成都樓市限購升級，增加“限售”手段

事件回放

2017年4月12日，成都樓市調控新政再次進行了以“限售”為代表的重大升級。

璐眼看市

本次成都樓市調控新政在“3·23”政策的基礎上又進行了一攬子的升級。這并不令人意外，事實上，從2016年“9·30”政策出臺以來，全國已經有超過45個城市出臺了140余次各種各樣的房地產調控政策，這充分體現了國家抑制房價過快上漲的決心和“房子是拿來住的，不是拿來炒的”的態度。

2017年3月底到2017年4月，眾多城市相繼推出升級版樓市新政。這些政策中出現了一個新特點：在限購、限貸之后，限售也成為樓市新一輪調控升級的必要手段。本次成都樓市新政規定，在成都市住房限購區域內新購買的住房（含商品住房和二手住房），須取得不動產產權證滿三年后方可轉讓。這種類似于證券市場“T+2”“T+3”的限售政策，顯然是一種樓市調控的新工具。“限售”的作用在于穩定市場，避免樓市投機資金“快進快出”式的操作手法，對樓市波動的短線風險可謂“打蛇打七寸”。而剛需型消費者和改善型消費者也不會受到限售政策的影響。

由于購買住房需要大量資金，所以住房貸款在購房中發揮著極其重要的作用。首付比例越低，買房的“杠桿”就越高，就越能用較少的自有資金來撬動更多的資金以實現購房的目的。對于剛需型首套房的購房者而言，其購房需求和房貸需求應該受到保護。但是對于非剛需的購房需求而言，如果貸款的杠桿比率過高，就會加大累積整個金融系統的風險。

在這個背景下，2016年“9·30”政策出臺以來，全國多個城市推出的房地產調控政策中，都把以提高首付比例為核心措施的“限貸”作為重要的政策工具。在2017年3月17日的北京樓市新政中，就明確規定二套房首付比例不低于60%（購買非普通自住房的首付款比例不低于80%）。

由于我國也在最近幾年出現了一些類似于“首付貸”這樣的金融創新產品，包括各種形式的信用貸款，雖然其表現形式各異，但其實際效果就是大幅降低了購房的首付比例。所以，本次政策明確提出要嚴格審核首付款資金來源和購房人還款能力，目的就是要防范本地樓市出現大幅波動的系統性風險，進而遏制炒房、降低杠桿。

顯然，對于借助高杠桿的短線炒房資金而言，本次成都樓市新政的升級具有釜底抽薪的作用，有助于控制住房價上漲的勢頭。另外，本次新政也提到要敦促交付、懲治失信、凈化樓市環境等問題，這對于盤活既有樓市庫存、減少供需摩擦等都有積極的作用。

當然，相比全國其他“熱點”城市而言，成都不論是房價的均價還是整體漲幅都要比其他熱點城市低不少。成都近幾次樓市調控政策的積極作用在于穩定市場預期，避免市場上出現恐慌性搶房的情況，穩定購房者的心態。本次成都樓市新政明確提出“嚴格防范投機炒房”，就是要把投機性購房和普通的購房進行區別對待。同時，也是未雨綢繆，防患于未然，旨在減少本地樓市和金融系統的系統性風險，規避潛在的大幅波動。