位于北京市延慶區延慶鎮石河營村13號宅院及院落內的房屋屬于張某某和其丈夫趙某2的夫妻共同財產。1993年12月24日趙某2作為賣方將本案訴爭房屋及宅院賣與馬某某,雙方簽訂了書面的《賣房契約》,當時本案訴爭房屋買賣行為雖未經石河營村委會核準,但該買賣協議確系雙方真實意思表示,在該《賣房契約》中亦載明賣方趙某2因喬遷新居自愿將本案訴爭宅院及院落內的房屋連同自來水設施等一并賣與本村村民馬某某,且屬于馬某某永久為業,房權證待政府部門發放后交給馬某某,上有趙某2、馬某某的簽字以及中證人的簽字,故該合同簽訂系雙方真實意思表示,無任何欺詐、脅迫、重大誤解或者顯失公平之處;且該買賣合同簽訂后雙方依約履行了各自的合同義務,即馬某某當時就以人民幣3.3萬元支付給了趙某2,履行了合同義務;作為出賣方,即張某某之夫趙某2接受了馬某某給付的房屋價款,并騰退了相關物品,并將本案訴爭房屋交與馬某某居住、使用,且約定了《集體土地建設用地使用證》待政府頒發后一并交與馬某某。這一房屋買賣交易過程已成既定事實,證實了雙方在簽訂協議以及履行協議內容過程中均系雙方的真實意思表示。時至今日,房屋買賣行為已時過境遷近二十四年之久,該期間內包括賣方趙某2及張某某以及趙某2去世后其相關享有繼承權的權利人均從未向馬某某主張過任何權利(包括主張認定房屋買賣行為無效、要求房屋返還等),從這一過程分析,應認定趙某2與馬某某在履行該房屋買賣協議的過程中具有自愿性、真實性、連貫性;

其二,從庭審查明的事實看,張某某雖居住在北京市延慶區延慶鎮石河營村,但其戶籍性質屬于非農業戶口;馬某某作為長期居住在石河營村的老門老戶,其父母生前亦系北京市延慶區延慶鎮石河營村的村民,屬于該村集體經濟組織成員,且系農業戶口;馬某某于1975年12月27日到糧管所上班而將農業戶口轉為非農業戶口,且1990年3月14日之后,馬某某將戶籍從延慶縣果樹場轉到北京市延慶區延慶鎮石河營村,屬于我國法律規定的回鄉落戶的職工身份。依據我國相關法律、法規以及相應司法解釋之規定,非同一集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同的認定效力以認定無效為原則、以認定有效為例外,例外情形主要包括如下幾個情形:(一)買賣合同雙方在簽訂合同后均系同一集體經濟組織成員的;(二)訴訟時買受人已將戶口遷入所購買房屋所在地的集體經濟組織的;(三)對于1999年1月1日《中華人民共和國土地管理法》修訂之前,將房屋轉讓給回鄉落戶的干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞的;上述三種情形應認定為農村房屋買賣合同有效。就本案而言,從查明的事實看,馬某某作為回鄉落戶的職工,其于1990年3月14日將戶口遷至北京市延慶區延慶鎮石河營村,并于1993年12月24日購買本案訴爭宅院及房屋。從這一過程分析,馬某某與趙某2就本案訴爭房屋的交易過程完全符合上述“例外情形”中第(三)種情形之規定,法院應以認定雙方農村房屋買賣行為有效為宜;鑒于這一市場交易行為并不存在任何違法之處,沒有損害國家、集體或任何第三人的合法權益,故應受法律保護,故馬某某與趙某2于1993年簽訂的《賣房契約》合法有效;法院認定自馬某某將戶口自1990年3月14日遷至石河營村之日起,其基于回鄉落戶職工的身份、亦作為石河營村常住居民從本村村民趙某2手中交易農村房屋的行為有效,且這一交易行為的效力并不受交易雙方是否均系石河營村同意集體經濟組織成員的束縛和左右,故張某某主張因趙某2與馬某某簽訂的農村房屋買賣行為無效進而要求對方返還房屋的請求,缺乏法律依據和法理支撐;綜上,法院從維護市場交易秩序和交易安全、當事人合理預期、尊重誠實信用的市場交易原則以及引導當事人積極維權的角度出發,法院對張某某的訴訟請求以不予支持為宜;

其三,就本案而言,依據法律規定,如果張某某或被繼承人趙某2的相關繼承人在知道或者應當知道其權利受到損害(張某某方認為權利受到損害)之日起三年內向人民法院起訴,人民法院應當依法予以受理并作出實體處理;但現狀是基于張某某方怠于行使自身權利致使趙某2、馬某某之間的農村房屋買賣行為已經時過境遷近二十四年之久,根據《中華人民共和國民法總則》有關時效期間的規定,“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年;法律另有規定的,依照其規定。訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算;法律另有規定的,依照其規定。但是自權利受到損害之日起超過二十年的,人民法院不予保護;有特殊情況的,人民法院可以根據權利人的申請決定延長”,本案中張某某本次提起的確認房屋買賣行為無效的確認之訴以及要求馬某某返還房屋的給付之訴,均超過了我國現行法律規定的最長保護時效期間的規定;鑒于庭審過程中馬某某明確提出了訴訟時效抗辯,故法院認為因張某某方的權利保護的最長訴訟時效期間已過,其相關權利基礎已不復存在,現其起訴要求確認合同無效并據此要求馬某某返還訴爭宅院及院落內的房屋的相關訴求,已無法律依據,法院依法不予支持;

其四,從庭審查明的事實看,馬某某于1990年以回鄉落戶者的身份將戶口從延慶縣果樹場遷至北京市延慶區延慶鎮石河營村后,由于無房居住,其又于1993年從本村村民趙某2手中購買了本案涉訴的位于北京市延慶區延慶鎮石河營村13號宅院及院落內的房屋的使用權及所有權;1994年4月15日,延慶縣人民政府根據訴爭房屋的來龍去脈和權屬的前因后果,為馬某某頒發了《集體土地建設用地使用證》,以國家公權力的形式為本案訴爭房屋的最終權利歸屬以及房屋坐落范圍內的宅基地使用權進行了確定,該行為應認定相關國家機關對本案訴爭物權已經做出了行政性質上的劃定,且《集體土地建設用地使用權證》自頒發至今已有二十三年之久,期間包括張某某在內的相關權利人并未提出過任何異議;且從該《集體土地建設用地使用證》登記的宅基地四至看,與趙某2和馬某某簽訂的《賣房契約》記載的房屋院落四至完全吻合,故馬某某作為回鄉落戶的職工長期在石河營村居住的事實已經得到石河營村委會、北京市延慶區人民政府的一致認可,法院對此不持異議;現張某某僅以馬某某買受房屋之際以及之后均屬非農業戶口且不屬于石河營村集體經濟組織成員身份為由認定《賣房契約》無效并進而要求馬某某返還本案訴爭房屋及院落的請求,無事實及法律依據,法院亦應不予支持;

其五,本案中馬某某作為長期居住的北京市延慶區延慶鎮石河營村的村民,雖系非農業戶口,但自其于1993年從本村村民趙某2手中買受本案訴爭宅院及房屋后,一家人一直居住在該院落內;并且除本案訴爭的、由馬某某一家長期居住的位于北京市延慶區延慶鎮石河營村13號院外,其并無別的住所或者居所,故本案訴爭宅院及房屋作為馬某某一家的唯一住所已經與馬某某及家人形成須臾不可分的一部分;張某某及其丈夫趙某2于1993年將本案訴爭房屋賣與馬某某后,其遷居到北京市延慶區延慶鎮石河營村191號院內居住,且在趙某1995年去世后,張某某繼續在位于北京市延慶區延慶鎮石河營村191號院內生活、居住,張某某變為該院落內的非農業家庭戶的戶主;后張某某又于2005年3月14日將住所遷至北京市延慶區延慶鎮石河營東街13號樓104室。從張某某一家的住所變遷來看,其并非一處居住場所;本案中張某某并非基于其無房居住之原因而向法院起訴要求確認趙某2與馬某某簽訂的《賣房契約》無效并進而要求馬某某一家返還訴爭宅院及房屋。故法院綜合本案訴訟雙方矛盾糾紛形成的時代背景和前因后果,結合雙方庭審中舉證質證和法庭辯論等,以事實為依據、以法律為準繩,綜合認定張某某之夫趙某2于1993年與馬某某簽訂的《賣房契約》合法有效,張某某的訴訟請求依法應予駁回。

綜上所述,法院從維護社會主義市場交易安全和秩序、當事人合理預期以及維護誠實信用這一民事核心原則的初衷出發,根據相關法律、法規及司法解釋的規定,鑒于本案中馬某某作為回鄉落戶的職工依法享有在本村村民手中購買農村房屋的權利,同時考慮到本案涉訴宅院及房屋交易的自愿性、真實性、連貫性,法院本著尊重歷史、照顧現實的司法原則和精神,兼顧各方利益平衡,綜合認定張某某要求確認房屋買賣協議無效并據此要求馬某某返還房屋的訴訟請求無法律依據和法理支撐,法院對此應予以駁回。

綜上,依照《中華人民共和國土地管理法》第六十二條、《中華人民共和國民法總則》第一百四十三條、第一百八十八條、《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條;《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》(法釋〔2001〕33號)第二條規定,判決:駁回張某某的訴訟請求。

二審法院對一審查明的事實予以確認。

案例判決

二審法院認為,本案的爭議焦點系《賣房契約》的效力如何認定。經審查,涉案《賣房契約》是雙方當事人的真實意思表示,且訂立于1993年。《賣房契約》簽訂后馬某某亦將戶口遷至該房屋,且原延慶縣人民政府向馬某某頒發了《集體土地建設用地使用證》。據此,《賣房契約》應屬有效。張某某主張《賣房契約》無效并返還訴爭房屋的訴訟請求,缺乏事實及法律依據,一審法院駁回其訴求正確。關于訴訟時效,最高人民法院《關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第一條規定“當事人可以對債權請求權提出訴訟時效抗辯,但對下列債權請求權提出訴訟時效抗辯的,人民法院不予支持:(一)支付存款本金及利息請求權;(二)兌付國債、金融債券以及向不特定對象發行的企業債券本息請求權;(三)基于投資關系產生的繳付出資請求權;(四)其他依法不適用訴訟時效規定的債權請求權。”明確了訴訟時效適用的范圍為債權請求權。一審法院認定確認無效之訴超過訴訟時效,適用法律不當,法院予以糾正。

綜上所述,原判決裁判結果正確,但適用法律存在瑕疵,法院予以糾正。2018年3月27日,二審法院依照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一項之規定,判決如下:

駁回上訴,維持原判。

二審案件受理費626元,由張某某負擔(已交納)。

本判決為終審判決。

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