張某某與杜某某等農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案

案例依據(jù)

北京市第一中級(jí)人民法院（2018）京01民終2453號(hào)民事判決書(shū)。

案例內(nèi)容

上訴人張某某因與被上訴人杜某某、李某某、史某某、周某某農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服北京市延慶區(qū)人民法院〔2016〕京0119民初6460號(hào)民事判決，向北京市第一中級(jí)人民法院提起上訴。法院于2018年3月1日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

張某某上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決第三項(xiàng)，改判駁回杜某某、李某某、史某某、周某某要求張某某賠償經(jīng)濟(jì)損失的請(qǐng)求；杜某某、李某某、史某某、周某某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用評(píng)估報(bào)告時(shí)未區(qū)分與本案無(wú)關(guān)的房屋及附屬物，將應(yīng)由杜某某、李某某、史某某、周某某承擔(dān)的違建損失和張某某原有房屋及附屬物建設(shè)部分全部劃歸由張某某賠償。一審法院對(duì)合同無(wú)效后的責(zé)任承擔(dān)適用法律錯(cuò)誤，張某某賠償數(shù)額過(guò)多，違反了合同無(wú)效返還的處理規(guī)則。

杜某某、李某某、史某某、周某某共同辯稱，同意一審判決，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。請(qǐng)求駁回張某某的上訴請(qǐng)求。

張某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1．判令張某某與杜某某、李某某、史某某、周某某簽署的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議草案》以及《房屋租賃（買(mǎi)賣(mài)）合同》無(wú)效；2．判令杜某某、李某某、史某某、周某某立即騰退并歸還張某某位于北京市延慶區(qū)某村張某某所有的房屋（正房五間，西房三間，以上房屋面積98平方米，占地面積0.38畝）。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2005年5月21日，張某某與杜某某、李某某、史某某、周某某簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議草案》（以下簡(jiǎn)稱“草案”），約定張某某將位于北京市延慶區(qū)某村登記在張某甲名下的宅基地上的房屋（北房五間、西房三間，房屋面積98平方米、占地面積0.38畝）出售給杜某某、李某某、史某某、周某某，約定金額為26000元。2005年6月12日，雙方又基于草案內(nèi)容簽署了與草案內(nèi)容意思表示一致的《房屋租賃（買(mǎi)賣(mài)）合同》，雙方各自履行了交付義務(wù)。2016年8月19日，張某某訴至法院，要求確認(rèn)合同無(wú)效并要求杜某某、李某某、史某某、周某某騰退房屋。庭審過(guò)程中，張某某與杜某某、李某某、史某某、周某某均認(rèn)可上述草案和《房屋租賃（買(mǎi)賣(mài)）合同》系同一意思表示簽訂的兩份名稱不同的文件，實(shí)為雙方簽訂的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同。杜某某、李某某、史某某、周某某表示同意確認(rèn)上述合同無(wú)效，但應(yīng)賠償相應(yīng)的房屋價(jià)款，才同意騰退房屋。2016年10月27日，杜某某、李某某、史某某、周某某申請(qǐng)對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行評(píng)估。法院依法委托北京市國(guó)盛房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司對(duì)位于北京市延慶區(qū)某村登記在張某甲名下的宅基地上房屋重置及裝修附屬物價(jià)值、宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)進(jìn)行了評(píng)估。后評(píng)估公司出具（京）國(guó)評(píng)房〔2017〕（估）SF第×××號(hào)《北京市延慶區(qū)某村房屋及附屬物價(jià)值、宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)值司法鑒定評(píng)估報(bào)告》一份，結(jié)論為：評(píng)估總價(jià)188332元（宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)37320元，房屋重置及裝修附屬物價(jià)值151012元），杜某某、李某某、史某某、周某某支付評(píng)估費(fèi)3000元。法院在審理過(guò)程中，張某某對(duì)評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性、合法性不持異議，但認(rèn)為評(píng)估報(bào)告中的部分建筑及附屬物與本案不存在關(guān)聯(lián)性，表示只同意給付杜某某、李某某、史某某、周某某75000元房款，杜某某、李某某、史某某、周某某不同意張某某的意見(jiàn)，要求按照評(píng)估報(bào)告給付房屋價(jià)款。

一審法院認(rèn)為，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓或轉(zhuǎn)讓?zhuān)贿`反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同不具有法律效力。杜某某、李某某、史某某、周某某并非北京市延慶區(qū)某村村民，因此雙方行為違反了法律規(guī)定，屬于無(wú)效。為此張某某要求確認(rèn)雙方所簽的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，法院予以支持。合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因張某某與杜某某、李某某、史某某、周某某的行為共同導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，雙方都有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。綜合考慮雙方的利益，并參照北京市國(guó)盛房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司出具的（京）國(guó)評(píng)房〔2017〕（估）SF第×××號(hào)《北京市延慶區(qū)某村房屋及附屬物價(jià)值、宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)值司法鑒定評(píng)估報(bào)告》的結(jié)論意見(jiàn)，法院確定由張某某賠償杜某某、李某某、史某某、周某某損失177136元（含房屋重置及裝修附屬物價(jià)值151012元和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)37320元×70%＝26124元）。依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)、第五十八條的規(guī)定，判決：一、原告張某某與被告杜某某、李某某、史某某、周某某簽訂的買(mǎi)賣(mài)房屋合同無(wú)效；二、被告杜某某、李某某、史某某、周某某將位于北京市延慶區(qū)某村登記在張某甲名下的宅基地上的房屋及附屬物騰清并返還給原告張某某（于判決生效后一個(gè)月內(nèi)履行）；三、原告張某某賠償被告杜某某、李某某、史某某、周某某經(jīng)濟(jì)損失177136元（于判決生效后七日內(nèi)履行）。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

法院經(jīng)審理查明，一審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，法院予以確認(rèn)。

上述事實(shí)，有集體土地建設(shè)用地使用證、《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議草案》《房屋租賃（買(mǎi)賣(mài)）合同》、（京）國(guó)評(píng)房〔2017〕（估）SF第×××號(hào)《北京市延慶區(qū)某村房屋及附屬物價(jià)值、宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)值司法鑒定評(píng)估報(bào)告》、院落和房屋照片及各方當(dāng)事人陳述等證據(jù)材料在案佐證。

案例判決

二審法院認(rèn)為，雖然張某某與杜某某、李某某、史某某、周某某針對(duì)本案房屋簽訂了兩份合同，但雙方均認(rèn)可實(shí)為農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)交易。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。杜某某、李某某、史某某、周某某并不具備本案房屋及宅基地所在村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，故張某某與杜某某、李某某、史某某、周某某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)屬無(wú)效。故本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為張某某與杜某某、李某某、史某某、周某某在合同無(wú)效后的責(zé)任承擔(dān)。

合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。盡管買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，但張某某作為出賣(mài)人，將屬于本村集體所有的宅基地上的房屋賣(mài)與非集體經(jīng)濟(jì)組織成員，現(xiàn)其起訴主張合同無(wú)效亦違反誠(chéng)實(shí)信用原則，其應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任。一審法院根據(jù)司法鑒定評(píng)估報(bào)告，結(jié)合本案查明的事實(shí)和當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度等因素，酌情確定張某某應(yīng)承擔(dān)的賠償比例和數(shù)額，公平合理，法院予以支持。因杜某某、李某某、史某某、周某某在入住后對(duì)院落和房屋進(jìn)行了修繕和添附，合同無(wú)效后，張某某作為出賣(mài)人應(yīng)對(duì)此添附價(jià)值進(jìn)行賠償。張某某主張杜某某、李某某、史某某、周某某自建的3號(hào)房屋為違法建筑，但未提供證據(jù)予以證明，法院無(wú)法采信。張某某的上訴請(qǐng)求和理由，缺乏事實(shí)依據(jù)和法律根據(jù)，法院不予支持。

綜上所述，張某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。2018年3月28日，二審法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)70元，由張某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。