李某某與劉某某農村房屋買賣合同糾紛上訴案

案例依據

北京市第三中級人民法院（2018）京03民終2434號民事判決書。

案例內容

上訴人李某某因與被上訴人劉某某農村房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市通州區人民法院〔2017〕京0112民初17439號民事判決，向北京市第三中級人民法院提起上訴。法院于2018年2月1日立案后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。本案現已審理終結。

李某某的上訴請求為：1．請求依法撤銷一審判決，支持李某某的一審訴訟請求或發回重審；2．請求判決一審、二審訴訟費用全部由劉某某承擔。事實及理由：一、一審法院認定事實錯誤。李某某與劉某某簽約時，涉案宅基地處存在房屋，而并非從2007年開始就沒有房屋，李某某購買房產的目的是將房產進行翻建并實際居住，而涉案宅基地現在之所以沒有房屋是因為李某某與劉某某簽約后，在李某某不知情的情況下將房產拆除。二、一審法院適用法律錯誤。1．一審法院認為李某某與劉某某簽訂的契約是合法形式掩蓋非法目的，并且違反法律、行政法規，適用合同法第52條屬于適用法律錯誤，雙方簽訂契約的真實意思表示與合同內容一致，不存在掩蓋非法目的的事實，且本案的契約是合法有效的合同，沒有違反法律、行政法規；2．一審法院適用物權法第153條屬于適用法律錯誤。本案系農村房屋買賣合同糾紛，系針對農村房屋所有權轉讓而產生的糾紛，不應適用物權法第153條。另補充：劉某某與李某某簽訂房產契約的背景是2017年4月1日，劉某某主動找到李某某稱其在小辛莊村有2套房產，并且愿意將其中一套出賣給李某某，并稱其已在2015年取得翻建許可證，而李某某恰好在本村沒有住房，并且也有實際需求，因此便同意購買劉某某的涉案房產。李某某與劉某某簽約時，宅基地上確有房屋，李某某提交新證據佐證這個事實。李某某認為，劉某某現在反悔違背誠信原則，核心原因是劉某阻撓想繼承房屋，才鼓動劉某某解除合同，不履行合同。

劉某某辯稱：不同意李某某的上訴請求。這個宅基地上確實沒有房屋，這是事實，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，應當駁回李某某的上訴，維持原判。

李某某向一審法院起訴請求：請求法院確認李某某與劉某某簽訂的《買賣房產契約》有效；本案訴訟費由劉某某承擔。

一審法院審理查明：李某某系北京市通州區西集鎮小辛莊村村集體成員。2017年4月李某某與劉某某簽訂《買賣房產契約》，合同約定劉某某將位于北京市通州區某村的正房兩間作價70000元賣與李某某。在一審庭審過程中，雙方均承認在涉案宅基地處自2007年開始就沒有房屋。但雙方就簽訂《買賣房產契約》的具體時間表述不一。法院根據《買賣房產契約》書面落款日期認定簽訂《買賣房產契約》時間為2017年4月1日。2015年5月13日，劉某某取得了涉案房屋翻建規劃許可證，但至今沒有翻建。涉案照片顯示房屋早已坍塌。

一審法院認為，以合法形式掩蓋非法目的及違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效，法院認為李某某與劉某某簽訂的《買賣房產契約》約定內容為房屋買賣，但依據法院查明的事實，房屋早已不存在，因此李某某與劉某某之間的買賣行為涉及的是宅基地的轉讓。故法院認為《買賣房產契約》是一種以合法形式掩蓋非法目的合同。這種宅基地的轉讓方式違反法律、行政法規的強制性規定。故對李某某訴求《買賣房產契約》有效，法院不予支持。依據《中華人民共和國合同法》五十二條、《中華人民共和國物權法》第一百五十三條之規定，判決：駁回李某某的訴訟請求。

二審中，當事人圍繞上訴請求向法院提交了新證據，法院依法組織當事人進行了證據交換和質證。李某某向法院提交4組新證據。證據1為李某某戶口登記卡，證明目的為李某某為小辛莊村村民，與劉某某系同一集體經濟組織成員，李某某具備購買涉案房產的主體資格；證據2為李某原戶口登記卡、李某現戶口登記卡、〔2016〕京0112民初6192號民事調解書、房屋贈與合同、任某2018年元月16日證明，其中，李某原戶口登記卡、李某現戶口登記卡、〔2016〕京0112民初6192號民事調解書、房屋贈與合同證明李某某在村里沒有其他住房，符合購買條件，任某2018年元月16日證明證明李某某在村里沒有其他住房，符合購買條件，還證明李某某與劉某某簽約時宅基地上是有房屋的，后來翻建時劉某某不同意，并且讓其侄子把房屋拆掉了，證明中的最后一句話，提到了劉某拆除了原房基地；證據3為2018年元月10日任某證明、《協議字據》，結合一審中提交的村委會證明，證明《買賣房產契約》是雙方真實意思表示，簽約時劉某某對于宅基地上有房屋是知情的，并且李某某承諾涉案宅基地上如遇拆遷，愿意補償劉某某2萬元，《協議字據》可以再一次佐證涉案宅基地上面有房屋；證據4為（2018）京03民終1429號、（2018）京01民終626號民事判決書，證明同一集體經濟組織內部成員相互轉讓宅基地及宅基地上的房屋，應當認定為合法有效。劉某某針對李某某提交的證據發表質證意見稱：對證據1以及證據2中的李某原戶口登記卡、李某現戶口登記卡、〔2016〕京0112民初6192號民事調解書、房屋贈與合同的真實性認可，但是與本案沒有關聯性，證明目的不予認可；證據2中的任某2018年元月16日證明，并沒有標明宅基地上有房屋，真實性無法確認，證明目的不予認可；對證據3的真實性認可，證明目的不認可，因為房屋是沒有的，是虛假的；證據4與本案無關，這是其他案件的判例。另，李某某申請證人任某出庭作證，證明當時李某某與劉某某簽訂買賣房屋的協議是出于雙方自愿的。李某某對任某的證人證言發表質證意見稱：證人任某證言能夠證明涉案房屋的墻體是存在的，只是失火把房頂燒毀，同時證人也表明涉案房產有翻建的許可證；劉某某對任某的證人證言發表質證意見稱：任某所說的部分證據是可信的，但任某不能證明宅基地上有房屋，且具體存在。對于李某某提交的新證據及任某的證人證言，法院對此認定如下：對于李某某提交的證據1及證據2中的李某原戶口登記卡、李某現戶口登記卡、〔2016〕京0112民初6192號民事調解書、房屋贈與合同，劉某某認可真實性，法院對此亦不持異議，上述證據能夠證明李某某與劉某某系同一集體經濟組織成員且李某某具備在本村購買房屋的條件，故法院對該證據予以采信；對于李某某提交的證據2中的任某2018年元月16日證明，綜合任某的證人證言，法院對其真實性予以認可，對于涉案宅基地上是否有房屋，應結合其他證據綜合認定；對于李某某提交的證據3，劉某某認可真實性，法院亦不持異議，對于涉案宅基地上是否有房屋，且劉某某對此是否知情，應結合其他證據綜合認定；對于李某某提交的證據4，因各案情況不同，故另案判決對本案并不具有參考性，故法院對該證據不予采信；對于任某的證人證言，法院將綜合其他證據綜合認定。法院對一審法院審理查明的其他事實予以確認。

上述事實，有集體土地建設用地使用證、《買賣房產契約》、房屋照片、北京市通州區西集鎮鄉村建設規劃許可證（平房翻建工程）、戶口本及雙方當事人陳述等證據在案佐證。

案例判決

二審法院認為：本案的爭議焦點為《買賣房產契約》是否有效。根據已查明的事實，李某某與劉某某簽訂《買賣房產契約》，約定“劉某某現有房產兩間，建筑占地叁拾壹平方米，用地面積宅基地壹百另伍平方米…徑與村民本村李某某自愿協商意定將房產自愿賣給本村李某某”；雙方另簽訂《協議字據》，約定“通州區西集鎮小辛莊村民劉某某現有房產兩間，建筑占地叁拾壹平方米，用地面積宅基地壹百另伍平方米…自愿給本村村民李某某，價款柒萬元整”，通過該《買賣房產契約》及《協議字據》的表述，雙方約定的買賣標的不僅包含訴爭房產，亦包含宅基地使用權。

首先，我國法律法規并不禁止同一集體經濟組織內房產及宅基地的流轉。根據我國《土地管理法》第六十二條，“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，由此規定可以看出，我國目前實際上并不禁止農民房產及宅基地的流轉，只是流轉后不得再申請宅基地；且根據《物權法》第一百五十五條，“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記”，這一規定實際上明示農村宅基地使用權是可以轉讓的。

其次，本案中訴爭的《買賣房產契約》具備有效合同的全部要件，并不存在合同無效的情形。根據已查明的事實，李某某與劉某某均為北京市通州區西集鎮小辛莊村同一集體經濟組織成員，李某某系可受讓劉某某房產及宅基地的適格主體，雙方以平等主體地位訂立的《買賣房產契約》，系雙方真實意思表示，且劉某某亦表示已收到李某某支付的7萬元款項，該《買賣房產契約》已經履行完畢，且上述流轉在同一集體經濟組織內部進行，沒有損害集體的公共利益，沒有違反相關的法律法規，不屬于合同法規定的合同無效情形，亦不涉及相關法律規定的合同無效的其他情形。劉某某雖主張在簽訂《買賣房產契約》時宅基地上并不存在房屋，但綜合本案證據及證人當庭陳述，在簽訂《買賣房產契約》時該宅基地上雖不存在房屋的完整形態，但仍存在房屋基礎，涉案房屋亦已取得了北京市通州區西集鎮鄉村建設規劃許可證（平房翻建工程），且即便不存在房屋，我國法律法規亦并未禁止同一集體經濟組織內宅基地的流轉，故劉某某以簽訂《買賣房產契約》時涉案宅院上不存在房屋為由主張合同無效，缺乏法律依據。

綜上，李某某與劉某某簽訂的《買賣房產契約》應屬合法有效。

綜上所述，李某某的上訴請求成立，應予支持。2018年3月14日，二審法院依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規定，判決如下：

一、撤銷北京市通州區人民法院〔2017〕京0112民初17439號民事判決；

二、確認李某某與劉某某簽訂的《買賣房產契約》有效。

一審案件受理費775元，由劉某某負擔（李某某已墊付，劉某某于本判決生效之日起7日內交納）；

二審案件受理費1550元，由劉某某負擔（李某某已墊付，劉某某于本判決生效之日起7日內交納）。

本判決為終審判決。