成都限購政策加碼后首次土地拍賣八個地塊全部溢價成交

事件回放

2017年4月6日的土拍結果顯示，八個地塊全部溢價成交，成交金額達135億元。參與拍賣的企業透露，當日參與拍賣的公司達到117家，除成都本地企業外，還有來自市（州）和其他省、市的房地產企業。

璐眼看市

自成都“3·23”樓市新政出臺后，業內對本次“4·6”土拍的關注度非常高，可以說，本次土拍是成都樓市的風向標。如果再不拿地，不少房地產開發商在成都市場都有斷糧之憂。此次土拍的盛況，必須要用動態的眼光看待。跟熱點城市比起來，成都的房價尚處于價值洼地，2016年成都GDP總量比南京和杭州都高，但房價卻比它們低了一大截。如今大型房企在成都爭搶土地，應該也是看到了成都未來的發展潛力。

對此這次土拍采用的抽簽制度，由于現在市場很熱，即使地價再高也有人競價，如果把曾經熔斷的土地再拿出來拍賣，實際上是增加了起拍底價，從而達不到政府限價的目的，因此在熔斷基礎上加上抽簽，既能把地拍出去，又能限價，是一件雙贏的事。

此次拍賣的八個地塊最高成交價溢價率達到91.1%，拍賣過程中三個地塊競拍價觸發熔斷，進入搖號程序。溢價率最高的地塊為武侯區紅牌樓街道的4號地，也是此次競拍中成交價格最高的地塊，成交價格為17200元/平方米。4號地塊拿地價格這么高，如果加上其他各類成本來推測，這塊土地上修建的商品房至少要賣每平方米35000元以上才能有利潤。如果成都后續還有調控政策，采取北京那樣大的力度，這個價格能不能得到市場認可還是個問題，開發商的風險也會很高。

值得關注的是，此次拍賣的地塊之一——金牛區天回鎮街辦木龍灣社區2、3、4組（簡稱金牛191地塊），面積191.7396畝（1畝約等于667平方米），最終以11080元/平方米（樓面地價）成交。而2016年6月29日，離上述地塊僅1.1千米之隔的金牛區天回鎮街道木龍灣社區9、10組，其成交價格僅為1900元/平方米。

時隔不到一年，緊鄰地塊成交價溢價近五倍。從2016年下半年開始，房產市場熱度上漲很快，土地市場反應就更快。金牛191地塊成交價驚人，這一定程度上說明北門崛起了。成都限購政策加碼后，南門市場的需求被壓縮，而北門就像一個洼地一樣被新的需求填平。此外，此次競得金牛191地塊的外地房企是首次進入成都市場，因而拿地意愿比較迫切，價格也在其能夠承受的范圍內。

“4月6日的土拍之后，主城區再無價值洼地。”當時筆者這樣感慨道。

事實上，在筆者看來，武侯新城以前是價值低估（比如2014—2016年年初），后來價值回歸（在2016年下半年時），現在則有點過熱跡象。縱觀近三年區域成交樓面價，平均在5000元/平方米左右，最低是2014年的4141元/平方米。直到2016年6月，9600元/平方米的價格大幅拔高了區域峰值。而在2017年4月，起拍樓面價就已達到9000元/平方米。可見，武侯新城這個昔日被業內標為價值洼地的“改造區”，目前已逐步兌現其價值。

對于剛需人群，在新房價格快速上漲的情況下，可以考慮市場成熟區域的“老房子”，相對而言便宜實惠。果然，不久之后，“老房子”的價格也很快漲了起來。